양도가액이 새로 확인된 경우 쟁점토지지분의 취득가액을 환산취득가액으로 할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001.11.21. 김○○ 등과 함께 ○○도 ○○시 ○○동 -3 대지 1,421㎡ (2002.2.8. 같은 동 -3 대지 331㎡, 같은 동 -7 대지 350㎡, 같은 동 -8 대지 380㎡, 같은 동 -9 대지 360㎡로 분할됨) 및 같은 동 -4 답 209㎡ (2002.2.8. 도로로 지목이 변경됨)(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 그 중 청구인 지분토지(같은 동 -3 대지 1421㎡ 중 1,421분의 360 및 같은 동 -4 답 209㎡ 중 209분의 27.2, 이하 “쟁점토지지분”이라 한다)를 2002.2.8. 이○○에게 양도한 후, 쟁점토지지분에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정(양도가액 67,000천원, 취득가액 67,000천원)하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. ○○세무서장은 쟁점토지를 청구인과 공유하여 취득한 김○○에 대하여 세무조사한 결과, 청구인 등이 쟁점토지 위에 공장건물(근린생활시설 199.89㎡, 이하 “쟁점건물” 이라 한다)을 신축하여 양도하였으며, 쟁점토지와 쟁점건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 양도가액을 580,000,000원으로 확인한 과세자료를 처분청에 통보하였다.
• 다. 처분청은 이에 따라 쟁점부동산의 양도가액 중 청구인 지분을 안분하여 양도 가액을 278,049,546원으로 하고, 취득가액을 187,930,000원[토지분 67,000,000원(청구인이 당초 신고한 가액), 건물분 120,930,000원(과세전적부심사에서 쟁점건물 신축비용에 대한 청구인 지분으로 인정한 금액)]으로 하여 2009.1.12. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 65,246,760원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.9. 이의신청을 거쳐, 2009.10.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지지분의 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액을 환산취득가액으로 신고하였고(취득과 관련한 계약서를 제출한 적이 없고, 양도소득세 신고서상 신고구분란에는 실가 또는 기준시가로 기재하게 되어 있고, 환산취득가액으로 신고한다는 기재란도 없으므로 환산취득가액으로 신고하는 경우도 실가로 신고하는 경우에 해당함), 양도소득세 신고 시 제출된 양도소득금액계산명세서상 환산실가를 산출하기 위한 양도 및 취득당시의 공시지가가 기재된 점 등이 당초 예정신고 시 환산가액으로 하여 신고하였다는 청구주장을 뒷받침하고 있으므로 쟁점토지지분의 취득가액을 환산취득가액으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지지분의 양도소득세 신고서에는 쟁점토지지분의 양도가액과 취득가액이 67,000천원으로 기재되어 있고, 양도가액은 실가임을 표시하였으나, 취득가액에 대하여는 별다른 표시가 없이 기준시가만 기재되어 있으며, 첨부서류는 양도계약서와 등기부등본이 첨부되어 있으나, 취득계약서는 첨부되지 않았다.

(2) 청구인은 과세전적부심사청구시 쟁점토지지분의 실지 취득가액을 134,550천원 이라고 주장(청구인은 본인 지분 토지대금 134,550천원을 김○○에게 지급하고 김○○는 본인 지분의 매매대금을 합하여 성○○에게 지급한 사실이 있고, 쟁점건물에 대하여도 공사도급금액 260,000천원으로 계약하고, 청구인은 120,930천원을 김○○에게 전달하여 김○○의 남편 정○○이 공사대금을 지급하였다고 함)하였다가 금융관련 증빙서류가 없어 불채택된 사실이 있고, 쟁점토지지분을 2001.11.21. 취득하여 2002.2.7. 단기 양도하였음에도 신고서에 취득계약서가 없다는 사실만으로 당초 신고 시 취득가액을 환산취득가액으로 신고하였다는 청구주장은 받아들일 수 없으므로 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점토지지분만을 양도한 것으로 양도소득세를 신고한 데 대하여, 처분청은 청구인이 공동으로 쟁점토지위에 쟁점건물을 신축하여 양도하였다고 보아 실지거래 가액으로 양도차익을 산정하고 청구인 지분으로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

(1) 소득세법(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다.

