체납관리비를 납부하고 취득 후 양도 시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ○○○(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 2006.2.7. 경락으로 취득하여2008.2.21. 양도하고, 쟁점부동산의 체납된 관리비 9,415,780원(이하 "쟁점금액"이라 한다)을 청구인이 납부하였다 하여 이를 필요경비에 산입하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 체납관리비가 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 필요경비로 열거되지 아니한 항목이라 하여 쟁점금액을 필요경비 부인하고 2009.8.18. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 1,730,430원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산(상가)을 법원을 통하여 경매로 낙찰받고 2년간 보유하다가 2008년 2월에 양도하였는 바, 양도소득세 확정신고시 경매낙찰 이전의 체납관리비를 상가관리실에 납부하고 양도소득세 필요경비로 공제하여 신고하였으나, 처분청은 소득세법에 필요경비로 열거되지 아니하였다 하여 필요경비 부인하고 이 건 처분을 하였다. 사회관례상 체납관리비를 납부하지 아니하면 입점이 불가하고 전기 수도도 공급받지 못하는 바, 이 건 체납관리비는 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위한 실제 비용이고, 이를 납부하지 아니하면 취득목적대로 사용 및 입점이 불가한 것으로서, 체납관리비에 대해 필요경비 부인하여 과세한 이 건 처분은 사회상황을 무시한 부당한 처분이므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 법원의 경매를 통하여 취득한 쟁점부동산의 취득가액은 경락가액에 취득세·등록세 등 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것이지만, 이 건 체납관리비가 있다는 사실을 청구인이 경락당시 알았을 것이고, 몰랐다면 이는 본인의 귀책사유에 불과한 것으로 체납관리비는 경락가액에 반영되었을 것이다. 따라서, 청구인이 쟁점부동산을 경락받은 후 납부한 체납관리비(쟁점금액)는 필요경비에 산입할 수 없는 것인 바, 이 건 체납관리비를 필요경비 부인하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 경락으로 취득한 쟁점부동산에 대하여 경락 전 쟁점부동산의 체납된 관리비를 청구인이 납부한 경우 이를 쟁점부동산 양도시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 재정경제부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 2006.2.7. 경락으로 취득하여 2008.2.21. 양도하고, 쟁점부동산의 체납된 관리비 9,415,780원(쟁점금액)을 청구인이 납부하였다 하여 이를 필요경비에 산입하여 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 체납관리비가 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 필요경비로 열거되지 아니한 항목이라 하여 쟁점금액을 필요경비 부인하여 청구인에게 이 건 처분을 하였다.

(2) ○○○ 번영회의 ○○○에 대한 미납관리비 독촉장(2006.3.20.)에 의하면, ○○○이 관리비를 연체하여 2006.3.17. 현재 관리비 연체금액이 9,417,445원이며 연체관리비를 2006.3.31.까지 납부하여 주길 바란다고 기재되어 있고, ○○○ 번영회 관리사무소○○○의 체납관리비 영수증(2006.12.5.)에는, ○○○ 체납관리비 총액 9,415,780원 중 일부분납금액으로 3,500,000원을 영수한 것으로 기재되어 있으며, ‘○○○ 사본에 ○○○으로부터 2007.3.3. 3,500,000원이 입금된 내용 등이 기재되어 있다.

(3) 살피건대, 설사 청구인이 이 건 체납관리비(9,415,780원, 쟁점금액)를 부담하였다고 하더라도 청구인이 납부한 (경락자산인) 쟁점부동산의 관리비가 필요경비에 대하여 규정한 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 열거되어 있지 아니하고, 이 건 체납관리비는 청구인이 경락받기 이전에 쟁점부동산을 소유하였던 쟁점부동산의 전 소유자가 부담하여야 할 비용으로서 청구인이 경락가액과 별도로 체납관리비를 부담하였다면 청구인이 전 소유자에 대하여 구상권을 행사할 수 있을 것으로 보이는 점 등을 고려할 때, 처분청이 쟁점금액에 대하여 필요경비 부인하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.