임대업자의 계좌에 단순히 입금된 금액을 임대수입금액으로 볼 수 있는지 여부

OO세무서장이 2008.12.11. OO인에게 한 부가가치세 2006년 제1기분 2,249,800원, 2006년 제2기분 2,249,750원, 2007년 제1기분 3,566,470원, 2007년 제2기분 7,023,420원 및 종합소득세 2006년 귀속분 45,722,850원, 2007년 귀속분 55,658,580원의 부과처분은 ① 장OO의 배우자 정OO가 김OO에게 송금한 금액이 임차보증금을 지연 지급한 것인지 여부, ② 김OO가 2006, 2007년 중 쟁점부동산에서 실제 사업을 영위하였는지 여부, ③ 나머지 임차인들이 송금한 금액이 실제 월 임대료에 해당하는지 여부 등에 대한 추가조사를 실시하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. OO인은 OO도 OO시 OO동 39-37 대 443㎡ 및 동 지상 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에서 부동산임대업을 영위하는 사업자로, 2006년 제1기~2007년 제2기분 부가가치세 및 2006년, 2007년 귀속 종합소득세 신고 시 아래 <표>와 같이 부가가치세 과세표준 및 종합소득세 수입금액을 산정하였다.
• 나. 처분청은 OO인에 대한 개인제세 세무조사를 실시하여 쟁점부동산의 임차인 중 5인(박OO, 김OO, 이OO, 권OO, 장OO)이 청구인의 배우자 김OO 명의 농협계좌(계좌번호: 271-02-로 이하 “쟁점계좌”라 한다)에 입금한 금액을 임차료로 보고, OO인이 부가가치세 및 종합소득세 신고 시 이를 누락하였다고 보아, 쟁점계좌에 입금된 금액에서 신고수입금액을 차감한 나머지를 부가가치세 과세표준 및 종합소득세 수입금액에 산입하여, 2008.12.11. OO인에게 2006년 제1기~2007년 제2기분 부가가치세 15,089,440원(2006년 제1기: 2,249,800원, 2006년 제2기: 2,249,750원, 2007년 제1기: 3,566,470원, 2007년 제2기: 7,023,420원), 2006, 2007년 귀속 종합소득세 101,381,430원(2006년: 45,722,850원, 2007년: 55,658,580원)을 각 경정 ․ 고지하였다.
• 다. OO인은 이에 불복하여 2009.3.10 이의신청을 거쳐 2009.7.10. 심판OO를 제기하였다. <표1>OO인의 부가가치세, 종합소득세 신고 및 조사내역(단위: 원) 06년 1기 06년2기 06년 수입금액 07년 1기 07년 2기 07년 수입금액 신고 8,310,982 8,627,359 6,444,106,510 9,496,175 6,382,068 2,524,967,544 조사 24,878,000 25,896,000 6,552,889,207 32,528,000 53,415,000 2,661,217,991 차액 16,567,018 17,268,641 108,782,697 23,031,825 47,032,932 136,250,447

2. OO인 주장 및 처분청 의견

• 가. OO인 주장 쟁점부동산의 임차인들 중 박OO(상호: OOO), 김OO(상호: OO), 이OO(상호: OOO)이 쟁점계좌에 매월 입금한 금액은 임대료가 아니라 OO인의 배우자 김OO이 계주로 있는 12일계의 계원으로 계돈을 입금한 것이고, 임차인 중 권OO(상호: OOOO 태백점)이 쟁점계좌에 입금한 금액은 임대보증금 미납분 5,000,000원, 입점 당시 빌려간 인테리어비용 3,000,000원 합계 8,000,000원과 월 임대료 200,000원을 매월 분할하여 입금한 것이며, 정OO가 쟁점계좌로 입금한 89,380,000원의 내역은 정OO의 남편 장OO(상호: 태OOO)이 쟁점부동산에 입점할 당시 지급하지 아니한 임대보증금 1억원 중 미납한 85,000,000원을 분할하여 지급한 부분, 건물세입자 회식비 분담금 150,000원, 일시 차용금 반환분 4,230,000원인바, 쟁점계좌에 입금된 금액을 임대료로 보아서는 아니된다.
• 나. 처분청 의견 OO인이 계돈이라고 주장하는 기간 이전 및 이후에도 박OO, 김OO, 이OO은 동일 금액을 매월 입금한 점, 사회통념상 계모임에 있어 선순위 계원과 후순위 계원이 매월 지급하는 금액에 차이가 있어야 하는 점, 임차인들이 몇 번 순번으로 언제 계돈을 수령하였고 수령한 돈을 어디에 사용하였는지 여부도 확인되지 아니하는 점, 권OO과 정OO가 지급한 금액이 임대보증금 내지 차용금이라 볼만한 차용증서 등 객관적인 증빙이 없는 점, 당초 OO인이 제출한 12일계 계원 조직표에 의하면 장OO의 부인 정OO가 계돈으로 매월 4,000,000원을 입금하였다고 나타나는바, OO인의 주장에 일관성 및 신빙성이 부족하다고 보이는 점 등을 고려하였을 때, 임차인들이 쟁점계좌에 입금한 금액을 임대료로 보아야 한다.

