매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.3.6. 자 오○○○으로부터 ○○○호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받아 보충적 평가방법인 기준시가 5,800만원으로 평가하여 증여세 252만원을 신고·납부 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 기준시가로 평가한 가액을 부인하고, 같은 번지의 다세대주택 중 102호(이하 “비교대상주택”이라 한다)의 매매사례가액 1억3,500만원을 시가로 보아 2009.2.16. 청구인에게 2008.3.6. 증여분 증여세 8,810,080원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.11. 이의신청을 거쳐 2009.7.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 다세대주택 중 401호로서 증여당시 유사 매매사례가액을 찾을 수가 없어 보충적 평가방법(증여당시 기준시가)을 적용하여 신고한 것이 정당하고, 처분청이 비교대상주택으로 본 102호의 경우 쟁점주택과 층, 호수, 방향 및 내부구조 등이 확연히 달라 이를 비교대상주택으로 볼 수 없으므로 경정처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 비교대상주택은 쟁점주택과 같은 전면부(1호라인)에 비하여 후면부(2호라인)축대 밑에 위치하며 일조권과 조망권이 열악한 주택이고, 쟁점주택은 비교대상주택에 비하여 2005년 최초고시 이후 기준시가가 일관되게 높게 고시된 주택이며, 객관적인 조건인 면적, 위치 등이 동일하거나 유사하면 족한 것이고 내부수리 여부까지 포함하여 모든 조건이 동일하여야 하는 것은 아니므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 기준시가를 시가로 보아 신고한 가액을 부인하고 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 증여세 결정결의서를 보면, 처분청은 2008.3.6. 청구인이 딸 오○○○으로부터 쟁점주택을 증여받고 이를 기준시가 5,800만원으로 평가하여 증여세를 신고한 것을 부인하고, 같은 다세대주택(○○○빌라)의 매매사례가액 1억3,500만원(2008.4.1. 거래, 계약일 2008.2.16.)을 쟁점주택의 시가로 보아 경정한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점주택 및 비교대상주택의 연도별 기준시가를 비교하면, 아래 <표1>과 같다.

○○○

(3) 청구인은 합리성과 타당성의 견지에서 처분청이 유사매매사례가액으로 본 비교대상주택은 쟁점주택과 완전히 다른 주택으로 쟁점주택의 경우 건물의 맨 꼭대기 층에 위치하여 방열, 방한 등의 문제가 있고, 호수와 방향(북동향)이 달라 극히 짧은 시간에만 일조가 가능하고, 내부구조 또한 열악하고, 이에 비하여 비교대상주택은 대대적인 내부 인테리어 공사를 실시한 것으로 서로 비교할 수 없다며 쟁점주택과 비교대상주택의 내·외부를 촬영한 사진 21매 등을 제시하였다. 또한 청구인은 예비적 청구로 쟁점주택이 속한 다세대주택(○○○ 빌라) 10세대 전체의 최종 매매시기가 아래 <표2>와 같다며, 비교대상주택을 매매사례가액으로 적용한 것은 부당하며, 장기간 매매가 전혀 없던 상태에서 뉴타운 지정이라는 일시적인 상승효과로 사상 최고가로 거래된 단 1건의 매매금액을 사례가액으로 적용할 수 없다고 주장하였다.

○○○

(4) 쟁점주택과 비교대상주택의 면적을 비교하면, 쟁점주택은 55.16㎡로, 비교대상주택은 55.23㎡로 거의 면적이 같다.

(5) 처분청이 제시한 비교대상주택의 매매계약서를 보면, 비교대상주택은 쟁점주택의 증여자인 오○○○의 오빠인 오○○○가 양도한 주택으로서 매매계약일은 2008.2.16.로, 매매대금은 1억3,500만원으로 기재되어 있으며, 양도인은 오○○○이나 오○○○이 대리인 자격으로 매매계약서에 서명·날인하고, 계약금 1,000만원을 수령한 것으로 나타난다.

(6) 관련 법령을 보면,상속세 및 증여세법제60조의 규정에 의하여 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 전후 3개월 이내의 현재의 시가에 의하도록 규정하고, 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 그 범위는 매매·감정·수용·경매 또는 공매가액을 시가로 보도록 규정하고, 같은 법 시행령 제49조 제5항에서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있다.

(7) 살피건대, 청구인과 증여자는 부녀지간으로 증여자가 비교대상주택의 양도사실을 증여 전에 알고 있었던 것으로 이 건 청구인도 비교대상주택의 매매사례가액도 알았던 것으로 판단되는 점, 쟁점주택의 기준시가가 비교대상주택보다 2005년 최초 고시 이후 일관되게 높게 산정되어 고시된 점, 비교대상주택과 쟁점주택이 같은 다세대 주택 내에 위치하고, 면적, 위치 및 용도 등이 동일하거나 유사한 주택의 매매사례가액은 시가로 인정되는 것이므로 내부수리 여부까지 포함하여 모든 조건이 동일해야 하는 것은 아니라고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택에 대하여 기준시가를 시가로 보아 평가한 가액을 부인하고 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여재산가액으로 평가하여 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.