주택신축판매업의 폐업시까지 미분양된 주택을 청구인이 보유한 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 배제한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1983.8.9. 취득한 ○○○ 소재 주택(건물 189㎡, 부수토지 258.9㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2003.7.23. 송○○○에게 양도하고, 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점주택 양도당시 ○○○(건물 59.48㎡, 이하 “다른주택”이라 한다)를 보유한 것으로 보고, 쟁점주택을 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이 아닌 것으로 보아 2009.7.8. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 20,138,590원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.8.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1994.2.16. ○○○에서 ‘○○○’라는 상호로 ‘국민주택신축판매업’의 부가가치세 면세사업자로 사업자등록을 하고, 다세대주택 19세대를 신축하여 이 중 18세대를 분양한 후, 이에 대한 종합소득세 28,340천원(1995년 귀속 24,290천원, 1996년 귀속 4,050천원)를 신고납부하였으며, 1997.11.15. 폐업하였는 바, 다른주택도 1995년에 이미 분양한 것으로 신고하였으나, 계약자가 잔금을 완납하지 아니하여 소유권 이전등기를 해주지 아니하고 있었던 것이고, 쟁점주택 양도당시(2003.7.23.)까지 공가상태로 있다가 청구인이 계약자와 상의하여 2004.9.14. 다른주택에 입주하게 되었으나, 처분청은 청구인이 지하층인 다세대주택의 습기 및 동파방지를 막고자 일정한 온도를 유지하기 위하여 도시가스를 사용한 것을 이유로 다른주택이 공가상태가 아니었다며 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 적용을 배제한 것이므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 다른주택이 잔금을 수령하지 못하여 소유권 이전등기를 해주지 않은 주택일 뿐, 쟁점주택 양도일 이전에 이미 분양된 주택이며 쟁점주택 양도시까지 공가상태였으므로 청구인이 쟁점주택 양도당시 다른주택을 보유한 것으로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 매수인의 개인사정을 이유로 분양 및 분양계약 해지와 관련된 증빙서류를 제출하지 아니하고 있을 뿐만 아니라, 다른주택의 가스사용량을 조회한 결과 2000년 이전부터 계속해서 사용된 것으로 확인되어 공가상태로 보기도 어려우므로 다른주택을 1997년에 이미 폐업된 주택신축판매업의 재고주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 주택신축판매업의 폐업시까지 미분양된 주택을 주택신축판매업의 재고자산이 아니라고 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용을 배제한 것이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법(2003.5.29, 법률 제6916호로 개정되기 전의 것) 제19조【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령(2003.7.10. 대통령령 제18073호로 개정되기 전의 것) 제32조【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 "대통령령이 정하는 주택신축판매업"이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 주민등록초본에 의하면, 청구인은 1996.4.15. 쟁점주택에 전입하였다가 쟁점주택 양도일(2003.7.31.) 이후인 2004.9.14. 다른주택으로 주소지를 이전한 것으로 나타나고, 다른주택의 등기부등본에 의하면, 청구인은 1994.12.1. 청구인 명의로 다른주택에 대한 소유권 보존등기를 하였으며, 같은 날 ○○○은행이 다른주택에 청구인을 채무자로 하는 채권최고액 9,100만원의 근저당을 설정하였다가 2001.4.30. 동 근저당을 해지한 것으로 나타난다.

(2) 처분청이 청구인에게 다른주택이 쟁점주택 양도일 이전에 이미 분양되었다는 주장에 대한 입증자료를 요청한데 대하여, 청구인은 매수인의 개인사정을 이유로 다른주택의 분양 및 분양해지와 관련된 증빙서류(매매계약서, 계약금·중도금 납부내역, 계약자 인적사항, 계약금·중도금 반환 서류 등)를 제시하지 못하였고, 이 건 심판청구시에도 제시하지 못하고 있다.

(3) 한편, 처분청이 주식회사 삼천리에 다른주택의 도시가스 사용량을 조회한 바, 다른주택은 2000년부터 2004년까지 다른주택과 유사한 규모의 주택에서 통상적으로 사용되는 정도의 도시가스가 사용되어 월 평균 약 7만원 가량(하절기 2~5만원, 동절기 10~15만원)의 요금이 고지되어 납부되었음이 확인된다.

(4) 청구인은 주택신축판매업을 폐업할 때는 처분청이 이를 조사하여 미분양주택도 과세대상에 포함하여 수입금액을 결정하고 소득세법에 의한 사업소득을 과세하는 것인 통상적이라며, 다른주택의 분양에 따른 소득이 이미 청구인의 사업소득금액 등에 포함되어 소득세 등이 과세되었다는 증빙으로 부가가치세 면세사업자 수입금액증명(1994년 3억8,900만원, 1995년 3억4,700만원)과 소득금액증명(1995년 2,429만원, 1996년 405만원)을 제시하였으나, 보존기간의 경과를 이유로 관련장부를 제시하지 못하고 있어 동 수입금액 등에 다른주택의 분양에 따른 수입금액이 포함되었는지의 여부는 확인하기 어렵다.

(5) 위의 내용을 종합하여 살피건대, 청구인은 주택신축판매업을 영위하면서 재고자산인 다른주택을 1994.12.1. 청구인 명의로 소유권 보존등기한 이래, 1997.11.15. 주택신축판매업의 사업자등록을 폐지하였음에도 분양이 완료되지 아니한 다른주택을 쟁점주택 양도당시인 2003.7.23. 현재까지 청구인의 명의로 계속 보유하였는 바, 폐업당시까지 분양이 완료되지 아니한 다른주택은 특별한 사정이 없는 한 폐업시 잔존재화로서 청구인에게 공급된 것으로 보는 것이므로 이를 계속 주택신축판매업의 재고자산으로 보거나 청구인이 아닌 다른 사람의 주택으로 볼 수 없으며, 사람이 거주하지 아니하여 일시적으로 공가상태에 있는 주택이라 할지라도 주택으로서의 기능을 완전히 상실하여 폐가상태에 있는 것이 아니라 언제라도 주택으로 다시 사용이 가능한 상태에 있는 주택은 1세대 1주택 여부 판정시 별도의 주택으로 보는 것이므로 청구인은 쟁점주택 양도당시 쟁점주택을 포함하여 1세대 2주택을 보유한 것으로 보는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 처분청이 쟁점주택의 양도에 따른 소득에 대하여 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 적용을 배제한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.