토지의 취득가액 산정

○○세무서장이 2009.4.20. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 474,132,010원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2002.5.2. ○○○ 답 1,979㎡ 외 6필지를, 2002.12.7. 같은 리 609-1 잡종지 1,130㎡ 외 8필지 등 총 17필지의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 경락받은 후 2008.2.28. 주식회사 ○○○공용화물터미날에게 양도(수용)하고 2008.4.15. 실지거래가액(양도가액 5,684,630,500원, 취득가액 3,196,000,000원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득과세표준예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 ○○○지방국세청장으로부터 쟁점토지의 실지취득가액을 1,550,000,000원으로 조사한 과세자료를 통보받고 양도차익을 재계산하여 2009.4.20. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 474,132,010원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2002.3.12. 및 2002.10.14. ○○○지방법원으로부터 경락허가결정을 받은 쟁점토지의 경락대금 3,196,000,000원을 청구인의 자금으로 직접 완납하고 소유권 이전등기를 한 것인 바, 처분청이 실지취득가액으로 결정한 1,550,000,000원은

○○○유동화전문유한회사가 보유한 부실채권 중 ○○○배송운수 주식회사의 채권액 5순위 20억원 및 6순위 10억원 합계 30억원을 2002.7.25. 1,550,000,000원에 양도 양수하기로 채권양도양수계약서를 작성하고 인수한 것으로 쟁점토지의 취득과는 관련이 없는 채권매입가액인데도 이를 쟁점토지의 실지취득가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 등기권리증에 첨부되어 있는 채권양도양수계약서의 제3조(양도대금 및 지급조건)에서 확인된 쟁점토지의 실지취득가액 1,550,000,000원으로 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액을 부인하고 달리 확인되는 취득가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다. (1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액 (제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액 ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 양도소득세 경정결의서 등에 의하면, 청구인은 2008.2.28. ○○○ 답 1,979㎡ 등 총 17필지의 토지(쟁점토지)를 주식회사○○○공용화물터미널에 양도(수용)하고 2008.4.24. 실지거래가액(양도가액 5,684,630,500원, 취득가액 3,196,000,000원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득과세표준예정신고를 하였고, <양도자산 명세> (단위: ㎡) 번호 소재지 지번 면적 취득일 1 2 3 4 5 6 7 8 9 경기도 용인시 백암면 백봉리 609-1 611-2 611-3 611-4 611-5 611-7 611-1 611-8 산 100-2 잡종지 잡종지 잡종지 잡종지 잡종지 잡종지 전 전 임야 1,130 1,904 9,262 6,400 736 833 18,552 360 4,642 2002.12.7 10 11 12 13 14 15 16 17 622 605-2 607 608 617 624-2 976-1 977 전 답 답 답 전 답 답 답 473 1,979 261 2,717 2,417 1,520 3,426 1,012 2002.5.2

○○지방국세청장은 청구인이 대표자로 등재된 ○○○실업 주식회사에 대한 법인세 통합조사를 실시하는 과정에서 쟁점토지의 등기권리증에 첨부되어 있는 채권양도양수계약서 제3조(양도대금 및 지급조건)에 기재된 1,550,000,000원을 쟁점토지의 취득가액으로 조사한 과세자료를 처분청에 통보함에 따라 처분청은 쟁점토지의 양도차익을 재산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 확인된다.

