부동산을 미등기 전매한 것인지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 2009년 1월 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 통하여 청구인이 ○○ 361-3 임야 9,354㎡, 같은 곳 361-5 임야 85㎡, 같은 곳 361-7 임야 85㎡, 같은 곳 361-7 임야 86㎡ 합계 9,525㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)를 2008.4.17 ○○○에게, 같은 곳 361-8 임야 9,479㎡, 같은 곳 361-9 임야 9,667㎡ 합계 19,146㎡(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)를 2008.4.17. 주식회사 ○○○(이하 “○○○”라 한다)에게, 같은 곳 산 26-6 임야 8,759㎡(이하 “쟁점3부동산”이라 하며, 쟁점1부동산,쟁점2부동산, 쟁점3부동산을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.4.28. ○○○에게 미등기 전매하고 각 귀속연도의 양도소득세를 무신고한 것으로 보아, 2009.3.9. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 55,776,580원 및 2008년 귀속 양도소득세 1,404,229,290원을 각각 결정․고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여, 2009.4.8. 이의신청을 거쳐 2009.10.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

○○○소유의 쟁점부동산에 대한 토목공사를 ○○○이 수행하면서 토사반출에 어려움이 있다하여 청구인이 월 5,000천원씩의 월급식으로 토사반출공사를 맡게 되었는데, 청구인이 주선한 덤프트럭 등 장비대를 ○○○이 지급하지 못하는 등 자금 압박으로 인하여 ○○○이 청구인에게 쟁점부동산 매매를 위임함에 따라, 청구인이 공사미수금을 받기 위해 쟁점부동산 매매를 중개한 것일 뿐 미등기전매를 목적으로 한 것이 아니므로, 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 통하여 청구인이 ○○○으로부터 쟁점부동산을 1,780,000천원에 취득하여, ○○○, ○○○, ○○○에 총 3,970,000천원에 미등기 전매한 것으로 확인하여 이 건 양도소득세 부과처분을 한 것으로 청구인은 청구주장을 뒷받침할만한 어떤 자료도 제출하지 못하고 있어, 청구인의 주장은 근거가 없는 것으로 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산을 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분에 대하여 쟁점부동산을 미등기 전매한 것이 아니라 공사미수금을 해결하기 위하여 부동산매매를 중개한 것이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2008.12.26.법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제94조【양도소득의 범위】①양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조【양도가액】①제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 제104조【양도소득세의 세율】①거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 <양도소득과세표준> <세율> 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만을 초과하는 금액의 100분의 36

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다 제105조【양도소득과세표준 예정신고<개정 1999.12.28>】①제94조제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】①납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 2009년 1월 처분청 조사공무원이 작성한 청구인에 대한 양도소득세 조사서를 보면, 청구인은 쟁점부동산을 ○○○으로부터 ○○농협 융장금 등 채무 1,630,000천원을 인수하고 현금 정산액 150,000천원으로 하여 합계 1,780,000천원에 취득한 것으로 되어 있고, 쟁점1부동산은 ○○○에 900,000천원, 쟁점2부동산은 ○○○에 2,970,000천원, 쟁점3부동산은 ○○○에 100,000천원으로 각각 양도한 것으로 되어 있으며, 청구인은 쟁점부동산을 미등기 전매한 것으로 되어 있다, (2)2005.2.14. 작성된 ‘약정서’를 보면, 쟁점부동산 소유자 ○○○이 ○○○를 양도인으로 위임하여 ○○○(청구인)과 ○○○가 양수인으로 되어 있으며, 그 주요내용을 보면 쟁점부동산은 2005.2.14. 현재 토지등기부기록상태에서 양수하기로 되어 있고, 등기상 대출원리금은 상호책임 지불하는 것으로, 쟁점부동산의 모든 공사, 민원 등 일체는 양수인이 책임 인수하며, 토목공사는 2005.6.30.까지 완료하는 것으로 되어 있다. (3)○○시 ○○읍의 ‘인감증명발급내역’을 보면, 2005.6.16. ○○○이 부동산매매용으로 인감증명 발급 신청을 한 것으로 되어 있고, 매수자를 ○○○(청구인)으로 하여 발급한 것으로 되어 있다. (4)2005.9.23. ○○○과 ○○○가 청구인 및 ○○○에게 내용증명으로 보내‘(해제)최고서’의 주요내용을 보면, 약정서 조항에 따라 청구인이 대출금을 승계함으로써 2005.2.14. 이후의 대출금이자를 납부할 의무가 있음에도 2005.6.1.부터 현재까지 연체 중으로 농협으로부터 대출금 상환독촉장을 받아 본인의 신용도에 막대한 피해를 입히고 있으며, 2005.6.16. 이전등기를 위한 서류 일체를 양수인이 청구인 및 ○○○에게 발급한 바 현재까지 이전등기를 이행하지 않고 있어, 2005.9.30.까지 이전등기를 이행하고 대출이자 납입과 대출금 승계 및 근저당권금액(450,000천원)을 상환하도록 하기 바란다는 내용으로 되어 있다.

