세무조사시 확인된 양도가액이 과대산정되었다는 주장의 당부

고양세무서장이 2008.12.10. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 81,603,380원의 부과처분은 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 317-3 외 4필지 도로, 전, 답 합계 2,897㎡의 양도가액을 790,000천원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 1998.9.2. 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 317-3 도로 405㎡, 같은 곳 316-5 전 79㎡, 같은 곳 317-14 답 1,243㎡를, 2000.5.25. 같은 곳 316-2 도로 334㎡, 같은 곳 317-3 도로 217㎡, 같은 곳 317-5 답 619㎡(이하 합계 2,897㎡를 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2005.12.29. 이○○에게 양도하고 2006.2.28. 실가(양도가액 640,000천원, 취득가액 521,000천원)로 2005년 귀속 양도소득세 16,938,710원을 신고∙납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 세무조사에서 쟁점토지의 양도가액을 841,000천원으로 확인하여 2008.12.10. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 81,603,380원을 경정∙고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.26. 이의신청을 거쳐 2009.6.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 과소신고하기는 하였으나 쟁점토지의 실제 양도가액은 790,000천원이며, 쟁점토지 양수인 이○○과 쟁점토지를 중개한 ○○공인중개사사무소 민○○도 양도가액이 790,000천원이라고 사실확인하고 있고, 매매계약서상의 특약사항에 따른 내역이 금융증빙에 의하여 확인되므로 이 건 처분은 쟁점토지의 양도가액을 790,000천원으로 하여 경정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 세무조사 당시 쟁점토지 양수인 이○○이 쟁점토지의 매매가액을 841,000천원으로 사실확인하였고, 당시 제시된 매매계약서에도 매매금액이 841,000천원으로 기재되어 있으며, 청구인은 세무조사가 끝난 후 이○○이 작성한 사실확인서(매매가액 790,000천원)만 제시할 뿐 양도가액이 790,000천원임을 입증할 수 있는 계약서 등 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하므로 쟁점토지의 양도가액을 841,000천원으로 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 양도에 대하여 청구인이 신고한 양도가액 640백만원을 부인하고 세무조사시 확인한 양도가액 841백만원으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권

〇 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액∙감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액∙감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액∙감정가액∙환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 〇 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정∙경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 경정결의서, 조사서 등 심리자료에 의하면 청구인이 1998.9.2. 및 2000.5.25. 취득한 쟁점토지를 2005.12.29. 양도하고 실가(양도가액 640,000천원, 취득가액 521,000천원)로 양도소득세를 신고한데 대하여, 처분청은 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 신고한 가액으로 하고 양도가액은 세무조사시 확인한 841,000천원으로 하여 이 건 과세한 사실이 나타난다.

(2) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점토지 매매계약서(이하 “계약서①”이라 한다), 처분청이 조사시 확인한 쟁점토지 매매계약서(이하 “계약서②”라 한다)를 보면 아래와 같다. 구 분

① 양도소득세 신고시 청구인이 제출한 계약서

② 세무조사시 이○○이 제시한 계약서 매매대금 640,000천원 841,000천원 계약일, 금액 ‘05.12.12. 9 0,000천원 ‘05.12.12. 91,000천원 중도금일자, 금액 ‘05.12.14. 30,000천원 ‘05.12.14. 220,000천원 잔금일자, 금액 ‘05.12.29. 159,400천원 ‘05.12.29. 530,000천원 융자금 360 600천원 기재 없음 특약사항 아래 기재 기재 없음 매도인, 매수인 청구인, 이○○ 청구인, 이○○ 중개인, 검인신청인

○○공인중개사사무소 민○○ 대리인 법무사 김○○ 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 계약서①의 특약사항을 보면, 1. 매수자는 대출금(○○은행 이억오천만원, ○○○○회 단위○○ 일억일천육십만원)을 승계하고 잔금지급시까지 대출이자 및 연체금을 상환한다. 2. 매도자는 지상위 건축물을 철거하여 토지거래허가에 지장이 없도록 조치한다. 3. ○○동 319-5의 토지 일부를 현재 매도인(이○○)이 점용하고 있음 이라고 기재되어 있고, 처분청이 세무조사시 이○○으로부터 제시받은 계약서②는 2005.12.29. 의정부지방법원고양지원 ○○등기소에 등기신청시 제시된 계약서로 나타난다.

