무주택세대가 주택의 신축이 가능한 1필지의 토지를 양도하였는지 여부

처분청이 2009.5.14. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 498,123,700원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 1997.5.9. 증여로 취득한 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○○-○ 대지 266.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2008.6.10. 1,930,000,000원에 양도한 후, 쟁점토지가 비사업용 토지에서 제외되는 무주택세대가 소유한 나지(裸地)라고 하여 2008.8.31. 양도소득세 예정신고시 양도소득세를 306,065,153원으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지가 비사업용 토지의 제외대상에 해당되지 아니한다고 보아 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 2009.5.14. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 498,123,790원을 경정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 및 처분청 의견 청구인은 주택신축이 가능한 1필지의 나지인 쟁점토지를 1997년 5월에 증여로 취득한 후 자금사정으로 주택을 신축할 수 없는 상황에서 쓰레기 투기 문제 등으로 인근 주민들과의 마찰이 발생하여 관리차원에서 연 400만원의 임대료만을 받고 임대하였으며, 임차인이 양도 전까지 유료주차장으로 관리 ․ 운영하던 중 2005년 4월부터 무주택세대가 된 상태에서 양도하게 되었는바, 쟁점토지는 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제13호 및 소득세법 시행규칙 제83조의2 제16항 의 규정에 따라 무주택자가 소유하는 1필지의 나지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지에 해당할 뿐 아니라, 언제라도 주택신축이 가능한 토지에 해당하므로, 비사업용 토지에서 제외하여야 함에도 처분청이 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제1호 내지 제12호에 열거된 용도만을 근거로 쟁점토지를 주차장용 토지라 하여 ‘어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지’로 보지 않은 것은 법리적이나 논리적으로 모순일 뿐만 아니라, 토지소유자와 주차장 운영업자가 다른 쟁점토지는 주차장운영업용 토지에 해당되지도 아니하며, 토지소유자가 직접 주차장을 영위하지도 않고 단순히 나지상태로 임대하였다는 사실만으로 ‘무주택세대가 소유하는 나지’에 해당하지 않게 된다면, 방치만 하고 있는 토지는 비사업용 토지에서 제외되고 방치된 토지의 관리를 위하여 연간 400만원의 극히 적은 임대료로 임대한 토지는 비사업용 토지에 해당되어 5억원에 달하는 거액의 양도소득세가 중과되는 모순이 초래됨으로써 합리성이 결여될 뿐 아니라, 과잉금지의 원칙에 위배되며, 1세대 1주택 소유자와의 형평성을 크게 해치게 되는 등 입법취지에 어긋나게 되므로, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 과세한 양도소득세는 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지가 비사업용 토지에서 제외되려면 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하여야 하나, 쟁점토지는 토지이용계획확인서상 지구단위계획구역(제1종) 입안(건축허가제한구역)중인 토지로서 주택의 신축이 제한되는 지역에 소재하므로 위의 요건에 해당되지 아니하며, 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제13호 규정에 의한 ‘나지(裸地)’란 동항 제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말하는 것으로서 주차장 용도로 사용되고 있는 토지는 이에 해당하지 않는 것(재산세과-3646,2008.11.6.)이므로, 쟁점토지는 ‘어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지’의 요건에 해당하지 아니하고, ‘어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지’라고 규정한 이유는 나지를 다른 용도에 사용함에 따른 이익을 포기하더라도 주택신축에 대한 적극성을 강조한 규정으로 보는 것이 합당하므로 쟁점토지에 대하여 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 무주택세대가 소유한 1필지의 대지를 임대하여 임차인이 주차장으로 사용한 경우, 비사업용 토지 제외 대상에 해당하는 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

• 가. 지방세법 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
• 나. 지방세법 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
• 다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지 (2) 소득세법 시행령 제168조의6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
• 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
• 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 제168조 의11【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】 ① 법 제104조의3제1항 제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 주차장법에 따른 부설주차장(주택의 부설주차장을 제외한다. 이하 이 목에서 같다)으로서 동법에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지. 다만, 제6호의 규정에 따른 휴양시설업용 토지 안의 부설주차장용 토지에 대하여는 제6호에서 정하는 바에 의한다.
• 다. 주차장운영업용 토지 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, 주차장법에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지

13. 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지[나지(제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말한다)]로서 주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 기획재정부령이 정하는 기준에 해당하는 토지

14. 그 밖에 제1호 내지 제13호와 유사한 토지로서 토지의 이용상황, 관계법령의 이행여부 등을 감안하여 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지 (3) 소득세법 시행규칙 제83조의4 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】 <16>영 제168조의11 제1항 제13호에서 "주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 기획재정부령이 정하는 기준에 해당하는 토지"란 법령의 규정에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지(건축법 제44조 에 따른 대지와 도로와의 관계를 충족하지 못하는 토지를 포함한다)를 말한다.

(4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제24조 【도시관리계획의 입안권자】 ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수는 관할 구역에 대하여 도시관리계획을 입안하여야 한다. 제25조 【도시관리계획의 입안】 ① 도시관리계획은 광역도시계획 및 도시기본계획에 부합되어야 한다.

