취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산하여 양도세 과세의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ○○도 ○○○시 ○○면 ○○리 000 대시 207㎡, 같은 곳 000-0 대지 506㎡ 및 같은 곳 000-0 426㎡ 합계 1,439㎡(이하 이들의 토지를 “취득토지”라 한다)를 2002.8.30. 서○○으로부터 매매로 취득하였으며, 2005.9.29. 취득토지 중 같은 곳 000-0 대지 506㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고 실지거래가액(양도가액 237,150천원, 취득가액 168,783천원)으로 양도소득세를 신고납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 시행령 제176조의2 에 의거 기준시가로 환산한 72,225천원을 취득가액으로 산정하여 2009.4.10. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 39,992,300원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○○시 ○○면 신도시 확정으로 취득토지 일대도 가치가 있을 것이란 정보를 알고 토지를 구입하려던 중 청구인의 사위 소개로 알게 된 중개인 이○○를 통하여 취득토지를 계약금 1억원․중도금 1억원․잔금 2억원(채무인수) 합계 4억원에 취득하였는 바, 이○○는 서○○으로부터 취득토지를 포함한 5필지를 평당 70만원대에 취득하기로 계약하였으나 중도금과 잔금을 맞출 수 없는 관계로 법정지상권 보상 및 건물철거비용이 추가지출된 취득토지를 당초 평당 70만원보다 비싸게 청구인에게 매도하였고, 당시 실제 매매계약서는 중개인 이○○가 작성하였으나 검인계약서를 만들어 등기하면 된다며 법무사사무실에세 파기하였으며, 과세전적부심사청구시에 제출하였던 매매가액 480백만원의 매매계약서는 2002.7.16. 서○○이 더 많은 금액을 대출받기 위하여 작성하였던 매매계약서를 실 계약서로 혼동하여 제출하였던 것이다. 계약금 1억원은 청구인의 동생 주○○로부터 2002년 7월 일시적으로 차용(주○○의 자금원천은 주○○ 배우자 소유인 ○○도 ○○시 ○○○구 ○○동 소재의 아파트 전세자금에서 발생)하여 2002.7.1. 지급하였고, 중도금 1억원은 청구인 배우자의 세금우대저축을 해지하여 2002.8.31. 지급하였으며, 잔금(서○○의 채무인수액) 2억원은 청구인 배우자의 아파트매매잔금 224백만원 중 수표로 2003.1.24. 지급하고 서○○의 근저당권을 해지한 것이며, 주○○로부터 차용한 1억원은 아들이 양도한 ○○특별시 ○○구 ○○동 소재의 아파트를 매도한 자금 중 2002.8.30. 8,000만원을 차용하여 변제하였고 2003.1.23. 청구인 배우자가 양도한 ○○특별시 ○○구 ○○동 소재아파트 잔금 중에서 2,100만원을 지급한 것이다. 2003년에 사망한 양도자 서○○의 상속세 신고 대리인인 세무사가 찾아와 2003년도에는 양도소득세 신고가 기준시가가 원칙이었으므로 취득토지를 팔때도 아무 문제 없다면서 중개인과 함께 설득하고 도움을 요청하여 취득토지를 1억 8,000만원에 취득하였다는 거래사실확인서를 작성하여 주었으나 이는 사실과 전혀 다르며, 또한 중개인 이○○의 진술서 등을 취득토지의 취득가액은 4억원으로 확인되므로 이를 실제의 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 이 건 조사시부터 과세전적부심사청구시까지 취득토지의 매입가액이 4억 8,000만원이라는 허위증빙을 제시하다가 심판청구에서는 실 매입가액이 4억원이라고 주장하나 실 계약서 분실을 이유로 제출하지 않았으며, 계약금 1억원은 동생 주○○로부터 차용하였다고 주장하나 주○○의 확인서 외에는 다른 증빙이 없고 주○○의 통장에 입금된 2002.8.30. 