쟁점토지를 2억5천만원에 취득하여 미등기전매하였는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 처분청은 탈세제보에 따라 청구인에 대한 조사를 실시하여 청구인이 2004.4.2. 김○○○으로부터 취득한 ○○○ 중 1,000평(취득 직후인 2004.8.7. 같은 리 82-3 임야 3,202㎡와 같은 리 82-16 임야 1,521㎡ 중 106㎡ 합계 임야 3,308㎡로 분할되었으며, 이하 “쟁점토지”라 한다)의 1/2을 2006년 11월 박○○○ 외 2인에게 미등기전매한 것으로 조사하고 2009.4.6. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 91,049,000원을 결정․고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.30. 이의신청을 거쳐 2009.8.24. 심판청구를 제기하였다.
• 다. 한편, 처분청은 쟁점토지 나머지 1/2에 대하여는 김○○○에게 양도소득세를 과세하였다가 이를 취소하고 2009.6.10. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 94,073,000원을 추가 경정․고지하였으나 이에 대하여는 불복하지 아니하였다.

• 가. 청구인 주장 2004년 초에 서울에 거주하는 김○○○로부터 투자할만한 토지의 소개를 부탁받아 평소에 잘 알고 지내던 김○○○을 통해 쟁점토지를 김○○○가 매입하도록 주선하여 2004.4.2. 김○○○가 단독으로 김○○○(등기부상 소유자 김○○○)과 매매금액 300,000,000원에 쟁점토지 매매계약을 하였고, 김○○○는 매매계약당시 계약금으로 50,000,000원, 2004.5.20 중도금으로 김○○○의 자부인 이○○○에게 100,000,000원을 계좌이체하는 등 합계 150,000,000원을 지급하였다. 그러나, 쟁점토지는 토지거래 허가구역 내에 있는 토지로 등기부상 소유자인 김○○○이 허가목적에 따라 사용하여야 하기 때문에 최소한 2년 이내에는 다른 사람에게 매도할 수 없어서 김○○○ 명의로 소유권 이전등기를 할 수 없는 상황이었을 뿐 아니라 김○○○가 운영 중인 칼국수 식당을 확장하기 위해 가게를 추가 임차하고자 자금이 필요하여 김○○○에게 해약 요구를 하였고 김○○○이 이에 동의하여 당초 매매계약이 해제되었다. 해제에 동의한 김○○○은 그 당시 반환할 자금이 전혀 없다고 하고 청구인은 양측의 중간에서 입장이 난처하여 김○○○에게 쟁점토지에 근저당권을 설정하여 줄 것을 요구하고 승낙받은 후, 합의해제 반환금 150,000,000원과 기왕의 김○○○에 대한 채무 100,000,000원 합계 250,000,000원을 2004.8.30. 김○○○의 처 최○○○의 계좌로 206,000,000원을 이체하고, 다음날 현금으로 44,000,000원을 지급한 바, 청구인의 김○○○에 대한 채권은 위 대위변제한 금액 150,000,000원과 청구인이 김○○○으로부터 받을 다른 채권 307,000,000원○○○을 합한 457,000,000원이지만, 기왕에 등기부상 소유자인 김○○○을 채무자로 청구인을 근저당권자로 한 근저당권의 채권최고액이 400,000,000원이므로 부족분 57,000,000원은 별도 합의 후 변제받기로 하였다. 그 후 김○○○에게 계속 독촉하고 채권을 회수하고자 노력하였으나 청구인이 고소한 다른 사건에서 사기로 집행유예 선고를 받은 김○○○이 채무를 상환할 능력이 없자 쟁점토지를 매각하여 그 대금으로 채권을 회수하고자 했고 이에 김○○○이 동의하여 2006.10.26 박○○○에게 450,000,000원에 매매되어 매도대금 전액을 청구인이 채권 변제목적으로 회수하게 되었고 현재 7,000,000원이 미회수된 상태인 바, 청구인은 김○○○으로부터 받을 채권을 회수하기 위해서 부득이 쟁점토지에 근저당권을 설정하고 쟁점토지의 매각에 관여하였을 뿐 쟁점토지를 매수하여 매도한 사실이 없다. 아울러, 이 건 과세는 쟁점토지 양도차익으로 인한 실제 납세의무자가 김○○○임에도 불구하고 김○○○이 자기의 세부담을 회피하기 위하여 이해관계가 상반되고 사이가 안 좋은 청구인에게 뒤집어 씌운 진술만을 믿고 과세한 것이므로 마땅히 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 김○○○으로부터 채권을 회수하기 위하여 쟁점토지의 매각을 주선만 했을 뿐이라고 하나 김○○○은 쟁점토지를 청구인에게 양도하였고 최종 소유자인 박○○○은 누구인지도 모른다고 하였으며, 박○○○도 쟁점토지 취득시 부동산매매계약서를 청구인이 데려온 공인중개사가 작성하였다고 유선으로 진술하였고, 김○○○도 청구인이 매각하였다고 서면 진술한 사실에서 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 사실이 확인된다. 부동산매매계약서상 매매금액이 3억원으로 기재된 것은 김○○○이 청구인의 요구로 UP계약서를 작성하였기 때문이며, 김○○○이 실지 양도한 금액은 2억 5천만원이라고 확인하였으므로 청구인이 2억 5천만원에 취득한 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점토지를 2억 5천만원에 취득하여 미등기전매한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】

① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것

② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다.

○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제1항 제2호, 조세특례제한법 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 등기부등본, 김○○○의 확인서, 부동산거래계약신고서 등을 종합하면 다음의 사실이 인정된다. (가) 등기부상 쟁점토지 소유자인 김○○○은 2004.2.12. 쟁점토지를 취득하여 그 중 2,157㎡의 각 1/2을 2006.11.17. 박○○○에게, 나머지 1,151㎡를 2006.11.27. 김○○○에게 합계 450,000,000원에 양도하였다. (나) 쟁점토지의 등기부상 소유자인 김○○○은 쟁점토지의 실소유자는 김○○○이라고 하였으며, 이에 대하여는 처분청과 청구인 양자 모두 이견이 없다.

(2) 처분청이 김○○○이 아니라 김○○○으로부터 쟁점토지를 취득한 청구인이 쟁점토지를 박○○○ 외 2인에게 양도하였음을 주장하면서 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 처분청이 김○○○으로부터 입수한 2004.4.2.자 쟁점토지 매매계약서에는 쟁점토지 명의자 김○○○을 대리한 김○○○이 매도인으로 김○○○ 외 1인(청구인)이 매수인으로 기재되어 있다. (나) 쟁점토지 실소유자 김○○○이 작성한 2009.2.2.자 확인서에는 2004년 2월경 쟁점토지를 김○○○으로부터 245,000,000원에 취득하여 2004.5.15. 청구인에게 청구인에 대한 채무상계액을 포함한 250,000,000원에 미등기전매하였다고 기재되어 있다. (다) 2004.4.2. 작성된 매매계약서상 매수인 중 1인이었던 김○○○ 명의의 4장의 확인서(2008.2.13., 2009.2.13., 2009.4월, 2009.5.18.)에는, 김○○○가 당초 청구인을 통하여 쟁점토지를 소개받아서 청구인과 공동으로 쟁점토지를 취득하기 위하여 1억 5천만원을 지급하였으나 쟁점토지가 토지거래허가구역에 있어서 6개월 이상 실제 거주를 하여야 해서 취득을 포기하고 지급하였던 1억 5천만원을 돌려받았으며 사후에 청구인에게 확인하니 김○○○에 대한 채권이 있어 2006년에 팔았다고 말하였던 것으로 기재되어 있다. (라) 이외 처분청의 조사복명서에 의하면 쟁점토지의 현소유자 중 1인인 박○○○은 쟁점토지 취득시 청구인이 주도적으로 양도행위를 하였다고 진술한 것으로 기재되어 있다.

(3) 이에 대하여 청구인이 단지 본인이 김○○○에 대하여 가지는 채권을 회수하기 위하여 쟁점토지 거래를 중개하였을 뿐이라고 주장하며 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인이 제출한 무통장입금표에 의하면 청구인은 김○○○의 부인인 최○○○의 계좌○○○에 2004.8.30. 3차례에 걸쳐 206,000,000원을 이체한 것으로 나타나는데, 청구인은 쟁점토지 계약 해약금 150,000,000원을 포함한 채무를 변제한 것이라는 주장이며,

