금융증빙 등에 의하여 실제 지급사실이 인정되면 취득가액으로 인정하는 것이 타당하고 다만, 취득세 ・ 등록세 등은 다른 토지 부분이 포함되어 있으므로 그 중 쟁점양도토지 부분에 대한 취득세 ・ 등록세 만을 다시 산정하고, 중개수수료에 대하여는 청구인이 실제 중개업소의 인적사항을 제출하고 있으므로 그 지급사실이 확인되는 금액에 대하여 기타 필요경비로 공제하는 것이 타당한 것으로 보임.
금융증빙 등에 의하여 실제 지급사실이 인정되면 취득가액으로 인정하는 것이 타당하고 다만, 취득세 ・ 등록세 등은 다른 토지 부분이 포함되어 있으므로 그 중 쟁점양도토지 부분에 대한 취득세 ・ 등록세 만을 다시 산정하고, 중개수수료에 대하여는 청구인이 실제 중개업소의 인적사항을 제출하고 있으므로 그 지급사실이 확인되는 금액에 대하여 기타 필요경비로 공제하는 것이 타당한 것으로 보임.
○○○세무서장이 2009.6.9. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 55,849,970원, 2007년 귀속 양도소득세 820,701,000원의 부과처분은 청구인의 계좌에서 인출된 금액 등 840,000,000원(2003.10.16. 계약금 420,000,000원, 2007.7.11. 산림자원조성비 3,000,000원, 2007.8.17. 대출금 상환액 253,000,000원, 2007.8.30. 건물취득자금 72,000,000원, 2008.1.16. 계좌이체 금액 5,000,000원, 2008.2.27. 및 2008.3.3. 대출금 상환액 60,000,000원, 2008.4.16. 계좌이체금액 27,000,000원)을 취득가액으로 공제하고, 나머지 취득가액은 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.
(1) 청구인은 친구 ○○○으로부터 쟁점토지를 44억9,000만원에 취득하는 매매계약을 체결하고 계약금 4억2,000만원을 지급하였으나, 함께 개발하기로 하였던 동업자가 사업을 포기함에 따라 계약을 취소하기보다는 토지를 분할하여 매각하는 것이 유리할 것으로 판단하여 나머지 중도금 및 잔금은 당해 토지를 매각하여 우선 지급하겠다고 약속하고 매각을 시작하였으며, ○○○과 금전관계로 우정에 금가는 것이 우려되어 당해 토지에 ○○○을 채권자로 하여 50억원의 근저당권을 설정하였고, 토지양도대금 관리자인 ○○○과 공유지분으로 소유한 쟁점양도토지의 양도대금을 각각의 소유자 지분대로 정산하면서 양도대금이 ○○○ 통장에 입금되면 ○○○ 지분은 ○○○ 통장으로 이체하였고, 부동산수수료 및 ○○○의 건물취득자금 등을 제외한 금액 17억1,600만원을 청구인의 통장으로 이체 받아 ○○○에게 매수토지의 잔금으로 지급하였다.
(2) 쟁점토지의 매수대금은 ○○○이 현금 지급을 요구하여, 청구인 명의의 예금통장○○○에게 인계하고 ○○○이 청구인 통장에서 수차례에 걸쳐 현금을 인출하였으며, ○○○은 인출한 금액을 사적인 용도와 건물○○○ 취득 자금 등으로 사용하였고, ○○○이 청구인의 통장을 직원으로 하여금 은행에서 인출토록 하여 대출금 상환 등으로 사용한 내역과 쟁점토지의 양도대금이 정산될 때마다 ○○○이 근저당권을 해제하여 양도된 토지에 대한 채권을 소멸시킨 점 등으로 보아 대금정산이 이루어진 사실을 확인할 수 있으며, 청구인은 쟁점양도토지의 매각대금 22억원(○○○ 건물대금 3억원, ○○○ 통장에서 청구인 명의 통장으로 이체된 금액 17억원과 철도청 수용대금 2억원)을 ○○○에게 중도금으로 지급하였고, ○○○은 토지대금을 수취하면 그에 상당하는 근저당권 설정을 해제하였다. 한편, 청구인에게 쟁점토지 양도에 대한 잔금 18억7,000만원을 조속히 변제하라는 ○○○의 2008.12.17.자 내용증명에 대하여 청구인은 경기침체로 더 이상 양도되지 아니하고 나머지 잔금도 변제할 능력이 없음을 이유로 양도하고 남은 경기도 ○○○임야 3,792㎡ 등 25필지 28,027㎡(이하 “잔여토지”라 한다)를 합의해제한 사실이 공정증서에 의하여 확인됨에도 처분청이 취득가액 산정시 실지취득가액을 부인하고 환산가액에 의하여 과세하는 것은 부당하다.