8,000만원, 2003.1.23. 2,100만원의 경우 누가 무슨 사유로 입금하였는지가 확인되지 아니하며, 중도금 1억원은 청구인 배우자의 세금우대저축을 해지한 금액이라고 주장하나 동 금액을 양도자에게 지급하였다는 근거가 없으며, 양도자 서○○에 대한 상속세 조사내용에서 취득토지의 양도가액이 185,000천원으로 확인되는 등 쟁점토지의 취득가액이 불분명하여 기준시가로 환산하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매가례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○도 ○○○시 ○○면 ○○리 567 대지 2,225㎡는 2002.3.21. 000-0․000-0․000-0․000-0로 분할되었으며, 2002.7.16.자로 별내농협에 채권최고액 3억 6,400만원의 근저당권이 설정되었고, 같은 곳 000-0 및 000-0의 토지에 대해서는 지상권(건물 및 수목)이 설정되었으며, 청구인이 제시하는 자료에 의하면 위 토지 전부는 당초 서○○이 이○○에게 매도하기로 계약하였다가 자금부족 등으로 000-0 토지만을 이○○에게로 소유권이전등기하였고 다른 토지에 대해서는 이○○가 매매를 중개하기로 한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 서○○으로부터 중개한 이○○를 통하여 2002.8.30. 취득토지인 000․000-0․000-0 토지를 매매로 취득하였다가 2005.9.29. 쟁점토지인 같은 곳 000-0 토지를 양도하고 실지거래가액(양도가액 237,150천원, 취득가액 168,783천원)으로 양도소득세를 신고하였으며, 같은 곳 000-0 토지는 2003.3.6. 서○○으로부터 김○○에게 매매로 양도되었다.

(3) 청구인은 과세전적부심사청구시까지 취득토지를 4억 8,000만원에 취득하였다고 주장하다가 심판청구에서는 취득토지를 4억원에 취득하였음을 주장하며 아래와 같은 자료를 제시하고 있다. (가) 청구인은 취득토지의 실제 계약서를 파기하였으나, 아래 표와 같이 매수자금 4억원을 조달하여 쟁점토지를 취득하였다며 2002.8.21. 청구인 배우자의 한국씨티은행 저축계좌 4개를 해지하여 1억원을 인출하였다는 거래내역조회서를 제시하였고, 잔금은 청구인 배우자 소유의 아파트를 양도한 대금 일부로 지급하였다며 부동산매매계약서를 제시(매매일 2002.11.18., 매매대금 4억 1,400만원, 잔금일 2003.1.2.)하였으며,주○○로부터의 차용금 1억원에 대하여 2002.8.30. 8,000만원(청구인 자의 아파트 매도대금 일부) 및 2003.1.23. 2,000만원과 이자 100만원(청구인 배우자의 아파트 매각대금 일부)을 상환하였다는 주○○의 확인서 및 차용계약서․아파트 등기부등본 등을 제시하고 있다. 지급일 금 액 출 처 비 고 계약금 2002.7.1. 1억원 주○○(청구인 동생) 주○○ 배우자 소유의 아파트 전세보증금 중도금 2002.8.21. 1억원 이○○(배우자) 세금우대저축 해지 잔 금 2003.1.24 2억원 이○○(배우자) 아파트 매매잔금 224백만원 중 (별내농협 채무 2악원 변제) (나) 중개인 이○○의 확인서 및 문답서를 제시하고 있는 바, 취득토지의 취득가액은 4억원이며, 주변토지인 위 같은 곳 000-0 토지의 매매계약서를 보더라도 137평을 1억 6,000만원에 거래한 것은 평당 가격이 118만원 이상인 것을 알 수 있다는 내용이다. (다) 위 같은 곳 000-0 토지 등에 대한 매매계약서 및 김○○의 확인서를 제시하고 있는 바, 서○○과 김○○간에 매매계약한 같은 곳 000-0 토지 등의 매매계약서(2002.10.29. 계약, 매매대금 1억 6,000만원, 잔금일 2003.1.10.)