부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도인지 미등기전매로 보아야 하는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2000.6.19. 경기도 ○○○(분양면적이 188.43㎡이며, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 분양대금(436,658천원) 중 435,321천원을 분양회사에 납부(미납부액 1,337천원은 후소유자가 승계)하고 등기하지 아니한 상태에서 2003.3.28. 남○○에게 양도한 후 2003.3.29. 양도소득세 예정신고시 부동산에 관한 권리의 양도라 하여 일반세율로 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 쟁점부동산의 양도를 미등기자산의 양도로 보아 중과세율(100분의 60)을 적용하여 2009.4.15. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 108,492,370원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 분양권 대금 중 잔금 1,337,000원을 남겨둔 상태에서 분양권을 양도하였는 바, 잔금이 남은 이유는 어떠한 의도나 계획이 있었던 것이 아니고 권리금을 포함하여 고액의 분양권 대금을 납부하는 과정에서 입부할 수 없는 불가피한 사정이 생겼기 때문이다. 따라서, 청구인이 세금을 회피하기 위한 계획이나 의도가 없었음에도 처분청이 이 건 양도를 미등기전매로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 잔금 1,337천원(총분양대금의 0.3%)을 남겨두고 분양권을 양도한 사실이 확인되는 바, 잔금을 납부하지 못할 특별한 사정이 있다고 볼 만한 여지가 없고 청구인이 잔금을 지급한 경우 취득에 관한 등기가 가능하여 등기가 불가능한 자산에 해당되지 아니함에도 청구인이 단기양도에 따른 고율의 양도소득세를 회피하기 위하여 등기하지 아니한 상태에서 양도한 이 건은 미등기양도에 해당되므로 이 건 양도소득세를 중과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 분양대금 중 일부잔금(분양대금의 0.3%, 1,337,000원)을 납부하지 아니한 상태에서 쟁점부동산을 양도한 것을 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아니라 쟁점부동산의 미등기전매로 보아 양도소득세를 중과세한 처분의 당부
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

○ 소득세법 제104조 (2002.12.18. 법률 제6781호로 개정된 것) 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 중 다음 제2호 및 제3호에 규정된 것을 제외한 자산 제55조 제1항의 규정에 의한 세율

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 36

양도소득과세표준의 100분의 60

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산” 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

④ 제1항의 규정에 의한 세율은 그 세율에 100분의 15를 가감한 범위안에서 대통령령으로 조정할 수 있다. 다만, 부동산 가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 그 적용대상을 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 부동산에 한정할 수 있다.

⑤ 제1항 내지 제4항외에 양도소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호생략)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제1항 제2호, 조세특례제한법 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 30여년을 미국에서 생활하다가 국내에 거주하기 위하여 쟁점부동산을 매수하였으나, 미국에서 하던 사업이 갑자기 어려움에 직면하여 국내에 이주할 입장이 되지 못하여 매도할 수밖에 없었으며, 분양대금 중 잔금(1,337천원)이 남은 것은 일정한 의도나 계획이 있었기 때문이 아니라 위와 같은 상황변화에 기인한 것이지 세금을 회피하기 위한 것이 아님에도, 부동산에 관한 권리의 양도를 처분청이 쟁점부동산의 미등기전매로 보아 이 건 양도소득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가)소득세법제104조 제1항 제3호 및 제3항에서 미등기 양도자산(양도소득과세표준의 100분의 60)이라 함은 제94조 제1항 제1호(토지 또는 건물) 및 제2호(부동산에 관한 권리)에 규정하는 자산을 취득하는 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 여기서 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’는 소득세법제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리이며, 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)이다. (나) 쟁점부동산의 등기부등본, 분양계약서, 매매계약서 등을 보면 2003.2.6. 사업시행자○○○가 소유권보존등기를 하고, 쟁점부동산의 입주지정일은 2002.12.10. ∼ 2003.2.9.이며, 청구인은 쟁점부동산의 잔금을 청산하지 아니한 상태에서 2003.2.18. 매매계약을 체결한 후 2003.3.28. 양도한 사실 등이 확인된다.

(2) 위의 내용을 종합하면, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리인 바, 쟁점부동산은 청구인이 양도하기 이전에 이미 완성되어 양도할 당시는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 볼 수 없고, 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에도 해당되지 아니하며, 청구인의 잔금 미납액이 분양대금의 0.3％에 불과할 뿐 소득세법 시행령제168조 제1항 각호에서 규정한 사유와 같이 청구인이 쟁점부동산을 자신의 명의로 소유권이전등기를 하지 못할 만한 특별한 사유도 없는 점 등이 인정되는 만큼, 쟁점부동산의 양도를 미등기 양도자산의 양도로 보아 양도소득세를 중과세한 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없다고 판단된다. 4.결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.