• 가. 쟁 점 쟁점계좌에 입금된 쟁점금액을 OO인의 임대수입금액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 (2) 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) OO인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 박OO은 쟁점건물 1층 20평을 임차하여 미OOOO라는 상호로 구두 등 소매업을 영위하는 거주자로, OO인은 2006년 제1기~2007년 제2기분 부가가치세 및 종합소득세 신고시 보증금을 20,000,000원, 월세 500,000원 내지 455,000원으로 하였고, 박OO은 2005.12.10.부터 2008.2.11.까지 OO인의 배우자 김OO 명의의 쟁점계좌로 매월 1,030,000원을 송금하였던바, 처분청은 이를 누락 임대수익으로 보아 과세하였다. 입금일자 금액 입금일자 금액 2005.12.10. 1,030,000 2007.2.12. 1,030,000 2006.1.10. 1,030,000 2007.3.12. 1,030,000 2006.2.10. 1,030,000 2007.4.10. 1,030,000 2006.3.10. 1,030,000 2007.5.10. 1,030,000 2006.4.10. 1,030,000 2007.6.11. 1,030,000 2006.5.10. 1,030,000 2007.7.10. 1,030,000 2006.6.10. 1,030,000 2007.8.10. 1,030,000 2006.7.10. 1,030,000 2007.9.10. 1,030,000 2006.8.11. 1,030,000 2007.11.10. 1,030,000 2006.9.10. 1,030,000 2007.11.10. 1,030,000 2006.10.10. 1,030,000 2007.12.10. 1,030,000 2006.10.11. 1,030,000 2008.1.10. 1,030,000 2006.12.10. 1,030,000 2008.2.11. 1,030,000 2007.1.10. 1,030,000 합계 27,750,000 <표2> 박OO의 쟁점계좌 입금내역 (단위: 원) (나) 김OO는 쟁점건물 1층 7평을 임차하여 윌O라는 상호로 휴게음식업을 영위하였다고 신고된 거주자로, OO인은 2006년 제1기~2007년 제2기분 부가가치세 및 종합소득세 신고시 월차임 없이 보증금만 15,000,000원으로 하였고, 김OO는 2005.12.7.부터 2006.12.7.까지 OO인의 배우자 김OO 명의의 쟁점계좌로 매월 1,000,000원을 송금하였던바, 처분청은 이를 누락 임대수익으로 보아 과세하였다. <표3> 김OO의 쟁점계좌 입금내역 (단위: 원) 입금일자 금액 입금일자 금액 2005.12.7. 1,000,000 2006.7.10. 1,000,000 2006.1.9. 1,000,000 2006.8.7. 1,000,000 2006.2.7. 1,000,000 2006.9.7. 1,000,000 2006.3.7. 1,000,000 2006.10.9. 1,000,000 2006.4.7. 1,000,000 2006.11.7. 1,000,000 2006.5.8. 1,000,000 2006.12.7. 1,000,000 2006.6.5. 1,000,000 합계 13,000,000 (다) 이OO은 2006년 10월부터 쟁점건물 지하 40평을 임차하여 카OO라는 상호로 유흥주점업을 영위하는 거주자로, OO인은 2006년 제1기~2007년 제2기분 부가가치세 및 종합소득세 신고시 월차임 없이 보증금만 20,000,000원으로 하였고, 이OO은 2007.3.5.부터 2008.2.5.까지 OO인의 배우자 김OO 명의의 쟁점계좌로 매월 1,500,000원을 송금하였던바, 처분청은 이를 누락 임대수익으로 보아 과세하였다. <표4> 이OO의 쟁점계좌 입금내역 (단위: 원) 입금일자 금액 입금일자 금액 2007.3.5. 