취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액으로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1988.9.28. ○○○동 203-1 대지 330.73㎡, 근린생활시설 505.17㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 오○○○, 김○○○ 2인으로부터 5억3,000만원에 취득하여 2005.10.18. 전○○○에게 8억원에 양도하고 1세대 1주택 비과세 부분을 제외한 근린생활시설에 대하여 양도가액 632,910,000원, 취득가액 411,849,000원으로 하여 처분청에 2005.12.29. 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 및 세액 36,291,960원을 자진납부하였다.
• 나. 처분청은 2008.10.13.~10.24. 기간동안 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세 실지거래가액 조사를 실시하여, 청구인이 신고한 실지취득가액이 불분명한 것으로 보고 환산가액으로 취득가액을 산정하여 2009.2.4. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 65,624,940원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.1. 이의신청을 거쳐 2009.9.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1988.7.20. 쟁점부동산을 김○○○, 오○○○ 2인으로부터 5억3,000만원에 매수하였고, 목욕탕인 2, 3층 부분과 옥상, 4층 주택부분 및 지하층을 수리하였으며, 목욕탕 수리비용으로 약 1억2,000만원, 주택부분(4층 및 지하층) 및 옥상수리비용으로 약 5,000만원을 지출하였으나, 20여년이 지난 후, 공사지출 증빙 및 금융증빙이 없어 이를 공제받지 못한 부분도 매우 안타까운데, 과세전적부심사결정 당시에는 취득당시 매매계약서 원본을 찾지 못하여 제출하지 못하였으나, 추후 원본계약서를 찾아 처분청에 제출하였음에도 처분청이 이를 신빙성이 없다는 이유로 부인하였고, 매도인 오○○○이 청구인에게 양도한 가액이 불분명하다고 답변하였음을 이유로 청구주장을 받아들이지 아니하는 것은 부당하다. 또한 청구인은 처분청 직원에게 오○○○의 주소 및 전화번호를 알려 줄 것을 요구하였으나 개인적인 정보를 유출할 수 없다는 이유로 알려줄 수 없다고 거절하였으며, 청구인과 오○○○을 함께 조세심판원에 출석하게 하여 당시 매매계약서에 대해 진위 여부를 가려야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 규정에 의하여 납세자가 양도소득을 실지거래가액으로 계산하여 법정신고기한내에 신고한 경우로서, 양도 또는 취득당시의 실거래가액을 확인하기 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우 또는 그 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류 등이 매매사례가액·감정평가액 등에 비추어 허위임이 명백하여 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액 또는 양도가액을 매매사례가액·감정평가액 또는 기준시가에 의하여 추계결정하도록 규정되어 있다. 따라서 청구인이 제출한 취득계약서 사본은 날인 등이 불분명하고, 전소유자 오○○○은 매매계약서와 매매금액에 대하여 기억을 못하고 있으며, 청구인이 제시한 계약서 사본에 미흡한 점이 있는 것으로 확인하고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 제시한 매매계약서의 취득가액은 특별한 사정이 없는 한 실지거래가액으로 보기 어렵다고 판단되므로 처분청이 취득가액을 소득세법 시행령 제176조의2 에서 규정하는 환산가액으로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도가액 8억원, 취득가액 5억3,000만원으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도차익 예정신고를 하였으나, 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액에 의하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2) 소득세법 시행령 제163조 (2006.2.9. 대통령령 제19327호로 개정되기 전의 것)【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 신고한 실지취득가액이 불분명한 것으로 보고달리 실지취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없다고 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 당초에는 취득당시 매매계약서 원본을 찾지 못하여 제출하지 못하였으나, 추후 원본계약서를 찾아 처분청에 제출하였음에도 처분청에서 청구인이 제출한 실지계약서를 신빙성이 없다는 이유로 부인하고 과세하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(1) 처분청의 양도소득세 조사종결복명서에 의하면, 당초 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 5억3,000만원으로 신고하였으나, 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있으므로 처분청은 취득가액이 불분명하다고 보아 1세대 1주택 비과세 부분을 제외한 근린생활시설 부분에 대하여 아래 <표1>과 같이 환산가액에 의하여 양도소득세를 과세하였다.

○○○

(2) 청구인은 당초 제출하지 못했던 취득당시 원본계약서를 찾게 되어 쟁점부동산의 취득가액이 5억3,000만원으로 확인되었으므로 동 가액을 실지취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하면서 취득계약서를 제출하고 있는 바, 그 기재내역을 보면, 매매대금 5억3,000만원, 계약금 5,300만원(1988.7.13), 중도금 1억5,000만원(일자는 기재되어 있지 아니하다), 잔금 3억2,700만원(1988.9.27)으로 기재되어 있고, 매도인은 김○○○, 매수인은 청구인으로 기재되어 있으며, 특약사항은 없는 것으로 나타나고, 중개인 난은 쌍방합의로 기재되어 있다.

(3) 위 관련규정에 의하면, 납세자가 양도소득을 실지거래가액으로 계산하여 법정신고기한내에 신고한 경우로서, 양도 또는 취득당시의 실거래가액을 확인하기 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우 또는 그 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류 등이 매매사례가액·감정평가액 등에 비추어 허위임이 명백하여 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액 또는 양도가액을 매매사례가액·감정평가액·환산가액 또는 기준시가에 의하여 추계결정하도록 규정되어 있다.

(4) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 청구인은 당초 제출하지 못했던 취득당시 원본계약서를 찾게 되어 쟁점부동산의 취득가액이 5억3,000만원으로 확인되었음을 주장하면서 동 금액을 실지취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 계좌이체 내역 등 객관적인 증빙에 의하여 그 지급 사실이 확인되지 아니하는 점, 취득당시 매매계약서를 보면, 중개인 없이 "쌍방합의"로 기재되어 있는 점, 전소유자 오○○○이 청구인이 주장하는 매매계약서와 매매금액에 대하여 기억을 못하고 있으며, 청구인이 제시한 계약서 사본에 미흡한 점이 있는 것으로 확인하고 있는 점 등으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.