○○○지원 2008.9.24. 선고 ○○○ 배상명령신청 판결문, 관련 고소장 및 영수증에 의하면, 김○○○은 전매차익을 얻을 목적으로 청구인과 함께 2004.6.21.경 이○○○ 소유의 ○○○ 외 15필지 334,735㎡를 구입하기로 하고 김○○○ 4억 4,300만원, 청구인 3억 700만원을 각 투자하여 7억 5,000만원을 지급하고 매매계약을 체결하였으나, 동 계약이 해제되면서 김○○○이 지급하였던 계약금 7억 5,000만원을 2004.7.23. 회수하였으나 청구인에게 3억 700만원을 반환하지 않고 임의로 사용한 것으로 나타나는 바, 주장하는 내용을 종합하면 청구인은 김○○○에 대하여 457,000,000원의 채권을 가지고 있었다는 것이다. 한편, 쟁점토지 등기부등본상에는 청구인과 노○○○이 김○○○을 채무자로 하여 채권최고액 400,000,000원의 근저당권을 2004.8.19. 설정한 것으로 나타난다. (나) 쟁점토지의 양도경위와 관련하여 김○○○의 확인서 2매(2009.5.1., 2009.12.15.)에는 2004.4.2. 청구인의 소개로 쟁점토지를 김○○○으로부터 300,000,000원에 본인 단독으로 구입하기로 하고 150,000,000원을 지급하였으나 소유권이전등기가 불가능하여 청구인으로부터 이를 포함한 206,000,000원을 돌려받았으며 계약서는 파기하였다고 기재되어 있으며, 김○○○의 확인서에는 김○○○이 자신의 채권자인 청구인에게 부동산 매매계약서에 서명날인하여 주고 대금 수령시 편의를 봐주라고 요청하였다고 기재되어 있고, 쟁점토지 최종매수자 박○○○의 확인서에는 평소 알고 지내던 청구인이 김○○○에 대한 근저당채권을 회수하기 위하여 필요하니 쟁점토지를 매입하라는 권유하고 공장건립을 도와준다고 하여 김○○○으로부터 450,000,000원에 쟁점토지를 매수하였다고 기재되어 있다. (다) 이외 부동산의 매수자가 김○○○로만 표시되어 있는 2004.5.18. 발행 김○○○의 부동산 매도용인감, 위 (2) - (가)에 적시한 쟁점토지 매매계약서상 청구인의 인장과 상이한 것으로 나타나는 2009.12.21. 발행 청구인의 인감증명서, 청구인이 2006년 11월 쟁점토지 양도이후 김○○○에 대한 채권액 457,000,000원의 대부분인 450,000,000원을 회수하였음에도 2008.2.15. 김○○○에 대한 배상명령○○○을 신청한 것은 이러한 사실을 인지하지 못하였기 때문이라는 변호사 이○○○의 사실확인서 등을 제출하였다.

(4) 한편, 청구인이 제출한 고소․고발접수증명서, 사실증명원 등에 의하면, 청구인은 이 건 심판청구 계류 중이던 2009.12.17. 위 (2) - (가)에 적시한 쟁점토지 매매계약서와 관련하여 김○○○을 사문서위조등으로 ○○○지방검찰청 ○○○지청에 고소하였으나, 위 청구인의 형사고소○○○는 우리 원에서 확인한 결과 2010.5.12. 불기소(혐의없음) 처분된 것으로 나타난다.

(5) 이상의 사실관계를 종합하면, 청구인은 쟁점토지 대금 450,000,000원으로 김○○○에 대한 채권 457,000,000원의 일부를 회수하였을 뿐 본인이 쟁점토지를 취득하여 양도한 바가 없다고 주장하나, 당초 김○○○이 제시한 쟁점토지 매매계약서에는 김○○○ 외 청구인도 매수인으로 기재되어 있었고, 이에 대하여 청구인은 김○○○을 사문서위조죄로 형사고소하였으나 불기소(혐의없음) 처분되어 동 매매계약서가 허위로 작성된 것이 아닌 것으로 보이므로 청구인도 매수자로 보아야 할 것인 점, 또 당초 쟁점토지 매매계약서의 다른 매수자로 기재되었던 김○○○가 양도대금으로 1억 5천만원을 지급하였으나 취득을 포기하고 김○○○이 아닌 청구인으로부터 대금을 회수한 점, 관련자들의 진술내용에 의하면 청구인이 쟁점토지의 양도에 적극적으로 관여한 것으로 나타나고 쟁점토지 양도대금 450,000,000원을 김○○○이 아닌 청구인이 직접 수령한 점, 쟁점토지의 실지 소유자였던 김○○○도 청구인에게 쟁점토지를 250,000,000원에 양도하였음을 주장하고 있는 점 등을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 미등기전매하였다고 봄이 합리적인 것으로 보이고, 그 취득가액과 관련하여서도 쟁점토지 매매계약서가 기재된 대로 이행되지 아니한 상황에서 동 계약서에 기재된 300,000,000원을 취득가액으로 인정하기는 어렵고, 청구인이 이에 대하여 별다른 증빙을 제출하지도 못하고 있으므로 청구인과 김○○○ 양자 간 채권․채무관계가 있었던 상황에서 김○○○이 쟁점토지 매매계약서를 제출하면서 본인의 청구인에 대한 채무상계액을 포함하여 실지로는 250,000,000원에 양도하였다고 확인하고 있으므로 동 가액을 취득가액으로 보아야 할 것이다.

(6) 따라서, 처분청에서 청구인이 쟁점토지를 250,000,000원에 취득하여 미등기전매한 것으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 보인다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.