(5) 쟁점부동산에 대한 매매계약서를 보면,쟁점1부동산의 경우 계약일이 2006.10.2.로 되어 있고, 매도인이 청구인으로 매수인은 ○○○이 인수한 것으로 되어 있으며, 매매대금 900,000처원으로 하여 계약금 200,000천원, 잔금 700,000천원으로 되어 있고, 쟁점2부동산의 경우 계약일이 2005.12.30. 맟 2006.3.14.로 되어 있으며, 매도인이 청구인으로 매수인은 ○○○로 되어 있고, 총 매매대금 2,970,000천원으로 하여 계약금 600,000천원, 중도금 900,000천원, 잔금 1,470,000천원으로 되어 있으며, 쟁점3부동산의 경우 계약일은 미상이나 중도금은 2005.10.04.잔금은 2005.10.31.에 지급하는 것으로 되어 있고, 매도인이 청구인으로 매수인은 ○○○으로 되어 있으며, 총 매매대금 100,000천원으로 하여 계약금 40,000천원, 중도금 40,000천원, 잔금 20,000천원으로 되어 있다.

(6) 쟁점부동산에 대한 등기부등본을 보면, 쟁점1부동산의 경우 2004.8.25. ○○○이 ○○○로부터 소유권을 이전받은 것으로 되어 있고, 20018.4.17. ○○○에게 소유권을 이전한 것으로 되어 있으며, 쟁점2부동산의 경우, 2005.1.11. ○○○이 ○○○로부터 소유권을 이전받은 것으로 되어 있고, 2008.4.17. ○○○에게 소유권을 이전한 것으로 되어 있으며, 쟁점3부동산의 경우, 2005.1.11. ○○○이 ○○○로부터 소유권을 이전받은 것으로 되어 있고, 2006.4.28. ○○○에게 소유권을 이전한 것으로 되어 있다. (7)처분청이 심리자료로 제시한 ○○○의 농협계좌의 출금내역을 보면, 20061.25. 200,000천원, 2006.3.14. 300,000천원, 2006.4.4. 200,000천원, 2006.5.2. 500,000천원,2006.6.2. 100,000천원,2006.10.4. 160,000천원 합계 1,460,000천원이 청구인에게 대체 출금된 것으로 되어 있다.

