교환취득하여 양도한 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 산정할 수 있는지 여부.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ○○○대지 77㎡, 같은 곳 535-19 대지 73.8㎡, 같은 곳 535-20 대지 94.8㎡, 같은 곳 535-26 대지 146.1㎡ 합계 391.7㎡(이하 이들의 토지를 “쟁점토지”라 한다)를 2008.2.1. 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 기준시가로 환산한 1,077,519천원으로 하여 양도소득세 13,722천원을 신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 ○○○ 외 2인이 2000.5.31. 쟁점토지를 청구인에게 양도하고 2000.5.17. 양도소득세 신고시 제출하였던 계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)상의 양도가액 6억원을 쟁점토지의 실지취득가액으로 하여 2009.1.13. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 118,703,540원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.7. 이의신청을 거쳐 2009.7.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2000.5.31. (주)○○○(청구인이 대표이사)이 소유하는 ○○○와 ○○○ 외 2인이 소유한 쟁점토지 및 쟁점토지상의 건물을 교환하면서 상가임차보증금·융자상환·현금지급 등을 제반 이행조건으로 하여 쟁점토지를 청구인이 취득하였으며, 당시 부동산거래 사전양도신고가 소유권이전 등기의 전제요건이었기에 공시지가 684,804천원에 미달하는 6억원으로 쟁점토지의 등기이전용 매매계약서를 작성하였고 ○○○ 외 2인은 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고하였던 것인 바, 처분청은 ○○○로부터 쟁점토지를 교환에 의하여 취득하면서 쟁점계약서는 형식상 작성되었다는 설명을 들은 후에도 과세상 문제점을 은폐하고 과세권을 유지하려고 적정한 조사를 거치지 아니한 채 확인서를 임의적으로 작성하였으며, 교환거래하면서 당사자간 임의로 작성한 쟁점계약서상의 금액은 시가가 될 수 없음이 명백하고 부동산의 시가가 확인되지 않을 뿐 아니라 2개 이상의 감정평가액이 존재하지 아니하여 실지취득가액을 확인할 수 없으므로소득세법제114조 제5항 및 동법 시행령 제176조의2 제3항에 따라 실지취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점계약서가 등기이전에 필요하였던 형식적인 매매계약서로 실제와 다르게 작성된 검인계약서라고 주장하고 있으나, 쟁점토지를 공동소유하였던 ○○○이 제시한 쟁점계약서 및 확인서로 볼 때 소득세법 제114조 제7항 에 의한 교환 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당되지 아니하여 실지취득가액이 불분명한 것으로 보기 어렵고, 실제로 작성한 교환계약서를 제시하지 못하고 있으므로 쌍방간에 작성한 쟁점계약서상의 금액을 실지취득가액으로 본 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 교환으로 취득하여 양도한 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하므로 기준시가에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (이하 생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2000.5.31. 취득하여 2008.2.1. 양도한 쟁점토지에 대하여 양도소득세를 신고한 내역과 처분청이 경정한 내역은 아래와 같다.

(2) 처분청의 자료에 의하면, 청구인이 대표이사로 있던 (주)○○○이 보유하였던 자산○○○과 ○○○ 외 2인이 소유하였던 쟁점토지 및 쟁점토지상의 건물 내역은 아래와 같다.

(3) 청구인은 ○○○ 외 2인이 소유하였던 쟁점토지(쟁점토지상의 건물 포함)와 (주)○○○이 보유하였던 빌라 3채를 상호교환하면서 작성한 쟁점토지의 매매계약서(쟁점계약서, 작성일: 2000.5.16., 부동산의 표시: 쟁점토지의 지번, 매매대금: 6억원, 매도인: ○○○ 외 2인, 매수인: 청구인)는 부동산 소유권 이전등기를 위한 형식적인 검인계약서에 불과하고, 교환당시 상가임차보증금·융자상환·현금지급 등을 제반 이행조건으로 하여 청구인이 쟁점토지를 취득하였는 바, 쟁점토지의 실지취득가액을 산정함에 있어 쟁점계약서상의 6억원이 시가가 될 수 없고 쟁점부동산의 시가도 확인할 수 없으므로 기준시가에 의한 환산가액으로 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하고 있다.