1,500,000 2007.10.8 1,500,000 2007.4.5. 1,500,000 2007.11.5 1,500,000 2007.5.4. 1,500,000 2007.12.6 1,500,000 2007.6.7. 1,500,000 2008.1.7 1,500,000 2007.7.5. 1,500,000 2008.2.5 1,500,000 2007.8.6. 1,500,000 합계 18,000,000 2007.9.5. 1,500,000 (라) 권OO은 2007년 5월부터 쟁점건물 1층 7평을 임차하여 코OO라는 상호로 아동의류 소매업을 영위하는 거주자로, OO인은 2007년 제1기, 제2기분 부가가치세 및 종합소득세 신고시 이와 관련된 부분을 신고하지 아니하였고, 권OO은 2007.6.23.부터 2008.2.23.까지 OO인의 배우자 김OO 명의의 쟁점계좌로 매월1,200,000원을 송금하였던바, 처분청은 이를 누락 임대수익으로 보아 과세하였다. <표5> 권OO의 쟁점계좌 입금내역 입금일자 금액 입금일자 금액 2007.6.23. 1,200,000 2007.11.5. 1,200,000 2007.7.23. 1,200,000 2007.12.6. 1,200,000 2007.8.23. 1,200,000 2008.1.7. 1,200,000 2007.9.25. 1,200,000 2008.2.23. 1,200,000 2007.10.8. 1,200,000 합계 10,800,000 (마) 장OO은 2007년 5월부터 쟁점건물 1층 40평을 임차하여 태OOO이라는 상호로 스포츠의류 도․소매업을 영위하는 거주자로, OO인은 2007년 제1기, 제2기분 부가가치세 및 종합소득세 신고시 월차임 없이 보증금만 70,000,000원으로 하였고, 장OO의 처 정OO는 2007.4.28.부터 2008.8.18.까지 OO인의 배우자 김OO 명의의 쟁점계좌로 총 89,380,000원을 송금하였던바, 처분청은 이를 누락 임대수익으로 보아 과세하였다. <표6> 정OO(장OO의 처)의 쟁점계좌 입금내역 (단위: 원) 입금일자 금액 입금일자 금액 2007.4.28. 10,000,000 2007.11.28. 6,000,000 2007.4.28. 10,000,000 2007.11.28. 6,000,000 2007.6.12. 4,000,000 2007.11.28. 6,000,000 2007.7.12. 4,000,000 2007.12.13. 4,000,000 2007.8.3. 230,000 2008.1.16. 4,000,000 2007.9.4. 4,000,000 2008.2.15. 4,000,000 2007.9.21. 4,000,000 2008.6.10. 4,000,000 2007.10.27. 1,150,000 2008.7.17. 4,000,000 2007.11.5. 4,000,000 2008.8.18 4,000,000 2007.11.15. 4,000,000 합계 89,380,000 2007.11.28 2,000,000 (바) OO인이 제출한 임차인별 임대차계약서 5매의 내용은 아래<표7>과 같이 김OO와 체결한 임대차계약이 2004년 9월중 종료되어 김OO에게는 2006년 제1기~2007년 제2기 중 쟁점부동산을 임대하지 아니하였고, 이OO으로부터 수취한 보증금은 신고(20,000,000원)와 달리 50,000,000원이며, 권OO으로부터도 월차임으로 200,000원을 수취하였고, 장OO으로부터 수취한 보증금도 신고(70,000,000원)와 달리 100,000,000원이라는 것이다. <표7> OO인 제출 임대차계약서상 임대내역 (단위: 원) 임차인(상호) 층,면적 보증금 월세 임대기간 비고 박OO(미OOOO) 1층, 20평 20,000,000 500,000 05.5.1.~60개월 김OO(윌O) 1층, 7평 15,000,000

