부동산처분금지 가처분 신청 시 제출된 계약서를 실제 매매계약서로 볼 수 있는지 여부

○○세무서장이 2009.2.2. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 143,026,960원(이의신청결과 85,831,130원은 감액경정 되었음)의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2003.10.12. ○○도 ○○시 ○○동 2* 외 3필지 776㎡(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 2005.10.20. 박○○, 이○○(이하 “매수인들”이라 한다)에게 양도 하고 양도가액은 3억5,000만원, 취득가액은 기준시가로 환산한 가액인 2억2,715 만1,424원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세 실지조사를 실시하여 매수인들이 부동산처분금지 가처분 신청시 제출한 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 실제 매매계약서로 보아, 쟁점계약서상의 매매가액 4억5,000만원을 양도가액으로 하고, 관할 지방자치단체 에 제출된 검인계약서상의 매매가액 4,410만원을 취득가액으로 하여 2009.2.2. 청 구인에게 2005년 귀속 양도소득세 1억4,302만6,960원을 경정ㆍ고지하였다가, 청 구인이 2009.3.13. 이의신청을 제기한 것에 대하여 2009.4.16. 쟁점토지의 취득가 액은 실지양도가액을 기준시가 비율로 환산한 가액으로 결정함에 따라 2005년 귀 속 양도소득세 8,583만1,130원을 경정감하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지 양도 당시 쟁점토지에 자동차정비공장을 신축하려던 매수인들의 요구에 의하여 농지전용ㆍ건축주 명의변경(매매계약 당시 쟁점토지는 근린생활시설로 건축허가를 득한 상태임) 및 토지거래허가에 협력하고, 이를 이행담보하기 위하여 쟁점토지 매매대금(3억5,000만원)보다 높게 가처분등기 할 것을 특약사항에 명시하는 조건으로 매매계약(이하 “쟁점①계약서”라 한다)을 체결하였다. 이는 토지거래허가 이전에 건축물용도변경 등을 위한 토목공사비용 및 각종 제반비용을 부담함 매수인들이 자동차관련시설로 건축허가가 변경되어 토지가치가 상승할 경우 매매계약이 철회될 것을 염려하여 가처분등기를 한 것으로, 처분청이 실제 매매계약서가 아닌 쟁점계약서를 근거로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점계약서는 쟁점토지 매수인들이 부동산처분금지 가처분 신청시 제출한 것으로 매매가액은 4억5,000만원, 계약금(2005.3.30.) 4,800만원, 중도금 1억5,200만원(2005.4.14.), 잔금 2억5,000만원(2005.5.30.)으로 기재되어 있고, 영수증 등에 의하여 매수인들의 잔금지금(2005.6.20. 2억5,000만원)사실이 확인되므로 이를 실제 매매계약서로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 부동산처분금지 가처분 신청시 제출된 쟁점계약서를 실제 매매계약서로 보고 쟁점토지의 양도가액을 4억5,000만원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 이전의 법률) ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인은 2005.10.20. 쟁점토지를 양도하고 양도가액은 쟁점①계약서상의 매매가액인 3억5,000만원으로, 취득가액은 기준시가로 환산한 가액인 2억2,715만1,420원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 쟁점계약서상의 매매가액 4억5,000만원을 실제 양도가액으로 보아 이 건 과세하였다.

(2) 청구인은 쟁점계약서는 쟁점토지 양도 당시 토지거래허가 및 건축주 명의변경 등 계약조건의 이행을 담보하기 위하여 실제 양도가액(3억5,000만원)에 1억원을 더하여 작성한 것이라고 주장하며 쟁점토지 매매계약서, 토지거래허가서, 사실확인서 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인이 쟁점토지 양도 당시 매수인들과 작성하였다는 부동산매매계약서사의 매매가액은 아래<표1>과 같다. <표1>부동산매매계약서 (단위: 천원) 구 분 부동산매매계약서 쟁점①계약서 쟁점계약서 매매대금 350,000 450,000

