취득가액을 환산가액으로 적용한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2000.8.11. 취득한 ○○○ 대지 555㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2007.1.17. 양도하고 양도가액을 7,600만원으로, 취득가액을 1억원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액을 인정하면서 취득가액이 불분명한 것으로 보아소득세법제97조 및 제176조의2 제2항의 규정에 따라 기준시가로 환산한 가액 24,774,509원을 취득가액으로 산정함과 동시에 쟁점토지를 비사업용 토지의 양도로 보아 세율 60%를 적용하여 2009.4.1. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 31,485,910원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 2009.6.23. 이의신청을 하였는 바, 처분청은 취득가액의 변동없이 쟁점토지를 사업용 토지의 양도로 보아 2009.7.28. 양도소득세 24,420,645원을 감액결정하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 장인과 장모가 취득하려고 하였던 쟁점토지는 복잡한 소송관계가 얽혀 있었으며, 장인과 장모는 경제적으로 어렵고 이혼한 상태에서 2000년 7월경 쟁점토지를 차라리 청구인이 취득하라고 권유하여 이를 거절하였으나 부족한 돈은 장모의 지인으로부터 빌려 나중에 갚으면 된다는 장모의 부탁에 따라 쟁점토지를 취득하게 되었는데 모든 일은 장모가 대리하였다. 청구인이 2000.7.28. 작성한 쟁점토지의 매매계약서상의 대금 7,500만원의 지급과 관련한 내역은 쟁점토지의 근저당 채무 4,000만원을 청구인이 인수하기로 하였고 2000.7.27. 300,000원 및 2000.7.28. 12,700,000원 합계 1,300만원을 장모에게 지급하였고, 장모 ○○○은 지인인 ○○○으로부터 700만원을 빌렸으며, 2000.10.17.~2001.2.23. 7회 2,300만원(장모가 지인으로부터 빌린돈에 대한 이자 100만원 포함)을 지급하고 소유권이전등기를 하였다. 이후 청구인은 근저당권자인 ○○○으로부터 채무상환 독촉받다가 2006년 8월 경매개시를 당하게 되는 상황까지 이르러 쟁점토지를 2007.1.17. 헐값인 7,600만원에 양도하였던 것이므로 쟁점토지의 실지취득가액을 7,500만원으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2008년 6월 양도소득세 신고당시 쟁점토지 실 소유자는 청구인의 장인 ○○○의 소유로서 ○○○이 ○○○으로부터 1억원에 매입하였으나 등기명의만 청구인으로 등재하였다고 주장하여 이에 대한 증빙을 요구하자 ○○○은 쟁점토지를 친구인 ○○○에게 등기이전을 하지 않은채 실제 매도하였으나 근저당권 4,000만원을 갚지 않아 등기명의만 청구인에게 이전한 것이라는 ○○○경찰서에서 작성한 피의자신문조서와 증빙서류를 제출하였다가, 이의신청에서는 당초 내용을 모두 번복하여 청구인이 ○○○으로부터 실지 취득한 것이라며 매매계약서 및 통장거래내역을 제시하였는 바, 당초 매수계약서가 없었다고 하였다가 이의신청시 제출한 매매계약서에는 등기부상 소유자가 ○○○임에도 ○○○과 청구인이 매매계약을 하고 있는 점, ○○○에게 지급한 증빙이 확인되지 않는 점, 쟁점토지의 취득당시 기준시가와 신고한 취득가액의 가액차이가 많은 점 등으로 보아 이의신청시 사후에 만들어진 자료를 제시하는 것으로 보여 매매계약서에 대한 진위여부를 알 수 없으므로 취득가액을 기준시가로 환산하여 양도차익을 산정한 이 건 당초 처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액，감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의 2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 당초 쟁점토지의 양도가액을 7,600만원으로, 취득가액을 1억원으로 하는 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 취득가액이 불분명하다 하여 기준시가로 환산한 2,477만원을 실지 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 경정·고지하였다.