(1) 청구인은 매매가액이 상이한 취득계약서를 제출하고 있으며, 그 중 쟁점계약서가 쟁점토지 취득당시의 실지계약서임을 주장하나, 쟁점계약서의 취득가액 15억8,200만원은 취득당시의 기준시가 3억7,500만원과 현저한 차이(약 12배)가 있고 청구인이 매매사례가액이나 감정가액 등을 제시하지 못하고 있으며 쟁점계약서는 2003년 8월에 작성된 것으로, 2003년 8월에 계약금 4억2,000만원을 ○○○에게 지급한 사실이 확인되지 아니하고 다만, 청구인이 과세전적부심사청구시 제출한 ○○○은행 계좌에 2003.10.16.자 2억원, 2003.10.27.자 1억8,390만원, 합계 3억8,390만원이 계약일로부터 약 2개월 후에 입금된 사실은 확인되나, 쟁점계약서에는 대금지불의 구체적인 약정사항이 기재되어 있지 아니하며 양도인이 계약금만 받고 중도금 및 잔금에 대한 담보설정도 없이 소유권을 이전하였다는 주장은 거래관행에도 맞지 아니하는 점 등으로 보아 쟁점계약서를 쟁점토지 취득당시의 실지계약서로 볼 수 없다.
(2) 청구인은 양도인 ○○○이 고액의 중도금을 현금으로 요구하였고, 동 요구에 대해 대금지급 증빙도 받지 아니한 상태에서 청구인의 통장을 그대로 인계하여 쟁점토지의 중도금 지급에 갈음하였다는 것이나 일반적으로 납득하기 어려운 주장으로, 청구인의 주장을 뒷받침할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 점 등으로 보아 취득가액을 환산가액으로 결정하여 과세한 처분은 정당하다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999.12.28. 개정)
⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2006.12.30. 개정) (2) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】
② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999.12.31. 신설)
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005.12.31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999.12.31. 신설)
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999.12.31. 신설)
4. 기준시가 (1999.12.31. 신설)
(1) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점양도토지의 양도가액은 인정하였으나, 취득가액을 환산가액으로 산정하여 청구인에게 2006년, 2007년 귀속 양도소득세를 과세하였으며, 이에 대하여 청구인은 경기침체로 인해 일부토지를 합의해제 후 반환하였고, 쟁점양도토지의 실지 취득가액이 확인됨에도 취득가액이 현금으로 변제되었음을 이유로 신빙성이 없다고 보아 실지취득가액을 부인하고 환산가액에 의하여 과세하는 것은 부당하다고 주장한다.
(2) 처분청 조사공무원이 제출한 조사복명서에 의하면, 양도가액 확인을 위하여 쟁점양도토지 취득자에 대한 우편조사 및 양도대금에 대하여 금융거래 확인한 바, 신고내역과 일치하며 주변시세와도 부합한다고 보아 청구인이 신고한 양도가액은 인정하였으나, 취득가액 15억8,200만원은 취득당시의 기준시가 3억7,500만원과 현저한 차이(약 12배)가 있고 취득당시 계약서는 2003년 8월에 작성되었으나 계약일로부터 약 2개월 이후에 계약금이 지급된 점 등으로 볼 때, 쟁점계약서를 쟁점토지 취득당시의 실지계약서로 볼 수 없다고 보아 양도가액은 청구인이 신고한 실지거래가액, 취득가액은 환산가액에 의하여 아래 <표1>과 같이 과세한 것으로 나타난다.
