취득원인을 등기부상 기재된 증여가 아닌 매매로 보아 취득가액을 산정해야하는지 여부

◇◇◇세무서장이 2009.5.18. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 31,370,670원의 부과처분은 청구인이 2003.11.18. 전라남도 ○○군 ○○읍 ○○리 676-2 임야 2,521m2, 같은 리 676-4 임야 721m 2 를 취득할 당시 등기부상 기재와 같이 실제 증여를 원인으로 취득하였는지 여부(당초 소유자인 김AA, 서AA으로부터 쟁점토지를 증여받을 사유가 있는지 여부)등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다. 이 유

• 가. 청구인은 2003.11.18. 전라남도 ○○군 ○○읍 ○○리 676-2 임야 2,521m 2, 같은 리 676-4 임야 721m 2 (이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득(등기부상 취득원인: 증여)하여 2006.6.21. 양도한 다음, 2006.7.31. 실지거래가액으로 양도차익(양도가액 117,700,000원, 취득가액 126,000,000원, 양도소득금액 -8,300,000원)을 산정하여 양도소득 과세표준 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 등기부상 취득원인과 같이 쟁점토지를 증여로 취득하였다고 보아, 취득가액을 소득세법 시행령 제163조, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 에 따라 쟁점토지의 기준시가인 14,422,620원으로 산정하여 2009.5.18. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득 세 31,370,670원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 교회 건축 목적으로 쟁점토지와 쟁점토지 인근 전라남도 ○○군 ○○읍 ○○리 676 전 122m2, 676-1 전 740m 2 (위 두 토지를 합하여 이하 "관련토지"라 한다)를 총 180,000,000원에 매입함에 있어, 농지로서 허가가 필요한 관련토지(교회 명의로 등기할 수 없음)는 취득원인을 매매로 하여 당시 총무였던 이BB 명의로 등기를 하였고, 임야인 쟁점토지는 취득원인을 증여로 하여 교회 명의로 등기하였으나, 이후 교회의 재정상 이유 등으로 이를 다시 매각함에 있어 부동산투기지역 지정에 따른 거래위축으로 취득가액보다 낮은 가격으로 양도하였다. 쟁점 토지 취득 당시 계약금 20,000,000원은 2003.9.3., 중도금 80,000,000원은 2003.9.4. 각 당시 청구인 소속 목사였던 김CC의 계좌에서 지급되었고 잔금 80,000,000원 중 26,000,000원은 위 김CC 계좌에서, 30,000,000원은 당시 재정부장인 오DD의 계좌에서, 24,000,000 원은 당시 교육전도사인 윤EE의 계좌에서 각 지급되었다. 청구인은 쟁점토지 취득당시 서FF과 모든 거래를 하였고 대금을 서FF에게 지급하였는데, 이는 공유자 중 김AA는 서FF의 배우자이고, 다른 공유자 서AA은 서FF의 조카이며, 서FF이 당시 공유자들의 인감증명서를 첨부한 위임장을 제시하였기 때문이다. 따라서, 쟁점토지의 취득원인을 등기부상 기재된 증여가 아닌 매매로 보아 취득가액을 실지취득가액으로 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2009.4.8. 과세전적부심사를 청구하면서 쟁점토지만을 매매 목적물로 하고 매매계약일이 2003.9.3., 매매대금이 126,000,000원으로 기재된 매매계약서를 제출하였으나(과세전적부심사 청구를 취하), 심판청구시에는 매매목적물에 쟁점토지와 관련토지를 포함하여 매매 대금이 180,000,000원으로 기재된 매매계약서를 제출한 점, 매매계약 서에 등기부상 소유자인 김AAㆍ서AA의 인적사항 및 날인이 누락된 점, 무통장입금증의 수령인과 매도인이 일치하지 아니하고 대리인이 매도인들에게 대금을 지급하였다고 볼 증빙이 없는 점, 서AAㆍ김AA는 쟁점토지 양도와 관련하여 양도소득세를 신고한 사실이 없는 점 등을 종합하였을 때 청구인이 쟁점토지를 매매로 취득 하였다고 보기는 어렵다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점토지를 증여가 아닌 매매로 취득하였다고 보아 취득가액을 청구인이 주장하는 실지취득가액으로 산정할 수 있는 지 여부
• 나. 관련법령 별지 기재와 같다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2003.11.18. 쟁점토지를 취득하면서 등기부상 취득 원인을 증여로 하였고, 2006.6.21. 쟁점토지를 양도하고 양도소득 과세 표준 예정신고시 실지양도가액을 117,700,000원, 실지취득가액을 126,000,000원, 양도소득금액을 -8,300,000원으로 하였다. (나) 처분청은 청구인이 등기부상 기재와 같이 쟁점토지를 증여로 취득하였다고 보아, 실지취득가액을 쟁점토지의 기준시가인 14,422,620 원으로 산정한다는 내용의 과세예고통지를 하였고 이에 청구인은 과 세전적부심사를 청구하면서 매매대금이 126.000.000원 매도인란에 대 서FF, 매수인란에 청구인, 계약체결일 2003.9.3.이라고 각 기재된 매매계약서를 제출하였으나, 이 후 심판청구 단계에 이르러 매매목 적물로 쟁점토지와 관련토지가 기재되고, 매매대금이 180,000,000원, 매도인란에 대 서FF, 매수인란에 청구인, 계약체결일이 2003.9.3., 중도금일이 2003.9.4. 잔금일이 이전서류완비시라고 각 기재된 매매 계약서를 제출하였다. (다) 청구인 소속 GG교회 담임교역자 김CC은 2003.9.3. 자신의 HH계좌(계좌번호: 687--****)에서 20,000,000원을 출금하였으나 그 용처가 명확하지 아니하고 2003.9.4. 위 계좌에서 80,000,000원을 출금하여 같은 날 서FF에게 80,000,000원을 무통장입금으로 송금 하였으며, 2003.9.16. 26,000,000원을 출금하였으나 그 용처가 명확하지 아니하고, 청구인의 GG교회 소속 교육전도사 윤EE이 2003.9.16. 자신의 HH계좌에서 24,104,538원을 재정부장 오DD이 같은 날 30,826,936원을 각 출금하였으나 그 용처가 명확하지 아니하다. (라) 양도당시 쟁점토지의 공유자 김AA는 서FF의 배우자이고, 공유자 서AA은 서FF의 조카이며, 쟁점토지 및 관련토지를 매도함에 있어 김AA와 서AA이 서FF에게 매매행위 일체를 위임한다는 내용의 위임장이 제출되었고, 동 위임장에는 전라남도 ○○군 ○○읍장이 2003.8.21.과 2003.8.30. 발급한 것으로 되어 있는 인감증명서가 첨부되어 있으나, 그 진위에 대한 조사내역은 나타나지 아니한다. (마) 서FF이 쟁점토지 및 관련토지 매매의 계약금 2천만원, 중도금 8천만원 잔금 8천만원을 영수하였다는 내용의 영수증 2매가 제출되었으나, 그 진위에 대하여는 처분당시 조사가 이루어지지 아니하였다. (바) 청구인이 김AA, 서AA으로부터 쟁점토지를 취득하고 증여로 등기한 사유에 대하여 청구인만이 토지거래허가와 관련된 사유 때문이라고 소명할 뿐, 김AA와 서AA이 청구인에게 쟁점토지를 증여할만한 사유에 대하여는 아무런 조사내역이 나타나지 아니한다.