(4) 처분청이 제시하는 조사자료 등은 아래와 같다. (가) ○○○ 외 2인은 쟁점토지를 청구인에게 양도하고 양도소득세를 신고하면서 쟁점계약서를 제출하였으며, 처분청이 쟁점계약서가 단순히 소유권 이전등기를 경료하기 위한 검인계약서인지를 관할 구청에 확인하였으나 이를 보관하지 아니하고 있는 것으로 확인하였다. (나) 쟁점토지의 양도자 3인 중 ○○○은 쟁점토지를 6억원에 평가하고, (주)○○○ 소유의 다세대주택 3채(1채당 1억 5천만원)와 쟁점토지상의 건물 전세보증금 1억 5천만원을 청구인이 인수하는 조건으로 매매대금 6억원에 교환거래하였다고 확인하였다. (다) 쟁점토지상의 건물(지상 3층 연면적 295.8㎡, 철근콘크리트 슬라브)은 청구인이 취득한 후 2007.11.21. 철거되어 2008.2.1. 쟁점토지만이 양도되었다. (라) 청구인이 쟁점토지 및 쟁점토지상의 건물을 취득한 후 2000.6.1. 우리은행에 근저당권 설정을 하였는 바, 우리은행이 감정평가한 감정가액은 839,602천원이다. (마) ○○○ 외 2인이 교환으로 취득한 ○○○3채는 기준시가나 실가로 비교해 봐도 청구인이 취득한 쟁점토지의 기준시가 금액 684백만원에 못 미쳐 교환의 형평성은 떨어지나 차후 지가 상승을 예상하여 가치상승분이 교환가액에 포함된 것으로 판단되며, 쟁점토지와 법인의 자산간에 교환이 이루어져 적정한 쌍방 교환거래로 보기 어려우나 실제 부동산 거래행위는 교환의 성격을 갖고 있어 이를 인정할 수 밖에 없다고 판단된다. (바) 쟁점계약서는 청구인 및 ○○○ 외 2인, (주)○○○의 직인이 찍혀 있는 것으로 보아 쌍방이 묵시적으로 합의한 교환가액으로 추정되고 ○○○ 외 2인이 취득한 ○○○ 및 쟁점토지상의 건물에 대한 전세보증금을 감안할 때 6억원을 초과하기 힘들어 쟁점계약서는 실지 교환가액을 반영한 실거래가액으로 판단된다.

(5) 한편, 청구인은 (주)○○○ 소유이었던 ○○○ 3채와 ○○○ 외 2인의 소유이었던 쟁점토지(쟁점토지상의 건물 포함)를 교환하면서 쟁점토지를 청구인 개인명의로 소유권 이전등기를 경료한 경위 및 청구인과 (주)○○○과의 대금정산 관련 자료 등을 제시하지 아니하고 있으며, 또한 교환 당시에 상가임차보증금·융자상환·현금지급 등으로 대금을 정산하였다고 하면서도 이에 관한 증빙 등을 제시하지 아니하고 있다.

(6) 위 내용들을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점토지와 ○○○ 3채를 교환하면서 쟁점토지의 매매대금을 6억원으로 작성한 쟁점계약서가 소유권 이전등기를 위한 형식상의 검인계약서에 불과하여 쟁점토지의 실지취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하나, (주)○○○은 ○○○ 3채와 ○○○ 외 2인 소유인 쟁점토지를 교환양도하면서 구체적인 교환 평가가치와 조건 등을 명시하였을 것임에도 실제의 교환계약서 등을 제시하지 아니하고 있고 (주)○○○은 ○○○ 3채의 양도에 관한 법인세를 신고하였을 것임에도 이에 대한 관련자료를 제시하지 못하는 점, 쟁점토지가 ○○○ 3채보다 고가인 것으로는 보이나 교환상대방은 빌리지 1채당 1억 5,000만원과 쟁점토지상의 건물에 대한 전세보증금 1억 5,000만원을 청구인이 인수하기로 하여 합계 6억원에 교환하기로 하고 쟁점계약서를 작성하였다고 확인하고 있는 반면 청구인이 부담하였다는 융자상환 및 현금지급 등에 관한 증빙 등을 제시하지 못하고 있어 쟁점토지의 취득가액이 6억원을 초과하였는지를 알 수 없는 점 등에 비추어 보면 쟁점계약서가 형식적인 검인계약서이기 때문에 쟁점토지의 실지취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 4.결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.