• 01.9.17.~36개월 임대차 종료 이OO(카OO) 지하, 40평 50,000,000

• 06.10.10.~60개월 권OO(코OOO) 1층, 6평 20,000,000 200,000 07.5.16.~60개월 신고누락 장OO(태OOO) 1층, 40평 100,000,000

• 07.5.10.~60개월 (사) 쟁점부동산(2007.1.1.기준 개별공시지가: 1,210,000/㎡) 인근에 위치한 강원도 OO시 OO 38-313 소재 부동산(토지면적: 137㎡, 임대건물 면적: 129.38㎡, 2007.1.1. 기준 개별공시지가: 1,600,000원/㎡)에 대한 부동산 임대공급가액 명세서의 내용은 2006년 제1기~2007년 제2기 중 위 부동산을 보증금 5,000,000원, 월세 400,000원에 임대하였다는 것이다. (아) 작성자 및 작성일자 미상인 계 명단은 김OO(OO인 배우자), 이OO(1.5구좌), 박OO 외 12인이 2007.2.13.~2008.4.13. 월 100만원씩 내서 그 날 행운을 뽑는 사람이 1,500만원을 수령하는 계를 하였다는 내용이다. (자) 박OO이 2008.10.24. 작성한 계원사실확인서 2매의 내용은 ‘2005.11.13.~2007.1.13. 월 100만원씩 15개월간 15,000,000원짜리 계를 한 사실이 있고, 2007.2.13.~2008.4.13. 월 100만원씩 15개월간 15,000,000원짜리 계를 한 사실이 있음을 확인한다’ 라는 것이고, 동인이 2010.4.10. 작성한 확인서의 내용은 ‘2002.2.13.부터 계를 시작하여 오던 중 2005.3.31. 11,500,000원을 통장으로 입금 받고, 2005.4.13. 나머지 잔액 3,500,000원을 수령하였다’라는 것이며, 김OO은 2005.3.31. 박OO에게 11,500,000원을 송금하였다. (차) 김OO가 2008.10.24. 작성한 계원사실확인서의 내용은 ‘2005.11.13.~2007.1.13. 월 100만원씩 15개월간 15,000,000원짜리 계를 김OO씨와 같이 한 사실이 있다’라는 것이고, 김OO가 2010.4.10. 작성한 확인서의 내용은 ‘2007.1.13.부터 수차례 계모입을 하였고 만기시 현금으로 수령하였다’라는 것이다. (카) 이OO이 2008.10.24. 작성한 계원사실확인서의 내용은 ‘2007.2.13.~2008.4.13. 1,000,000원씩 15개월 동안 15,000,000원짜리와 500,000원씩 15개월 동안 7,500,000원 짜리 한구좌반 계를 한 사실이 있다’라는 것이다. (타) 이OO이 2009.3.7. 작성한 확인서의 내용은 ‘2005.11.13.~2007.1.13. 김OO과 계를 하였고, 2006.5.9. 일천오백만원을 계금으로 수령하였다(계표에는 OO엄마로 되어 있음)’라는 것이며, 김OO은 2006.5.9. 이OO에게 15,000,000원을 송금하였다. (파) 김OO가 2009.3.7. 작성한 확인서의 내용은 2007.2.13.~2008.4.13. 15명이 계(일천오백만원)을 하였고, 김OO는 2008.3.12. 김OO으로부터 차용금 5,400,000원과 계금 15,000,000원을 송금받았다‘라는 내용이고, 김OO이 2008.3.15. 김OO에게 20,400,000원을 송금하였다. (하) 김OO이 2009.3.7. 작성한 확인서의 내용은 ‘2005.11.13.~2007.1.13. 김OO과 계를 하였고, 2007.1.30. 계금 15,000,000원을 수령하였다’라는 내용이고, 김OO은 2007.1.30. 김OO에게 15,000,000원을 송금하였다. (거) 권OO이 작성한 일자 미상의 사실확인서의 내용은 ‘쟁점부동산에 입주시 OO인에게 보증금 20,000,000원 중 15,000,000원을 지급하였고, 김OO으로부터 인테리어공사비 3,000,000원을 차용한 사실이 있어, 합계 800만원을 2007년 6월~2008년 2월 월세 20만원과 함께 지급하였다’라는 것이고, 권OO이 2009년 7월경 작성한 사실확인서의 내용은 ‘쟁점부동산에 입주시 OO인에게 보증금 20,000,000원 중 15,000,000원을 지급하였고, 김OO으로부터 인테리어공사비 3,000,000원을 차용한 사실이 있어, 합계 8,000,000원을 2007년 6월~2008년 2월 월세 200,000원과 함께 지급하였다’라는 것이다. (너) 장OO이 2009.3.7. 작성한 사실확인서의 내용은 ‘2007.4.10. 보증금 100,000,000원에 임대계약을 하면서 15,000,000원을 계약일에 지급하였으나, 인테리어비용이 당초 생각보다 많이 투입되어 사업이 여의치 않았던바, 배우자 정OO가 과거 김OO의 신사복매장의 점원으로 근무하였던 인연으로 중도금 50,000,000원, 잔금 35,000,000원을 추후 장사를 하면서 지급하기로 약정하였고, 2008.8.18. 마지막으로 4,000,000원을 지급함으로서 보증금 100,000,000원을 모두 지급하였다’라는 것이고, 장OO이 2009.7. 작성한 사실확인서의 내용은 ‘OO인의 처 김OO으로부터 2007년 7월 말경 230,000원, 2007.9.15.경 4,000,000원을 차용하고, 2007.8.3. 230,000원, 2007.9.21. 4,000,000원을 쟁점계좌로 입금하였다’라는 것이다. (더) OO인의 심판OO 대리인 세무사 최OO은 국세기본법제58조에 따라 2010.7.8. 조세심판관회의에 출석하여 “장OO의 매출은 1년에 약 200,000,000원 정도이고 다른 임차인의 경우 1년에 약6~70,000,000원, 많으면 170,000,000원 정도에 불과하며, 주위 임대시세로 보았을 때 OO인이 쟁점부동산에서 월 8,000,000원에 달하는 임대수입을 올린다고 함을 불가능하고, 이러한 점은 이의신청 과정에서도 문제가 되었던 부분이다”라는 취지로 의견진술을 하였다.