(2) 위와 같은 사실을 종합하여 살피건대, 비록 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 취득원인을 증여로 하였다고 하나, 처분청의 당초 조사내역만으로는 김AA, 서AA, 서FF이 청구인에게 쟁점토지를 증여할만한 특별한 사유가 나타나지 아니하고 청구인의 GG교회 담임목사 김CC이 2003.9.4. 서FF에게 80,000,000원을 송금하였음이 나타남에도 동 송금사유에 대한 조사내역이 확인되지 아니하며, 청구인이 심판청구시 제출한 매매계약서에 대하여 처분청은 단지 기존에 제출된 매매계약서와 상이하다는 이유만으로 신빙성을 부인하나, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의한 처벌가능성 때문에 청구인이 당초 허위 작성된 매매계약서를 제출하였을 가능성도 있다고 보이는바, ① 김AA, 서AA, 서FF이 쟁점토지를 청구인에게 증여할만한 사유가 있는지(청구인의 교인인지 여부 등), ② 청구인이 2003.9.4. 서FF에게 80,000,000원을 송금한 사유가 쟁점토지의 매매대금을 지급하기 위한 것인지(서FF이 작성한 영수증 2매의 신빙성 에 대한 조사 포함), ③ 청구인이 심판청구를 하면서 최초로 제출한 매매계약서의 신빙성이 있는지 여부, ④ 쟁점토지를 매매로 취득하였다면 쟁점토지의 실지취득가액이 청구인이 주장한 126,000,000원 인지 여부 등에 대한 처분청의 추가 조사가 필요하다고 보인다.

(3) 따라서, 이 건 과세처분은 위 ①~④ 등의 사유를 재조사하여 취득원인 및 실지취득가액 등을 확정하고 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.