(8) 한편, 청구인은 ○○○으로부터 공사미수금을 받기 위해 쟁점부동산 매매를 중개한 것일 뿐 미등기전매를 목적으로 한 것이 아니며, 양수인들로부터 1,830,000천원을 수령하고 이자비용 및 공사대금등에 지급되었으며, 나머지는 소유권자인 ○○○이 수령하였다면서 심리자료로 쟁점2부동산에 대하여 ○○○이 청구인을 매매대리인으로 위임한다는 위임장 및 ○○○와 ○○○이 ○○○와 청구인을 수신인으로 하여 쟁점1부동산 및 쟁점2부동산에 대한 ‘소유권이전등기이행촉구 및 대위변제의 건’으로 보낸 내용증명을 심리자료로 제시하고 있으며, 그 내용을 보면 총매매대금 3,797,550천원(3,870,000천원-75,450천원) 중 계약금, 중도금 및 잔금 일부로 도합 1,830,000천원을 지급하여 잔금 1,967,550천원이 남아있는 상태이며, 계약금 및 중도금이 지급되었음에도 근저당권 등이 말소되지 아니하였고, 청구인과 ○○○ 명의의 가등기는 잔금지급전까지 말소하여 주기로 하였다는 내용과 근저당권 합계액이 2,642,000천원으로 지급하여야 할 잔금 1,967,550천원을 크게 초과하여 소유권이전등기절차이행의 소를 제감과 동시에 각 근저당권자들에 대한 대위변제를 하고 이를 잔금에서 공제할 예정이라며 소유권이전등기절차에 협조를 촉구하는 내용으로 되어 있다.

(9) 위의 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 미등기전매한 것이 아니라 쟁점부동산의 전 소유자인 ○○○의 공사를 대행하는 과정에서 발생한 공사미수금을 해결하기 위하여 ․○○○ 소유 쟁점부동산을 가등기의 형식을 빌어 부동산매매를 중개한 것이 아니라는 주장이나, ‘소득세법’제104조 제3항에서 미등기양도자산이라함은 ‘자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다.’고 규정하고, 같은 조 제1항 제3조에서 미등기양도자산에 대하여 양도소득과세표준의 100분의 70이라는 중과세율을 규정하고 있는 바, 미등기양도자산에 대하여 양도소득세를 중과한다고한 취지는 자산을 취득한 자가 양도당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써, 양도소득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급없이 전전매매하는 따위의 부동산투기 등을 억제, 방지하려는데 있다고 할 것이므로(대법원 2004두9494,2005.10.28.참조),자산을 취득하기 위한 계약을 체결한 후 잔대금을 지급함으로써 취득에 관한 소유권이전등기를 경료할 수 있음에도 불구하고 등기를 하지 아니한 상태에서 이를 양도한 경우 뿐만 아니라, 계약금이나 중도금만을 지급한 상태에서 양도차익만을 노려 자산의 양도에 관한 계약을 체결한 후 자기 앞으로 소유권이전등기를 하지 아니하고 양수인 앞으로 소유권이전 등기를 경료해 준 경우에도 당해 자산은 ‘미등기 양도자산’에 해당하는 것으로 보아야 할 것인바, 2005.2.14. 작성된 ‘약정서’의 내용과 같이 청구인이 ○○○으로부터 쟁점부동산을 인수하는 것으로 되어 있고, 2005.6.16. ○○○이 청구인을 부동산매수자로 한 인감증명을 발급받은 것으로 나타나며, 2005.6.16. 이전등기를 위한 서류 일체를 청구인에게 건넨 사실이 ○○○이 청구인에게 내용증명으로 보낸 ‘(해제)최고서상에 나타나고, 청구인이 쟁점1부동산을 ○○○에, 쟁점2부동산을 ○○○에, 쟁점3부동산을 ○○○에게 양도하는 부동산매매계약서를 각각 작성한 사실이 심리자료에 의하여 확인되고, ○○○의 계좌에서 2006.1.25.~2006.10.4.사이에 1,460,000천원이 청구인에게 대체된 사실이 나타나고 있으나 쟁점부동산의 등기부등본에는 ○○○의 소유권이 청구인을 거치지 아니한 채 ○○○, ○○○, ○○○에게 각각 소유권이 이전된 것으로 나타나는 측면에서 청구인이 ○○○으로부터 쟁점부동산을 사실상 취득하고 소유권 이전등기가 가능함에도 청구인 명의로 소유권 이전 등기를 하지 아니한 상태에서 미등기전매한 것으로 판단된다. 따라서 청구인이 쟁점부동산을 미등기 전매한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2010년 12월 1일