상속받은 주택 양도시 취득가액 산정 방법

○○○세무서장이 2009.5.31. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 31,034,570원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2006.2.1. 사망한 어머니 고○○○다가구주택(대지 196.7㎡ 및 건물 449.06㎡로, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2008.7.15. 양도하고 2008.9.16. 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액(취득가액 728,000,000원, 양도가액 810,000,000원)으로 산정하여 양도소득과세표준예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 상속개시일 현재 고시된 기준시가(341,000,000원)를 적용하여 2009.5.31. 청구인에게 2008년 귀속분 양도소득세 31,034,570원을 경정·고지하였다
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 피상속인이 2004.6.21. 728,000,000원에 취득한 쟁점주택을 2006.2.1. 상속받았는데, 피상속인의 취득일부터 상속개시일까지의 기간이 약 1년 8개월로 동 기간 중 시가하락의 특별한 사정이 없음에도 보충적 평가방법에 의한 기준시가 341,000,000원을 취득가액으로 하는 것은 납세자에게 극히 불리하고, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주변환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함할 수 있다고 규정하고 있으므로 피상속인의 실지취득가액을 시가로 보아 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행령제163조에서 상속받은 주택을 양도한 경우 취득당시 실지거래가액은 상속개시일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에 의하는 것으로 되어 있고, 청구인이 상속세를 신고하지 아니하여 쟁점주택을 개별주택가격으로 평가하여 상속세를 결정하였으며, 상속개시일은 2006.2.1.이고 피상속인이 쟁점주택을 취득한 2004.6.21.까지는 평가기준일 전후 6월을 초과하므로 시가로 볼 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 상속받아 양도한 쟁점주택의 취득가액을 보충적 평가방법(상속개시당시 기준시가)으로 산정할 것인지 아니면 피상속인이 취득한 실지거래가액으로 할 것인지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.(단서 생략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

4. 주택(2005.7.13. 신설) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(2006.2.9. 단서 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 양도소득세 경정결의서 등에 의하면, 청구인은 2006.2.1. 어머니 고○○○의 사망에 따라 상속받은 쟁점주택(대지 196.7㎡ 및 건물 449.06㎡의 다가구주택)을 보유하다가 2008.7.15. 양도하고 2008.9.16. 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액(양도가액 810,000,000원, 취득가액 728,000,000원)으로 산정하여 양도소득과세표준예정신고를 하였고(고급주택으로 6억원 초과분에 대하여 신고), 처분청은 쟁점주택의 취득가액을 기준시가(341,000,000원)로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였는 바 구체적인 양도소득세 신고 및 경정내역은 아래〈표 1〉과 같다(처분청은 청구인의 상속세 무신고에 따라 2006.11.7. 쟁점주택의 시가를 기준시가로 평가하여 상속세 과세표준 및 과세미달로 결정).

(2) 쟁점주택의 매입과 관련한 청구인의 제시 증빙을 보면, 청구인의 어머니가 사망(2006.2.1.)하기 1년 8개월 전인 2004.6.1. 쟁점주택을 728,000,000원에 취득하기로 매매계약을 체결하고(2004.6.1. 계약금 70,000,000원, 2004.6.8. 중도금 50,000,000원, 2004.6.21. 잔금 608,000,000원에서 전세보증금 340,000,000원을 차감하여 지급하기로 약정), 각각의 대금지급 약정일에 피상속인의 예금계좌에서 대금 상당액을 출금하여 지급하였으며, 국세통합전산망조회자료를 보면 쟁점주택의 전소유자가 신고한 양도가액이 728,000,000원으로 확인되고 있어 청구인의 신고내용과 일치하는 한편, 쟁점주택 중 토지의 개별공시지가 변동내역 및 쟁점주택에 대한 기준시가(개별주택가격)는 아래〈표 2, 3〉과 같이 나타나고, 청구인이 주식회사 ○○○에게 감정평가를 의뢰하여 받은 쟁점주택의 상속개시당시 소급감정가액은 671,141,220원으로 되어 있다.

(3) 이 건의 다툼은 쟁점주택의 취득가액에 대하여 상속개시당시 확인되는 시가가 없다고 보아 보충적 평가방법에 의한 기준시가를 시가로 볼 것인지 아니면 평가기간 밖의 실지거래가액(상속개시일로부터 1년 8개월)을 시가로 인정할 수 있는지에 있으므로 이에 대하여 본다. (가)상속세 및 증여세법제60조 제1항에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 상속재산의 경우 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하면서 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주변 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동에 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의1 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는 바, 이는 시가로 볼 수 있는 매매사례가액의 범위를 확대함으로써 과세의 형평성을 제고하는 한편, 납세자의 권리를 보다 적극적으로 보호하고자 하는 취지로 보인다. (나) 상속세 및 증여세법 시행령제56조의2 제1항의 규정에 의거 설치된 비상장주식 평가심의위원회 설치 및 운영에 관한 규정에 의하면, 비상장주식의 경우 납세자도 평가를 의뢰할 수 있도록 규정(동 규정 제5조 및 제12조)하고 있는데 부동산의 경우에는 평가심의위원회는 과세관청의 시가인정 자문에 응할 수 있다고만 규정(동 규정 제22조)하고 있어 납세자가 평가를 신청할 수 있는 규정을 두고 있지 아니한 바, 과세관청은 부동산에 대하여 납세자에게 불리한 경우에도 평가심의위원회의 자문을 거쳐 평가기간 밖의 매매사례가액을 시가로 보아 과세하고 있음에도 납세자가 유리한 경우라 하더라도 납세자가 평가심의위원회의 자문을 신청할 수 있는 규정을 두고 있지 아니한 것으로 보인다. (다) 이 건의 경우, 2004.6.21. 쟁점주택의 매매사례가액(계약일 2004.6.1.)이 평가기간(상속개시일 전후 6월) 내의 가액은 아니라 하더라도 위에서 살펴보듯이 피상속인의 취득당시에 비해 상속개시당시의 기준시가(개별공시지가)가 높게 평가되어 있는 점 등을 감안하면 매매계약일과 상속개시일 사이에 시가하락이나 부동산상황의 변화가 있었다고 볼만한 특별한 사정이 있었다고 보이지 아니하는 바, 상속개시당시 평가기간 내의 확인되는 시가가 없다고 보아 보충적 평가방법에 의한 기준시가(341,000,000원)를 취득당시의 시가로 보기 보다는 쟁점주택의 상속개시당시로부터 1년 8개월 전 피상속인의 쟁점주택 취득가액(728,000,000원)을 매매사례가액으로 인정하여 청구인의 취득당시 시가로 보는 것이 합리적이라 할 것이다(조심 2009부2439, 2008.12.29. 같은 뜻임). 따라서 처분청이 쟁점주택의 취득가액에 대하여 상속개시당시 확인되는 시가가 없다고 보아 상속개시일 현재 고시된 기준시가(개별주택가격)를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 조세심판관합동회의 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.