에 의하면 같은 곧 000-00․00․00토지(하천 약 33평)를 포함하고 있고 지상권철거 및 하천부지를 12월 15일까지 처리, 건축허가를 잔금전까지 제공 및 모든 절차 적극 협조 등의 매매조건을 부기하고 있으며, 매입당시 주변토지 가격이 가파르게 상승하고 있었고 주변시세는 평당 100~110만원이었으나 본인토지는 하천부지를 사용할 수 있는 조건으로 더 지급하여 117만원선에 구입하였다는 내용이다. (라) 청구인은 아래와 같은 취득토지 및 위 같은 곳 000-0 토지의 인터넷상 개별공시지가를 제시하였는데 쟁점토지에 대한 2002년도 개별공시지가가 153,000원으로 나타나나 동 가격은 분할이후인 2002.10.31.에 공시된 가격으로 청구인이 취득토지를 취득할 당시(2002.8.30.)의 개별공시지가는 쟁점토지 모번지의 공시자격(공시일 2002.3.15.)인 127,000원이었던 것으로 확인된다. 기준일 취득토지 위 같은 곳 000-0 2002.7.1. 153,000원 153,000원 2003.1.1. 261,000원 194,000원 2004.1.1. 349,000원 353,000원 2005.1.1. 417,000원 458,000원 2006.1.1. 504,000원 554,000원

(4) 과세전 적부심사 청구시 청구인이 아래와 같이 해명한 취득토지의 자금지급에 대해 처분청은 2003.1.26. 지급하였다는 2억 6,000만원의 경우 2억원의 수표가 별내농협에 보관되어 있으나 나머지 금액은 확인되지 아니하고, 위 같은 곳 000-0 토지를 매수한 김○○가 근저당권을 말소하기 위하여 6,000만원을 상환한 것으로 확인하였으며, 청구인은 취득토지를 양도자 서○○에 대한 상속세와 관련하여 양도자측에게 취득토지를 185,000천원에 매입하였다는 확인서를 작성하여 준 사실이 있다. 지급일 금액 출처 2002.8.21. 2억 2,000만원 주○○로부터 8천만원 차용, 02.8.21. 이○○(배우자)가 한국씨티은행 중계동 지점에서 수표로 1억원 인출, 4,000만원은 기억이 안남 2003.1.22. 2억 6,000만원 이○○(배우자)소유의 아파트 매매대금으로 별내농협에 상환

(5) 위 내용들을 종합하여 보면, 취득토지(쟁점토지) 및 위 같은 곳 000-0 토지의 취득가액, 처분청의 환산 취득가액 등은 아래 표와 같이 나타나는 바, 청구인의 신고가액 처분청 환산가액 심판청구시 청구인의 주장 청구인이 주장하는 김○○ 소유의 000-0 취득토지의 취득가액(1,439㎡) 4억 8천만원 205,400,272원 4억원 1억 6,000만원(543㎡) 쟁점토지 취득가액(506㎡) 168,783,877원 72,225,530원 140,653,231원

• ㎡당 가액(2002년 개별공시지가 127,000원) 333,564원 142,738원 227,970원 353,200원 청구인은 취득토지의 자금을 배우자 및 동생 등으로부터 조달하고 상환하였다는 관련자료들을 제시하고 있으나 2억원만이 금융징빙으로 확인될 뿐이고 취득토지의 실 매매계약서를 파기하였다거나 대금지급 영수증을 전혀 제시하지 못하는 점, 청구인이 비교가격으로 제시하는 같은 곳 000-0 토지의 경우 지상권에 대한 보상이 이루어졌을 뿐만 아니라 같은 곳 000-0 토지 외에 다른 토지도 포함하여 매매가 된 것으로 보아 취득토지와의 가격비교가 어려운 점, 청구인이 양도자측에게 취득토지의 매매가격이 185,000천원이라는 확인서를 작성하여 준 점 등을 고려하여 볼 때, 청구인이 주장하는 4억원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기 어렵다고 하겠으므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 가액으로 취득가액을 산정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.