(2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액 ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(안분계산)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (4) 소득세법 시행령(2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항 본문에서 "대통령령이 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 또는 동항 제2호의 감정가액 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액 (감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 김○○ 등과 함께 쟁점토지를 취득하여 쟁점토지지분을 양도한 후, 쟁점토지지분에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고한 데 대하여, ○○세무서장은 쟁점토지를 청구인과 공유하여 취득한 김○○에 대하여 세무조사한 결과, 청구인 등이 쟁점토지 위에 쟁점건물을 신축하여 양도하였으며, 쟁점토지 및 쟁점건물인 쟁점부동산의 양도가액을 580,000,000원으로 확인한 과세 자료를 처분청에 통보함에 따라, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액 중 청구인 지분을 안분하여 양도가액을 278,049,546원으로 하고, 취득가액을 187,930,000원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 내용이 처분청 심리자료에 나타나고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지지분의 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액을 환산취득가액으로 신고하였으므로, 양도가액이 새로 확인된 경우에도 쟁점토지지분의 취득가액을 환산취득가액으로 하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 이 건 쟁점토지 등기부등본에는 청구인이 2001.11.21. 쟁점토지지분을 취득하여 2002.2.8. 이○○에게 양도한 내용이 나타나고, 쟁점건물 등기부등본에는 이○○이 2002.1.31. 소유권보존등기한 내용이 나타나며, 쟁점건물 건축물대장에도 이○○이 쟁점건물을 2001.11.21. 근린생활시설(제조업)로 허가받아 2002.1.23. 사용승인받은 내용이 나타나고 있다.

(4) 청구인이 제시한 이 건 양도소득세 신고서상 신고구분란에는 ‘실가’라고 기재되어 있고, 쟁점토지지분의 양도면적은 387.2㎡로, 1㎡당 공시지가는 181,000원으로, 양도가액 및 취득가액은 67,000,000원으로 기재되었으며, 취득과 관련한 계약서는 첨부되지 아니한 것으로 나타나고 있다.

(5) 청구인은 과세전적부심사청구서에서 쟁점토지와 쟁점건물을 취득하기 위하여 실제로 소요된 비용 255,480,000원(토지분 134,550천원, 건물분 120,930천원)을 취득가액으로 하여야 한다고 주장하면서, 공사계약금 260,000천원으로 청구인 및 김○○의 대리인 정○○(김○○의 남편)과 시공사 ○○건축 대표 강○○이 2001.10.15. 작성한 공사도급계약서, 사업자등록증 및 정○○이 강○○에게 총 260,000,000원을 입금한 무통장입금확인서 등을 제시하였다가, 건물신축 비용은 인정받았으나, 토지 취득가액에 대하여는 정○○의 확인서 외에는 객관적인 금융증빙을 제출하지 못하고 있고, 전 양도인 성○○과는 사실 확인이 불가능하여 인정받지 못한 내용이 나타나고 있다.

(6) ○○세무서장은 김○○에 대하여 세무조사한 결과, 김○○로부터 양도와 관련한 계약서 및 확인서를 징취하였는바, 동 계약서에 의하면, 김○○가 2001.12.18. 같은 동 대지 1,421㎡ 중 740㎡, 같은 동 -4 도로 209㎡ 중 86.7㎡, 같은 동 건물 A동 199.89㎡, B동 69평을 580,000,000원에 이○○에게 양도하기로 계약체결하였고, 동 확인서에 의하면, 김○○가 본인 소유인 같은 동 -8 대지 380㎡, 건물 226.73㎡와 청구인이 소유한 같은 동 ***-9 대지 360㎡, 건물 199.89㎡를 이○○에게 580,000,000원에 양도한 사실이 있으며, 동 양도가액은 본인의 대지 380㎡와 청구인의 대지 380㎡를 기준으로 산정하였음을 확인한다는 내용이 나타나 있다.

(7) 처분청 심리자료에 의하면, 처분청이 매매계약서상 김○○와 청구인의 양도가액 구분이 불분명하므로 기준시가에 의하여 위 양도가액을 김○○분을 301,950,454원으로, 청구인분은 278,049,546원으로 안분한 내용이 나타나 있다.

(8) 살피건대, 소득세법 제96조 제1항 에 의하면, 취득 후 1년이내의 부동산인 경우 또는 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 제114조 제5항에 의하면, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 경정할 수 있도록 규정하고 있다. 한편, 청구인이 양도가액을 허위로 신고하면서 청구인이 신고한 양도소득세 신고서상의 쟁점토지지분에 대한 기준시가(70,083천원 수준)보다 낮게 신고하였고, 환산취득가액으로 양도소득세를 신고하였다는 청구주장에 대한 입증책임은 청구인에게 있는 반면, 약 3개월 미만의 단기양도이면서 취득가액에 대한 구체적인 증빙자료를 제시하고 있지 아니하므로, 청구인이 이를 입증하지 못할 경우에는 청구인이 신고한 가액을 ‘실가’가 아닌 환산취득가액으로 인정할 수 없다고 보이므로 쟁점토지지분의 취득 가액을 환산취득가액으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.