양도물건 취득과 관련된 매매계약서, 금융증빙 등 객관적 자료 없어 실지취득가액을 확인할 수 없고, 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액이 아닌 점 등 양도물건의 감정평가액은 취득당시 시가를 반영한 객관적이고 합리적인 가액이라고 볼 수 없음.
양도물건 취득과 관련된 매매계약서, 금융증빙 등 객관적 자료 없어 실지취득가액을 확인할 수 없고, 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액이 아닌 점 등 양도물건의 감정평가액은 취득당시 시가를 반영한 객관적이고 합리적인 가액이라고 볼 수 없음.
심판청구를 기각한다.
□□은행 대출과 관련하여 2004.7.15.자 쟁점토지에 대한 주식회사 △△감정평가법인의 감정평가표에서 인근 주민 및 부동산중개업소 등의 탐문에 따르면 거래수준은 “㎡당 18만원 ~ 21만원”으로 되어 있고 쟁점토지의 ㎡당 감정가액을 12만원으로 평가하였다. 청구인은 당초토지(쟁점토지 및 쟁점외토지)를 ○○종중으로부터 13억600만원에 매입하고 대금은 구입토지에 근저당 설정된 11억원 등으로 지급하였으나, 처분청은 서류상 확인되는 4억1,000만원만 인정하였고, ○○종중에 대한 금융거래를 확인하여 달라는 청구인의 요청도 들어주지 아니하였다. 소득세법제97조를 보면 양도차익을 계산함에 있어 공제할 취득가액은 실지거래가액으로 하여야 한다고 되어 있고, 소득세법제114조를 보면 실지취득가액이 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액이 인정되는 부분만을 취득가액으로 하는 것이 아니라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하도록 하고 있으므로 실지가액을 재조사해 주거나 감정평가금액인 4억8,360만원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 취득가액으로 인정하여야 한다. 처분청은 쟁점토지의 취득시점(2004.5.28.)에는 임야 상태였으나, 감정평가(2004.7.14.)는 산지전용허가를 받은 후에 이루어져 가격상승 요인이 있었으므로 감정가액을 인정할 수 없다고 주장하나, 쟁점토지를 취득(2004.5.28.)하기 이전인 2004.5.11. 산지전용허가신청서를 ○○도 ○○시청에 접수하였고, 쟁점토지의 취득시점(2004.5.28.)이 전용 허가(2004.6.11)를 받기 14일 전으로 매매계약서에도 잔금은 전용허가를 득한 후에 지급한다고 명시하고 있는 점만 보아도 전용허가를 전제로 취득한 것임을 알 수 있다. 또한, 처분청은 전용허가 후에 토목공사비가 평가금액을 상승시켰다고 주장하나, 감정평가기준일에는 총 토목공사비(약 1억원) 중 10%도 공사진척이 되지 아니하였다. 쟁점토지와 쟁점외토지는 당초 토지에서 분할된 토지로 인접되어 있고, 두필지의 취득시기, 전용허가일, 평가시점 등에 약간의 차이는 있으나, 두필지 모두 전용허가를 받은 후에 평가하였으며, 취득시 개별공시지가가 동일함에도(㎡당 4,030원) 환산취득가액이 크게 차이나는 것은 특별한 사유없이 쟁점토지의 개별공시지가가 쟁점외토지에 비해 너무 크게 올랐기 때문이다. 나. 처분청 의견 청구인은 대출과 관련하여 평가한 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점감정가액의 평가기준일이 2004.7.14.이고, 쟁점토지의 취득일이 2004.5.28.로서 취득일 전후 3월 이내 감정가액이지만, 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액이 아닌 1개 감정평가버버인이 평가한 가액이므로 시가로 인정하기 어렵다. 청구인은 쟁점토지를 2004.5.28. 임야인 상태로 취득하였고, 취득한 이후 2004.6.11. 산지전용허가를 받았음이 ○○도 ○○시청 공문 및 인∙허가 보증보험 청약서에 의하여 확인되며, 쟁점감정가액은 산지전용허가를 득한 후 쟁점토지에서 진행중인 토목공사가 감안되어 평가되었음이 감정평가서에 의하여 확인되는 점에 비추어 쟁점감정가액이 취득당시(2004.5.28.)의 시가를 적정하고 합리적으로 평가하였다고 볼 수 없고, 조사과정에 청구인이 작성한 확인서에 의하면, 양도소득세 신고시 제출한 취득계약서는 사실과 다르고 정확한 취득가액 및 취득대금 지급증빙이 보관되어 있지 아니하다고 확인하고 있는 바, 쟁점토지의 취득가액이 불분명하여 양도가액 9억원을 근거로 양도 및 취득당시의 개별공시지가를 적용하여 계산한 환산취득가액 16,264,537원을 취득가액으로 하여 2005년 귀속 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부∙매매계약서∙영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부∙매매계약서∙영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 취득당시의 기준시가 매매사례가액 또는 동항 제2호의 × ------------------- 감정가액 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자화의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 국세기본법(2005.1.5. 법률 제7329호로 개정된 것) 제8조 【필요경비의 계산】① 이 법 또는 세법에 규정하는 서류는 그 명의인(당해 서류에 수신인으로 지정되어 있는 자를 말한다. 이하 같다)의 주소ㆍ거소ㆍ영업소 또는 사무소[정보통신망을 이용한 송달(이하 “전자송달”이라 한다)인 경우에는 명의인의 전자우편주소(국세정보통신망에 저장하는 경우에는 명의인의 사용자확인기호를 이용하여 접근할 수 있는 곳을 말한다)를 말하며, 이하 “주소 또는 영업소”라 한다]에 송달한다. 제12조 【불 복】① 이 법 또는 세법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 이 장의 규정에 의한 심사청구 또는 심판청구를 하여 그 처분의 취소 또는 변경이나 필요한 처분을 청구할 수 있다. 제65조【결 정】 ① 심사청구에 대한 결정은 다음 각호의 규정에 의하여야 한다.
1. 심사청구가 부적합하거나 제61조에 규정하는 청구기간이 지난 후에 있었거나 심사청구 후 제63조 제1항에 규정하는 보정기간 내에 필요한 보정을 하지 아니한 때에는 그 청구를 각하하는 결정을 한다. 제68조【청구기간】① 심판청구는 당해 처분이 있은 것을 안 날 (처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 제81조【심사청구에 관한 규정의 준용】 제61조 제3항 및 제4항ㆍ제63조ㆍ제65조와 제65조의2의 규정은 심판청구에 관하여 이를 준용한다.
(2) 처분청이 제출한 심리자료 및 국내등기조회표에 의하면, 청구인이 2009.09.07. 이건 납세고지서를 수령한 사실이 나타나는 바, 청구인은 납세고지서 수령일인 2009.09.07.부터 90일되는 날인 2009.12.7.까지 심판청구를 제기하여야 함에도 적법한 심판청구기한을 경과하여 2009.12.11.심판청구하였으므로 동 심판청구는 적법한 청구기한이 경과한 후에 한 부적법한 청구로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2010. 5. 4.
결정 내용은 붙임과 같습니다.