(2) 쟁점토지의 등기부등본을 보면, 1989.7.28. ○○○이 취득한 상태에서 1992.12.2. 채권최고액 4,000만원 근저당권이 설정(채무자 ○○○, 근저당권자 ○○○)되었고, 2000.8.11. 청구인이 매매로 소유권을 취득하였으며, 2006.8.9. 근저당권자 ○○○의 신청으로 임의경매 개시결정(2007.1.15. 경매 취하)되었다가, 2007.1.17. 이동섭이 매매로 소유권을 취득한 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 2006년 1월 의정부지방법원에 제출하였던 ‘임의경매 기일 연기신청서’를 처분청이 확보하여 이를 제출하였는 바, 그 내용은 아래와 같다. (가) ○○○(청구인의 장인), ○○○, ○○○, ○○○는 쟁점토지 외 1필지를 구매(1억원으로 ○○○ 1,000만원, ○○○ 1,000만원, ○○○ 1,500만원, ○○○ 6,500만원)하였으나 등기이전을 하지 못해 ○○○(쟁점토지 이전소유자) 명의로 등기부를 둔 채 ○○○을 제외한 나머지 3인의 몫으로 4,000만원의 근저당권자를 ○○○ 명의로 하였다. (나) 이후 부동산 가격하락으로 투자금액을 회수하지 못하던 중 1995년 12월 ○○○이 ○○○에게 2,000만원을 지급하여 ○○○ 지분을 인수하였고, 나머지 ○○○, ○○○가 투자한 2,000만원만 남겨둔 채 등기부상 소유자 ○○○은 등기이전을 해 가라고 재촉하여 ○○○의 예비사위인 청구인 명의로 이전하였으며, ○○○은 본인의 채권 1,000만원을 회수하기 위하여 부당하게 경매요구를 한 것이다.

(4) 청구인은 쟁점토지를 7,500만원에 취득하였음을 주장하며 아래와 같은 자료를 제시하고 있다. (가) 청구인이 쟁점토지를 취득하였다는 2000.7.28. 자 쟁점토지 매매계약서를 제시하였는바, 매도인 ○○○(청구인의 장인), 매수인 청구인, 증인 ○○○(청구인의 장모)으로 되어 있고, 매매대금은 7,500만원(계약금 1,500만원, 중도금 2000.7.28. 4,000만원, 잔액 2000.7.28. 2,000만원)으로 기재되어 있다. (나) 청구인이 2000.7.27. 30만원, 2000.7.28. 1,270만원 합계 1,300만원을 청구인의 장모 ○○○에게 지급하였다는 통장사본을 제시하였다. (다) 청구인이 2000.10.17.~2001.2.23. 간 7차례에 거쳐 2,300만원을 ○○○에게 이체하였다는 ○○○ 통장사본을 제시하였다. (라) 청구인이 쟁점토지를 취득하는데 부족한 자금 700만원을 장모 ○○○이 친구 ○○○으로부터 빌렸음을 주장하며 ○○○의 확인서를 제시하였는 바, ‘○○○은 2000.7.28. 쟁점토지의 근저당권을 푸는데 700만원이 부족하다고 하여 ○○○과 ○○○가 있는 자리에게 ○○○에게 700만원을 빌려주었고, ○○○은 가지고 온 돈 1,300만원과 빌린 돈 700만원을 합하여 ○○○에게 2,000만원을 건네주었으며, 나머지 1,500만원만 주면 등기서류를 넘겨주겠다는 합의서를 작성하여 서로 주고받는 것을 옆에서 보았다’라는 내용이다.

(5) 살피건대, 청구인이 2006년 1월 법원에 제출하였던 ‘임의경매 기일 연기신청서’에서는 쟁점토지를 장인이 취득하여 소유권이전등기를 청구인 명의로 하였다고 주장하였다가 양도소득에 있어서는 청구인이 취득하여 양도하였다고 주장하고 있는 이 건에 대하여 처분청도 청구인이 쟁점토지를 양도한 것으로 인정하고 있는 바, 청구인이 당초 양도소득세 신고시에는 취득가액을 1억원으로 신고한 점, 청구인이 제시하는 2000.7.28.자 통장사본 및 ○○○의 확인서는 청구인이 장인 ○○○에게 매매대금을 지급한 것이 아니라 ○○○이 ○○○과 공동투자한 자들에게 지급한 금액으로 보이는 점, 또한 청구인이 ○○○과 작성하였다는 매매계약서에는 잔금지급일이 2000.7.28.임에도 2000.10.17.~2001.2.23. 간 7차례에 거쳐 잔금 2,300만원을 지급하였다는 것을 납득하기 어려운 점 등을 보면, 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 산출하여 양도소득세를 부과한 이 건 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.