토지의 일부를 무단점유한 자들에게 지급한 이사비용을 필요경비로 보아야 하는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인이 2006.2.2. 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 산36 임야13,238㎡(이하 “전체토지”라 한다)는 2008.4.7. 같은 곳 255-12 6,600㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 같은 곳 255-13 6,410㎡로 분할되었고, 청구인은 2008.4.7. 쟁점토지를 (유)○○종합건설에 양도하면서 청구인이 쟁점토지의 무단점유자들에게 지급한 120,000,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비에 산입하여 양도소득세를 예정신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점금액이 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이를 부인하고 2009.3.9. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 70,500,000원을 경정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.5.20. 이의신청을 거쳐 2009.8.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지의 양도에 따른 필요경비로 철거비용 10,000,000원 및 지상물 보상비 120,000,000원 등을 신고하였는데 처분청은 철거비용은 인정하고 지상물보상비조로 지급된 쟁점금액을 부인하였는 바, 청구인이 전체토지를 취득한 당시 금융기관의 의뢰로 감정평가한 12,438㎡(전체토지에서 무허가 건물 부지 800㎡를 제외한 면적)의 감정가액은 1,057,230,000원이었고 개별공시지가에 의한 가액도 1,196,715,200원이었으나 청구인이 취득한 전체토지의 가액은 1,008,000,000원으로 취득할 당시부터 무허가 건물로 인한 추가비용이 취득가액에 반영된 점, 보상금에 대한 ‘이행각서’ 제4호 2항의 문구의 의미가 단순한 이사비용이 아닌 무허가 건물의 매입 및 철거에 따른 지출비용으로 해석하여야 하는 점, 쟁점토지 매수 당시 매수인인 청구인이 무허가 건물로 인한 제반문제에 대해 청구인이 책임지기로 특약하여 무허가 건물의 매수 및 철거비용 등이 포함되었던 것이므로 쟁점금액은 토지의 취득원가 즉 필요경비에 산입되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 자산의 양도차익 계산시 양도가액에서 공제되는 필요경비는 토지의 효용이나 자산의 가치를 상승시키는 자본적 지출액과 자산의 양도를 위하여 직접 지출한 양도비에 한하여 공제할 수 있는 것이고, 토지 점유자들은 쟁점토지를 무단으로 점유하고 있었는 바 쟁점금액이 지출하지 않으면 안되었던 필연적인 비용이라기 보다는 지급의무가 없는 무허가 건물 소유자들에게 지급한 보상차원의 합의금 성격이며, 무단 점유자들만 이주하게 한 후 청구인이 추가로 철거비용을 부담하여 무허가 건물을 철거한 사실로 볼 때 쟁점보상은 철거비용의 성격이라기 보다 이행각서 상에 명시된 이사비용의 성격으로 지급된 것이다. 따라서 쟁점금액은 양도비용 항목으로 열거되지 아니한 비용이고 자본적 지출비용에도 해당하지 아니하므로 필요경비에서 제외한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 일부를 무단점유한 자들에게 지급한 쟁점금액을 필요경비로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호ㅇ외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 1.제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 ․ 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경 ․ 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 하천법․ 댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 제시자료에 의하면, 청구인은 2008.4.7. 쟁점토지를 950백만원에 양도한 후, 취득가액 502백만원, 지상물보상비 120백만원(쟁점금액, 유후분 3,500만원, 강○규 2,000만원, 황○미 5,000만원, 김○호 1,500만원), 철거비용 10백만원(○○중기), 폐기물처리비용 68백만원(주식회 ○○산업개발), 취득세 및 등록세 22백만원 등으로 신고하였으며, 처분청은 쟁점금액을 제외한 다른 금액에 대해서는 필요경비로 인정한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 2006.1.31. 전체토지를 매수할 당시 작성한 매매계약서에 의하면, ‘매도인과 매수인은 본 목적 부동산의 지상에 미등기 건축물 3개 동 및 부속시설물들이 있음을 확인하고 위 미등기건축물과 관련한 제반문제(건물의 철거 및 거주자들에 대한 명도, 이주비용 지급 등의 금전적 문제와 건축물과 관련한 제세공금의 납부 등)와 그에 따른 민형사상 일체의 문제에 대하여 모두 매수인이 책임을 지기로 한다“고 약정한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점토지상에 위치한 무허가 건물의 철거와 관련하여 2007년 1월 및 5월에 무단점유자들에게 쟁점금액을 지급하기로 하고 ‘이행각서’를 작성하도록 하였는 바, 그 이행각서를 보면 ‘각서인은 현재 청구인 소유인 무단으로 점유하여 지상물의 소유관리하면서 사용한 사실을 인정하고, 각서인은 지상물 일체를 완전무결하게 철거한 후 그 점유대지를 청구인에게 인도하는 조건으로 소유자로부터 이사비용조로 일정 금원을 받는데 동의하며, 상기 이사비 지불조건은 계약금조로 일부를 지급하고 나머지 잔액의 경우 철거완료후 대지인도와 동시이행으로 한다’라고 되어 있다. 또한 청구인이 무단점유자들에게 쟁점금액을 지급하고 수취한 일부 영수증을 보면 ‘이사비용’으로 기재된 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 무허가건물로 인해 낮은 가격으로 전체토지를 취득하였으므로 무허가 건물의 철거 등과 관련한 비용이 취득가액에 이미 반영되었고, 무허가 건물의 매입 및 철거비용으로 보아 필요경비에 산입하여야 함을 주장하며 2006년의 전체토지 매매계약서 및 감정평가서, 무단점유자들의 이행각서 및 영수증 등을 제시하고 있다.

(5) 판단컨대, 처분청은 청구인이 신고한 철거비용과 폐기물 처리비용을 필요경비로 인정하였으며, 무단점유자가 작성한 이행각서 및 영수증에 의하면, 무단점유자가 무허가 건물을 철거하여 점유대지를 청구인에게 인도하기로 하고 쟁점금액을 이사비용으로 지급받기로 한 것으로 볼 때 쟁점금액은 쟁점토지를 유리하게 양도하기 위하여 청구인이 사적 계약에 의해 임의로 지출한 이주보상비에 해당한다고 하겠으므로 쟁점금액을 필요경비로 보기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.