(2) 처분청이 과세근거로 삼은 ‘채권양도양수계약서’ 제1조(목적)를 보면, 청구인(양수인, 을)이 2002.9.24 ○○○유동화전문유한회사(양도인, 갑)와 ○○○배송운송주식회사(병)가 채무자로 되어 있는 채권 및 근저당 등의 담보권을 양수도하기로 계약을 체결하기로 되어 있고, 제2조(양도, 양수의 대상 채권 및 근저당권 등의 담보권)에서 양도대상채권은 갑이 2000.12.22.자로 주식회사 ○○○은행으로부터 양수받아 보유 중인 병에 대한 이자 및 지연배상금 등을 포함한 대여금 채권(○○○배송운송주식회사의 1995.11.23.~1997.4.11. 기간 동안 3종의 대출금 원금 2,047,723,680원 및 미수이자 1,599,659,056원)으로 하면서 양도대상근저당권으로는 양도대상자산인 쟁점토지 중 9필지(위 표의 1~9)의 토지에 설정된 근저당권 5순위 20억원, 6순위 10억원으로 되어 있으며, 제3조(양도대금 및 지급조건)에서는 을은 갑이 제2조의 양도대상채권의 양도대가로 1,550,000,000원(2002.7.25. 계약금 155,000,000원, 2002.8.27. 중도금 115,000,000원, 2002.9.25. 잔금 1,280,000,000원)을 지급한다고 되어 있어 청구인이 양수받은 자산은 쟁점토지 전부가 아닌 9필지의 토지상에 설정된 채무자 ○○○배송운송주식회사의 근저당권 채권임을 알 수 있다.

(3) 쟁점토지 중 9필지에 대한 부동산등기부등본을 보면, 2002.12.7. ‘임의경매로 인한 낙찰’을 등기원인(낙찰일: 2002.11.29.)으로 하여 청구인 명의로 소유권이전 등기되었고, 채무자 ○○○배송운수주식회사에 대한 주식회사 ○○○은행의 근저당권이 2002.9.26. ○○○유동화전문유한회사로 이전등기(원인: 2000.12.22. 양도)되었다가 2002.9.27. 청구인 명의로 이전등기(원인: 2002.9.27. 양도)되었으며, 2002.12.7. 근저당권설정등기말소(원인: 2002.11.29. 임의경매로 인한 낙찰)가 된 것으로 나타나는 한편, 2002.10.14. 쟁점토지 중 9필지의 토지에 대한 ○○○지방법원(○○○ 부동산 임의경매)의 낙찰허가결정으로 청구인이 2002.11.29. 낙찰대금 2,700,000,000원을 완납한 한편, 2002.4.23. 쟁점토지 중 8필지에 대한 낙찰대금 496,000,000원을 완납한 사실이 동 법원의 낙찰대금완납증명서에서 나타난다.

(4) 쟁점토지(17필지)에 대한 ○○○지방법원의 배당표(○○○, 부동산임의경매 2002.11.29.)를 보면 아래와 같은 바, (단위: 원) 배당할 금액 3,199,469,762 매각대금 3,193,600,000 실제 배당할 금액 3,186,925,632 채권자 **유동화전문유한회사 청구인 채권금액 3,262,646,572 3,731,217,015

채권자 근저당권자 채권최고액 486,135,003 3,000,000,000 배당액 486,135,003 2,700,790,629 잔여액 2,700,790,629 0

○○○유동화전문유한회사는 쟁점토지 중 8필지의 토지에 대한 낙찰로 인하여 486,135,003원을 배당받은 데 이어 청구인도 쟁점토지 중 9필지의 토지에 대한 경락으로 2,700,790,629원을 배당받은 것으로 나타난다.

(5) 위 사실을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점토지에 대한 ○○지방법원의 낙찰허가 결정(2002.3.12. 및 2002.10.14.)에 따라 낙찰대금496,000,000원 및 2,700,000,000원 합계 3,196,000,000원을 각 완납하였으므로 이를 취득가액으로 하여 양도소득과세표준예정신고를 한 것으로서, 청구인이 2002.9.27. ○○○유동화전문유한회사로부터 쟁점토지 중 9필지에 설정되어 있는 근저당권 채권(채무자:

○○○배송운수주식회사)을 양수(1,550,000,000원)받은 것과는 별개로 쟁점토지(17필지)를 취득한 것으로 보인다. 따라서 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액(3,196,000,000원)은 적정하다 할 것이므로, 처분청이 이를 부인하고 달리 확인된 가액(1,550,000,000원)을 취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.