(2) 위와 같은 사실관계를 종합하여 살피건대, 비록 OO인이 당초 신고당시에는 2007년 제2기까지 김OO에게 임대하였다고 하였으나, OO인이 제출한 임대차계약서 내역에 의하면 OO인은 2001.9.17.부터 3년간 김OO에게 쟁점부동산 중 7평을 임대하였고(종료일: 2004.9.17.), 이후 OO인은 2007.5.16.부터 권OO에게 쟁점부동산 중 이와 유사한 면적인 6평을 임대하였다고 나타나며, 기존 부가가치세 및 종합소득세 신고시 권OO 관련 부분이 누락되었던바, OO인이 2006년 제1기~2007년 제2기 중 실제 김OO에게 쟁점부동산을 임대하였는지 여부 자체가 불확실한 점, 쟁점부동산(1,210,000/㎡)보다 개별공시지가가 높은 인근 황지동 38-131 137㎡(1,600,000원/㎡) 전체에 대한 차임이 보증금 5,000,000원, 월세 400,000원으로 나타남에도 쟁점부동산의 1층 중 약 40평 정도를 임차한 장OO의 2007년 제2기분 월차임이 4,000,000원에 달한다고 봄은 이례적일 뿐만 아니라, 쟁점계좌로 2007.4.28. 20,000,000원, 2007년 11월 중 28,000,000원(2007.11.28. 20,000,000원 포함) 등 고액이 송금되는 등 매월 입금된 금액이 일정하지도 아니한 점, 처분청의 조사내용에 의하더라도 OO인의 2006년 제1기분 부가가치세 과세표준이 24,878,000원이었는데, 2007년 제2기분 부가가치세 과세표준이 53,415,000원으로 상승하였던바, 쟁점부동산 인근 차임이 이와 같이 상승할 만한 특별한 사유가 보이지 아니하는 점 등을 고려하였을 때, 쟁점계좌에 송금된 금액의 성질을 판단하기 위해서는 ① 김OO가 2006, 2007년 중 쟁점부동산에서 실제 사업을 영위하였는지 여부, ② 장OO의 배우자 정OO가 김OO에게 송금한 금액이 임차보증금을 지연 지급한 것인지 여부(장OO이 별도로 임차보증금 100,000,000원을 지급한 내역 및 별도의 자금원천이 확인되는지 여부 등), ③ 나머지 임차인들이 쟁점계좌로 송금한 금액이 실제 월 임대료에 해당하는지 아니면 계 등 다른 금전거래를 원인으로 하는지 여부 등에 대한 추가조사가 필요하다고 보인다.

(3) 따라서, 이 건 과세처분은 위 ①~③에 대하여 추가조사를 실시하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판OO는 심리결과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2010.10.25