② 건설교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수는 도시관리계획을 입안하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 도시관리계획도서(계획도와 계획조서를 말한다. 이하 같다)와 이를 보조하는 계획설명서(기초조사결과ㆍ재원조달방안 및 경관계획 등을 포함한다. 이하 같다)를 작성하여야 한다. 제30조 【도시관리계획의 결정】 ⑥ 건설교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 도시관리계획을 결정한 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 그 결정을 고시하고, 건설교통부장관 또는 도지사는 관계 서류를 관계 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수에게 송부하여 일반이 열람할 수 있도록 하여야 하며, 특별시장ㆍ광역시장은 관계 서류를 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 제31조 【도시관리계획 결정의 효력】 ① 도시관리계획 결정은 제30조 제6항의 규정에 의한 고시가 있은 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다. 제49조 【지구단위계획의 구분】 지구단위계획은 다음 각 호와 같이 구분한다.

1. 제1종 지구단위계획: 토지 이용을 합리화ㆍ구체화하고, 도시 또는 농ㆍ산ㆍ어촌의 기능을 증진하며, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획 제50조 【지구단위계획구역 및 지구단위계획의 결정】 지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정한다. 제54조 【지구단위계획구역에서의 건축 등】 지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구단위계획에 적합하게 건축하거나 용도를 변경하여야 한다. 다만, 지구단위계획이 수립되어 있지 아니한 경우와 지구단위계획의 범위 안에서 시차를 두어 단계적으로 건축물을 건축하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(5) 토지이용규제 기본법(2005.12.7. 법률 제7715호로 제정된 것) 제3조 【다른 법률과의 관계】지역ㆍ지구 등의 지정(별도의 지정 절차 없이 법령 또는 자치법규에 따라 지역ㆍ지구 등의 범위가 직접 지정되는 경우를 포함한다. 이하 같다)과 운영 등에 관하여 다른 법률에 제8조와 다른 규정이 있는 경우에는 이 법에 따른다. 제7조 【사업지구에서의 행위제한 등】 ① 개발사업을 시행하기 위한 지역ㆍ지구 등(이하 이 조에서 "사업지구"라 한다)을 규정하는 법령 또는 자치법규는 해당 사업지구 안에서 개발사업에 지장을 초래할 수 있는 다음 각 호의 행위로서 관계 행정기관의 장의 허가 또는 변경허가를 받아야 하는 사항을 구체적으로 정하여야 한다.

7. 그 밖에 제1호 내지 제6호와 유사한 행위로서 개발사업에 지장을 초래할 수 있는 행위 제8조 【지역ㆍ지구 등의 지정 등】① 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 지역ㆍ지구 등을 지정(변경을 포함한다. 이하 같다)하려면 대통령령이 정하는 바에 따라 미리 주민의 의견을 들어야 한다. (단서 생략)

② 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 지역ㆍ지구 등을 지정하는 때에는 지적이 표시된 지형도에 지역ㆍ지구 등을 명시한 도면(이하 "지형도면"이라 한다)을 작성하여 관보(중앙행정기관의 장이 지정하는 경우에 한한다. 이하 같다) 또는 공보(지방자치단체의 장이 지정하는 경우에 당해 지방자치단체의 공보를 말한다. 이와 같다)에 고시하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 지형도면을 작성ㆍ고시하지 아니하거나 지적도 등에 지역ㆍ지구 등을 명시한 도면을 작성하여 고시할 수 있다.

③ 제2항의 규정에 따라 지형도면 또는 지적도 등에 지역ㆍ지구 등을 명시한 도면(이하 "지형도면 등"이라 한다)을 고시하여야 하는 지역ㆍ지구 등의 지정의 효력은 지형도면 등의 고시를 함으로써 발생한다. 다만, 지역ㆍ지구 등을 지정할 때에 지형도면 등의 고시가 곤란한 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 제10조 【토지이용계획확인서의 발급 등】① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 다음 각 호의 사항을 확인하는 서류(이하 "토지이용계획확인서"라 한다)의 발급 신청이 있는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 토지이용계획확인서를 발급하여야 한다.

1. 지역ㆍ지구 등의 지정 내용

2. 지역ㆍ지구 등의 행위제한 내용

3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 양도소득세 결정결의서 등 심리자료를 보면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점토지를 2008.6.10. 양도하고 2008.8.31. 양도소득세 예정신고시 비사업용 토지가 아니라고 보가 양도가액 1,930,000,000원, 취득가액 515,506,380원, 필요경비 15,000,000원, 양도차익 1,399,493,620원에 장기보유특별공제(419,848,086원)를 한 후 36%의 세율을 적용하여 양도소득세를 306,065,150원으로 신고한 후 납부하였다. (나) 처분청은 청구인이 양도일 현재 무주택세대에 해당하나, 쟁점토지를 2003.2.3.부터 양도시점까지 주차장용 토지로 임대하였고, ‘토지이용계획확인서’상 제1종지구단위계획 입안중(건축허가제한구역)이라고 하여 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제13호 규정의 ‘나지’에 해당하지 않는다고 보아 양도소득세를 경정 ․ 고지하였다.