(3) 이○○이 사실확인한 내용을 비교하여 보면 아래와 같고, 쟁점토지를 중개한 민○○(경기도 ○○시 ○○구 ○○동 33-8, ○○공인중개사사무소)은 쟁점토지의 총매매가액이 790,000천원이라고 사실확인하고 있다. 구 분 처분청이 세무조사시 작성된 사실확인서(‘08.10.7.) 청구인이 불복시 제시한 사실확인서(‘08.11.10.) 매매대금 841,000천원 790,000천원 계약일자, 금액 기재없음 91,000천원 ‘05.12.12. 기재없음 중도금일자, 금액 기재없음 220,000천원 ‘05.12.14. 기재없음 잔금일자, 금액 기재없음 530,000천원 ‘05.12.29. 기재없음 비고 위 (2)의 계약서 첨부 인감증명서 첨부

(4) 쟁점토지의 등기부등본을 보면, 쟁점토지에 채무자를 김○○(청구인의 배우자)으로 하여 2000.6.20. 및 2001.12.5. 근저당권설정된 (주)○○은행(○○지점) 250,000천원은 2006.1.31. 해지된 것을 나타나고, 1998.11.24. 근저당권설정된 ○○협동조합중앙회(○○시지부) 110,600천원은 2006.1.9. 이○○이 계약인수한 후 2006.8.29. 해지된 것으로 나타난다.

(5) 청구인은 쟁점토지의 양도가액 841,000천원은 이○○이 위조한 계약서에 의한 가액이며, 쟁점토지의 실제 양도가액은 790,000천원이라고 주장하면서 내용증명우편물, 관련 예금계좌의 사본을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 2009.2.4. 청구인이 이○○에게 보낸 내용증명우편물에는 ‘쟁점토지의 매매가격은 790백만원임에도 고양세무서에 840백만원으로 신고하여 양도세 80백만원이 나왔는 바, 왜 일방적으로 매매가격을 부풀렸는지, 본인이 고통을 받고 있으므로 양도세를 해결하던지 법적인 책임을 감수하던지 양자택일을 하여주기 바란다’라고 기재되어 있고, 2009.8.26. 내용증명우편물에는 ‘매매대금의 차액 금 50백만원을 지급하여 주셔야 할 것이며, 아니면 사문서를 위조하여 행사한 형사문제에 관하여 심각하게 검토하셔야 되겠습니다’라고 기재되어 있다 (나) 2005.12.29. 이○○이 청구인 계좌(239---)에 158,150천원을 입금하였고, 2005.12.29. 이○○의 아버지 이○주가 김○○(청구인의 자녀) 계좌(024---)에 150,000천원을 입금하였으며, 2006.1.24. 이○○이 김○○(청구인의 배우자) 계좌(239---*)에 1,925,600원을 입금한 것으로 나타나는 바, 동 입금액 1,925,600원은 매매계약서상 잔금 159,400천원과 2005.12.29. 입금액 158,150천원과의 차액 1,250,000원과 나머지 675,000원이며, 동 675,600원은 매매계약서에 기재된 특약사항에 따른 대출이자이며 2005.12.29. 입금액 150,000천원은 신고누락한 금액이라고 청구인은 주장하고 있다.

(6) 위의 내용을 종합하여 볼 때에, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 계약서①의 특약사항으로 기재된 근저당권채무가 매수자에게 승계된 것으로 나타나고, 청구인이 쟁점토지 매매와 관련하여 근저당권채무 360,600천원을 승계한 것으로 나타났는데도 처분청이 처분근거로 삼은 계약서②에는 이러한 내용 등 특약사항의 기재가 없어 사실과 다른 것으로 나타나며, 예금계좌 거래내역서에 의하면 이○○측이 청구인측에게 근저당권채무 360,600천원을 포함하여 총 790,675,600원을 지급한 것으로 나타나는데 대출금이자라고 주장하는 675,600원을 제외하면 총 금액은 790,000천원으로 계산되며, 계약서② 보다는 대출금 승계 등 특약사항이 기재된 계약서①에 기재된 매매대금 640,000천원 이외에 청구인이 신고누락하였다고 인정하는 150,000천원을 더하면 매매대금은 790,000천원으로 계산되는 바 쟁점토지 매수인 이○○도 매매가액이 790,000천원이라고 사실확인하고 있으며, 또한 동 금액은 청구인이 제시한 금융증빙에 의해서도 간접적으로 인정된다고 판단되므로 쟁점토지의 양도가액은 790,000천원으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.