16필지로 분할하여 매매한 토지가 부동산매매업에 해당하는지 여부

○○○세무서장이 2009.9.9. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 38,646,470원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. ○○○(이하 “청구인 등”이라 한다)은 2003.1.16. ○○○ 등 16필지 임야 합계 6,043㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 각 4분의 1지분을 취득하여 2006.11.2. ~ 2006.12.29. 기간 동안 이를 ○○○(이하 “양수법인”이라 한다)에게 양도하고 2007.1.31. 양도가액을 310,896천원으로 하여 2006년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. ○○○세무서장이 양수법인에 대하여 세무조사를 실시한 결과, 양수법인이 쟁점토지를 731,200천원에 양수한 사실을 확인하여 처분청에게 과세자료를 통보하자, 처분청은 2009.9.9. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 38,646,470원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인 등은 당초 공장용지를 조성할 목적으로 ○○○ 임야 7,869㎡(이하 “당초토지”라 한다)를 취득한 후 관할 지방자치단체장으로부터 형질변경허가를 얻어 공사를 진행하였으나 동 토지가 수도권상수원보호구역 내에 있어 공장용지로의 변경이 제한되어 있다는 사실을 알게 되어 근린생활시설의 용도로 산지전용허가를 받아 형질변경공사를 하는 등 약 4년에 걸쳐 공사를 시공하였지만, 이를 완료하지 못한 상태에서 당초토지를 17필지로 분할하여 그 중 16필지(쟁점토지)를 양도한 이상, 쟁점토지의 양도로 인한 소득은 양도소득이 아니라 부동산 매매업으로 인한 사업소득에 해당함에도 이를 양도소득으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다. 또한, 청구인 등은 쟁점토지에 대한 형질변경공사를 하며 공사대금 및 각종 부담금을 지급하였으나, 장기간에 걸친 형질변경의 절차상 어려움과 사무실로 사용한 컨테이너가 도난당함에 따라 지출비용과 관련한 증빙자료를 제대로 갖출 수 없는 상태에 있고, 쟁점토지를 양도하기 직전 과세연도인 2005년에는 부동산 매매업과 관련한 사업소득이 없으므로 단순경비율에 의하여 소득금액을 추계결정함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 아니면 양도소득인지 여부는, 부동산의 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양 및 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는 것인지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 사항은 물론이며, 양도인이 보유하고 있는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후 사정을 모두 참작하여야 하는 것인 바, 청구인이 건설업 및 부동산 매매업 등으로 사업자등록을 한 사실이 없는 점, 당초 공장용지로 조성할 목적이 있었다 하더라도 계속하여 전용목적을 바꾸거나 허가취소를 신청한 점, 쟁점토지는 현재까지 지목변경이 되지 아니한 점, 형질변경 부담금 및 공사대금과 관련하여 장부에 기장을 하지 아니한 점 및 당초토지를 17필지로 분할하였으나 16필지(쟁점토지)를 양수법인 1인에게 양도한 점 등을 감안할 때, 사업목적이 있었다고 보기는 어려운 쟁점토지의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 16필지로 분할하여 매매한 쟁점토지의 양도가 부동산 매매업(사업소득)에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법률 등

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제19조【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제34조【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서, ○○○가 발급한 산림의 형질변경허가증 및 산지전용허가증 등을 포함한 심리자료를 보면, 아래 사실들이 각각 확인된다. (가) 청구인 등은 2003.1.16. ○○○ 임야 7,869㎡(당초토지)를 취득(공유지분은 각 4분의 1)하였는데, 당초토지를 취득하기 앞서서 2002.4.11. 전소유자의 사전승낙을 받아 ○○○로부터 형질변경허가(변경용도: 공장부지, 변경기간: 2002.4.11. ~ 2003.6.30., 변경방법: 인력 및 장비)를 받았다. (나) 청구인 등은 ○○○로부터 2005.8.31. ~ 2005.9.5. 기간 동안 3차례에 걸쳐 형질변경목적을 체육시설, 음식점, 주택 등의 부지로 전용허가를 받았으나, 2006.10.4. 허가취소를 신청하여 취소를 받았고, 2006.10.20. 다시 음식점 부지로 산지전용허가를 받았다. (다) 청구인 등은 2006.10.31. 당초토지를 17필지로 분할한 뒤에 2006.11.2. ~ 2006.12.29. 기간 동안 3차례에 걸쳐 위 17필지 중 16필지(쟁점토지)를 양수법인 1인에게 양도하였다.

(2) 한편, 청구인은 공장용지를 조성할 목적으로 당초토지(임야)를 취득하고 지방자치단체장으로부터 형질변경허가를 받아 공사를 하였으나, 수도권상수원보호구역에 소재한 까닭에 공장용지로 활용하기가 여의치 아니하여 2차례에 걸쳐 산지전용허가를 받아 4년 동안 형질변경공사를 하였다고 주장하면서, 농어촌구조개선부담금 등 각종 부담금 부과내역 및 공사현장사진 등을 증빙자료로 제출하고 있다.

(3) 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지 여부는, 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유하고 있는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것(대법원 99두5412, 2001.4.24. 외 다수 같은 뜻임)인 바, 청구인이 토지의 효용가치를 증대할 목적으로 수차례에 걸쳐 형질변경허가를 얻어 공사를 실시한 점 및 당초토지를 17필지로 분할하여 그 중 16필지(쟁점토지)를 3차례에 걸쳐 양도한 점 등을 고려할 때, 수익을 목적으로 하고 있으며 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성 및 반복성이 있다고 인정되는 쟁점토지의 양도소득은 사업소득으로 보이므로 그에 대하여 종합소득세 등을 과세하는 것은 별론으로 하더라도 이를 양도소득으로 받아들이기는 어렵다 하겠다.

(4) 따라서, 당초토지에서 16필지로 분할된 쟁점토지를 양도한 것에 대하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(5) 종합소득세 과세시 쟁점토지의 양도로 인한 소득금액을 추계결정하여야 한다는 청구주장은 관련 종합소득세 과세처분이 있지 아니한 이상 심리의 대상으로 볼 수 없으므로 이에 대한 심리는 생략한다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.