• 계약금 48,000 48,000

• 중도금(2005.4.14.) 102,000 152,000

• 잔 금(2005.5.30.) 200,000 250,000 위 부동산매매계약서 특약사항에는 “매도인은 농지전용 명의변경, 건축주 명의변경, 토지거래 허가에 협조하고 토지거래허가 불허시 지급한 매매대금은 반환하기로 하며, 잔금은 은행대출로 지급한다” 고 기재되어 있고, 청구인이 실제 매매계약서라고 주장하는 쟁점①계약서에는 상기 특약사항 이외에 “매도인은 잔금지불후 허가 및 명의변경 때까지 토지매매대금 외에 1억원 이상을 매수인에게 가처분 신청을 해준다”라고 기재되어 있다. (나) 건축허가 통지서(2005.7.20., ○○시장, 주택과-18062), 건축관계자변경신고필증(2005.9.16., ○○시장) 및 토지거래허가 통지서(2005.10.11. ○○시장) 및 토지거래허기 통지서(2005.10.11.○○시장)에는 청구인의 신청에 의하여 쟁점토지의 주용도가 근린생활시설(소매점)에서 자동차관련시설(정비공장, 면적 336㎡)로, 건축주는 당초 청구인에서 매수인들(박○○, 이○○)로 변경된 것으로 나타나고, 쟁점토지 등기부등본에는 ○○지방법원○○지원의 가처분결정(2005카단4399, 2005.6.24.)에 따라 2005.6.29. 매수인들이 부동산처분금지 가처분 등기한 것으로 나타나는 바, 토지거래허가 이전에 쟁점토지의 건축물 용도변경 등을 위한 토목공사비용 및 각종 제반비용을 부담한 매수인들이 쟁점①계약서사의 특약사항을 근거로 하여 가처분 등기를 하였다는 청구주장이 신빙성이 있는 것으로 판단된다. (다) 쟁점토지 중개인인 김○○ 및 매수인들의 사실확인서에 의하면 매수인들은 쟁점토지 가처분 등기시 쟁점계약서상의 매매가액을 4억5,000만원으로 한 것은 잔금지급 후 매도인이 건축허가 변경 및 토지거래허가에 협조하지 않을 경우 발생할 금전적인 피해를 예방하기 위하여 당초 매매계약시 매매가액 3억5,000만원 이외에 1억원 이상을 더 가처분 신청해 주기로 특약한 것으로 기재되어 있고, 매수인들의 계좌거래내역서, 쟁점토지 등기부등본에 의하면 매수인 중 박○○는 쟁점토지를 담보로 제공하고 2005.6.20. ○○○○○○○○으로부터 2억원을 대출받아 매매잔금을 지급하는 등 쟁점토지 매매대금으로 3억5,000만원을 아래 <표2>와 같이 지급한 것으로 나타난다. <표2> 매수인들의 계좌거래내역 (단위: 천원) 거래일자 인출내역 비고 2005.5.30. 48,000 박○○ ○○ --, 계약금 2005.4.13. 22,000 박○○ ○○ --**, 중도금 2005.4.14. 80,000 이○○ ○○은행 ---, 중도금 2005.6.20. 200,000 박○○(○○○○○○○○ 대출), 잔금 계 350,000

(3) 한편, 쟁점토지 매수인들의 부동산처분금지 가처분 신청서(2005년 6월)에는 쟁점토지 잔금 영수증 2매(2억원, 5,000만원)가 첨부되어 있으나, 이 중 5,000만원의 영수증은 발행인이 청구인이 아닌 김○○으로 기재되어 있어 2005.6.20. 잔금 지급일에 청구인이 동시에 발행한 것으로 보기는 어렵다.

(4) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 쟁점토지에 대한 매매계약 이후에 청구인의 신청에 의하여 건축물 용도변경 및 토지거래허가가 이루어진 점, 쟁점계약서는 쟁점①계약서에 비해 중도금, 잔금이 각각 5천만원씩 증액되어 있고, 계약이행 담보 조건으로 가처분 한다는 내용이 없는 점, 가처분 신청서에 첨부된 잔금 영수증(2매)은 발행인이 서로 달라 추후에 작성된 것으로 보이는 점, 쟁점계약서상의 매매가액 4억5천만원에 대한 대금결제 여부가 확인되지 아니한 반면 매수인들이 매매가액을 3억5천만원으로 확인하고 있는 점 등을 감안할 때, 쟁점계약서는 쟁점토지 매수인들이 쟁점①계약서를 근거로 하여 부동산처분금지 가처분 신청을 위하여 작성한 것으로 보는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점계약서를 실제 매매계약서로 보아 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2009년 12월 10일