(3) 청구인은 당초 쟁점토지 44,530㎡를 44억9,000만원에 취득하기로 ○○○과 매매계약을 체결하고 계약금 4억2,000만원을 지급하였으며, 그 중 쟁점양도토지를 양도하고 22억원을 ○○○에게 중도금으로 지급하였으나, 양도하지 못한 잔여토지는 ○○○에게 반환하고 쟁점토지에 대한 잔금 18억7,000만원을 초과하여 지급한 금액 8억3,000만원은 ○○○이 청구인에게 반환하기로 합의하였다고 주장하면서 토지매매계약서 및 합의서 등을 제출하므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인과 ○○○이 2003년 8월에 작성한 쟁점토지의 취득당시 매매계약서에 의하면, 매매대금 44억9,000만원, 계약금 4억2,000만원이며, 중도금 및 잔금은 매입자의 토지개발계획에 따라 협의하여 수수한다고 기재되어 있고, 특약사항으로 현재 계약토지내에 한국전력의 송신탑설치 소문이 있는 바, 매입자의 토지개발이전에 동 계획이 확정, 실천되면 본 계약을 무효로 하거나 계약내용을 재조정 협의하기로 한다는 내용이 기재되어 있다. (나) 청구인은 ○○○과 쟁점토지에 대한 매매계약체결 후, 쟁점양도토지를 양도하고 남은 잔여토지를 당사자간 합의에 의하여 소유권 환원등기하였으며, 취득원가를 초과하여 지급한 금액 8억원은 되돌려받기로 하고 합의해제 하였음을 주장하면서 아래 <표2>와 같이 합의서를 제출하고 있다. (다) 청구인은 ○○○이 2008.12.17. 청구인에게 양도대금 회수와 관련하여 납부최고한 사실을 입증하는 증빙으로 아래 <표3>과 같이 납부최고서를 제출하고 있다. (라) 위 합의서 등에 의하면, 청구인은 당초 쟁점토지 44,530㎡를 취득하였다가 2006년 6월부터 2007년 11월까지 쟁점양도토지 12,039㎡를 양도하였고, 잔여토지의 매매계약을 합의해제하였음이 합의서 및 등기부등본 등에 나타난다.
(4) 청구인은 양도자 ○○○에게 매매대금을 직접 지급하지 아니하고, 청구인 명의의 통장 3개○○○를 인계하였으며, ○○○이 동 계좌에서 계약금 등 8억6,100만원과 양도당시 중개수수료 3억5,900만원, 합계 12억원 이상을 인출하였음을 주장하면서 실지취득가액에 대한 증빙으로 아래<표5>와 같이 청구인의 ○○○은행 예금계좌 입출금 내역 등을 제출하므로 이에 대하여 본다. (가) “① 계약금 420백만원”의 경우 처분청은 계약 당일에 입금되지 않았음을 이유로 부인하였으나, 청구인의 ○○○은행 예금계좌(128-20-××××××)에서 2003.10.16. 2억원이 인출되어 ○○○은행 예금계좌에 입금되었고, 2003.10.27. 동 계좌에 1억8,390만원 입금되었으며, 나머지 금액 3,650만원 중 3,110만원은 산림조합 채무를 인수하였고, 현금 입금액 500만원은 실제 입금내역은 확인되지 아니하나 계약금 420백만원 중 98.8%에 대한 입금내역이 확인되는 점 등으로 보아 현금으로 입금하였다는 청구인의 주장이 신빙성 있는 것으로 보인다. (나) “② 취득세·등록세 등 21,688,400원”의 경우 청구인은 취득당시 ○○○ 법무사에게 취득세·등록세 납부 및 등기이전 업무를 촉탁하였으며, 법무사가 지정하는 계좌○○○로 21,688,400원을 송금한 사실은 확인되나, 위 취득비용은 양도되지 아니한 토지를 포함한 전체토지에 대한 취득비용이므로 취득당시 쟁점양도토지에 대한 실제 취득비용을 재조사하여 공제하는 것이 타당한 것으로 보인다. (다) “③ 산림자원 조성비 등 3백만원”의 경우 청구인이 2007.7.11. 