(2) 처분청이 제출한 자료를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 청구인은 1997.5.9. 쟁점토지를 증여받은 후 2000.6.26.~2002.12.31. ○○○○○ ○○○(고철재활용 사업자)에게 임대하였고, 2003.2.3.부터 ○○○○ ○○○(노상주차장 사업자)에게 계속 임대하다가 2008.6.10.양도하였다. (나) 쟁점토지에 대한 ‘토지이용계획확인서’(2008.7.1.)상 지역 ․ 지구 등 지정 내용을 보면, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역 〔제1종-입안(건축허가제한구역)〕으로 되어 있다. (다) 청구인은 2005.3.4. 이후부터 양도일 현재까지 무주택 세대에 해당하는 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 제출한 자료를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 쟁점토지에 대한 현장 사진에는 쟁점토지상에 자동차가 여러 대 주차되어 있다. (나) 쟁점토지상에 주택신축이 가능한지 여부와 관련하여 청구인의 강남구청 온라인 민원상담 신청(2009.8.10.)에 대한 답변내용(2009.8.11., 강남구청 건축과)을 보면, 쟁점토지상에 신축허가가 원천적으로 불가능하지는 않은 지역이고, 지구단위계획구역의 확정 전까지는 택지개발업무지침에 의거 처리될 예정이며, 주택의 허가여부는 해당도서가 제출시에 검토가 가능하다고 되어 있다. (다) 쟁점토지에 대하여 처분청이 제출한 2003.2.3.~2008.8.12. ○○○○ ○○○(노상주차장운영업자)의 임차사실과 관련하여 청구인이 제출한 쟁점토지의 임대차계약서를 보면, 2003.1.15. 임차인 ○○○(-***), 임대보증금 400만원, 월정 임대료 333,333원, 임대차기간 2003.1.27.부터 2004.1.26.까지로 하고 입주 후 계약을 해지하고자 할 경우 2개월 전에 사전 통보함으로써 계약을 해지할 수 있도록 되어 있다.

(4) 지구단위계획구역의 결정 효력은 지구단위계획구역의 지정 입안 후 도시계획위원회의 심의를 거쳐 지구단위계획구역의 지정 결정 ․ 고시 및 지형도면 고시를 함으로써 발생하나, 강남구청 도시계획과 및 건축과 담당공무원에게 확인한 결과, 쟁점토지는 2005.10.7. 지구단위계획구역 1종(건축허가제한구역)으로 입안된 이후 쟁점토지 양도일까지 지구단위계획구역의 지정 결정 및 지형도면 고시가 없었던 것으로 나타난다.

(5) 또한, 쟁점토지는 서울개포지구택지개발사업 준공시(1984.12.17.) 단독주택용지로 지정된 이후 양도시점까지 계속 단독주택용지로 되어 있었으며, 위 지구단위계획구역 1종 입안(건축허가제한구역)중에도 택지개발사업 당시 기준에 맞는 단독주택의 신축에 대하여는 별다른 제한이 없었던 것으로 나타난다.

(6) 살피건대, 소득세법 104조의3 제1항 제4호 다목, 같은 법 시행령 제168조의11 제1항 제13호 및 같은 법 시행규칙 제83조의4 규정을 종합하여 보면, 주택을 소유하지 아니한 1세대가 주택의 신축이 가능한 1필지의 토지를 양도한 경우에 이를 비사업용 토지 적용대상에서 제외하는 이우는 주택의 부속토지가 아니어서 1세대 1주택의 양도에 대한 비과세 적용을 받지 못함으로 인한 과도한 조세부담을 덜어주고자 하는 측면이 있다고 볼 수 있는바, 처분청은 쟁점토지가 토지이용계획서상 제1종 지구단위계획구역(건축허가제한구역)으로 입안되어 있고, 임차인의 주차장으로 사용되었으므로 비사업용 토지에서 제외하는 ‘1필지의 나지’요건에 해당하지 않는다고 보았으나, 쟁점토지상에 제1종지구단위계획구역(건축허가제한구역) 입안 이후 쟁점토지 양도시까지 지구단위계획구역의 지정 결정 및 지형도면의 고시가 없었으며, 쟁점토지는 취득당시부터 단독주택용지로서 양도시점까지 단독주택 신축에는 별다른 제한이 없었다고 하겠으므로 처분청의 주장과 같이 토지이용계획서상 제1종 지구단위계획구역(건축허가제한구역)으로 입안중인 사실만을 근거로 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재한 것으로 볼 수 없다 하겠고, 또한 쟁점토지가 2003.2.3.부터 양도시점까지 주차장으로 사용되었다 하더라도 청구인이 언제라도 임대차 계약을 해지하여 주택을 신축할 수 있는 대지 상태로 있었고, 연간 임대료가 4백만원(월 환산시 333,333원)에 불과하여 관리를 위한 차원에서 임대하였다고 볼 수 있으며, 임대하지 않은 나대지 상태의 토지와의 형평성 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 쟁점토지는 비사업용 토지에서 제외되는 토지에 해당한다고 보는 것이 합리적이라고 판단된다.

이 겉 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.