대체산림자원 조성비 및 이행보증금 300만원을 (주)○○○설계공사의 ○○○은행 계좌(220401-××-××××××)에 입금한 사실이 ○○○의 근무처 인근에 소재하는 ○○○은행 가산디지털 지점의 입금전표에 의해 확인되므로 취득가액으로 인정된다. (라) “④ 대출금 상환금 2억5,300만원”의 경우 ○○○으로부터 2억5,300만원의 ○○○지점 자기앞수표(바가×××××××, 2007.8.17.)를 받아 2007.8.21. ○○○농업협동조합의 대출금 4억7,000만원중 252,508,367원을 변제하였음을 주장하면서 위 수표 사본을 제출하고 있어, 위 상환금은 청구인의 계좌에서 인출된 금액을 ○○○이 사용한 것으로 보이므로 취득가액으로 인정하는 것이 타당한 것으로 보인다. (마) “⑤ 건물 취득금액 7,200만원”에 대하여 보면 ○○○이 2007.6.8. 경기도 ○○○ 소재 건물을 공유지분으로 취득하면서 ○○○ 가산디지탈지점에서 자기앞수표 7,200만원(바가××××××××, 2007.8.29.)을 인출한 사실이 확인되므로 위 수표지급액도 ○○○이 청구인의 계좌에서 인출한 금액으로서 취득가액으로 인정된다. (바) “⑥~⑧ 대출금 상환액 등 9,100만원”에 대하여 보면 청구인의 계좌에서 ○○○지점 계좌로 이체된 금액 6,000만원(2008.1.16.자 500만원, 2008.4.16.자 2,700만원과 2008.2.27.자 2,800만원)은 ○○○의 대출금 상환 등에 사용되었으며, 2008.1.16. 500만원 및 2008.4.16. 2,700만원도 ○○○의 계좌로 이체된 사실이 확인되므로 합계 9,100만원은 취득가액으로 인정하는 것이 타당한 것으로 보인다. (사) “⑨ 중개수수료 339백만원”의 경우 청구인은 토지양도대금에서 부동산중개수수료 339백만원을 차감한 잔액이 청구인의 계좌에 입금되었으므로 동 금액을 양도비로 공제하여야 한다고 주장하면서 아래 <표5>와 같이 중개인에 대한 인적사항을 제출하고 있으나 중개인으로부터 수취한 영수증 및 금융증빙은 제출하지 못하고 있다.
(5) 살피건대, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하였으나, 앞에서 본 바와 같이 “① 계약금 420백만원”, “③ 산림자원 조성비 등 3백만원”, “④ 대출금 상환금 2억5,300만원”, “⑤ 건물 취득금액 7,200만원”, “⑥~⑧ 대출금 상환액 등 9,100만원”은 금융증빙 등에 의하여 실제 지급사실이 인정되므로 취득가액으로 인정하는 것이 타당한 것으로 보인다. 다만, “② 취득세·등록세 등 21,688,400원”은 다른 토지 부분이 포함되어 있으므로 그 중 쟁점양도토지 부분에 대한 취득세·등록세 만을 다시 산정하고, “⑨ 중개수수료 339백만원”에 대하여는 청구인이 실제 중개업소의 인적사항을 제출하고 있으므로 그 지급사실이 확인되는 금액에 대하여 기타 필요경비로 공제하는 것이 타당한 것으로 보인다. 따라서 계약금 420백만원 등 840,000,000원은 취득가액으로 공제하고, 나머지 취득가액은 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.