건물 신축없이 토지만을 양도한 경우에도 이축권 취득비용을 필요경비에 산입함

○○○세무서장이 2009.4.7. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 480,206,190원의 부과처분은 청구인의 이축권 취득금액 3억원을 필요경비로 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 경기도 ○○○(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2003.6.20. 김○○○와 공동(지분 1/2)으로 취득하여 2006.11.1. 양도한 후 양도가액 1,730백만원, 취득가액 1,592백만원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 후, 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 쟁점토지의 전소유자가 확인하고 취득당시의 시세에 부합하는 445백만원으로 결정하였으며, 청구인이 필요경비로 주장하는 ○○○ 취득금액 300백만원에 대하여도 쟁점토지의 필요경비인 취득가액으로 인정하지 아니하고 2009.4.7. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 482,658,620원을 경정?고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 양도자산의 필요경비로 인정하는 개량비는 양도자산의 용도변경과 개량, 이용편의를 위하여 지출한 비용인 바, 이축권을 매입한 후 건물을 신축하여 양도한 것이 아닐지라도 당초 취득한 이축권이 개발제한구역 해제지역으로 지정받을 수 있게 된 결정적인 기여를 하였으며 이로 인하여 토지의 가치를 증대시키는데 중대한 영향을 미쳤다 볼 수 있으므로 이를 양도자산인 토지의 필요경비로 인정함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 이축권을 매입한 후 건물을 신축하여 양도하는 경우에 이축권 매입비용은 건물의 필요경비로 인정되는 것이며, 이 건의 경우 이축권 매입으로 인하여 토지의 가격이 상승하였다 하더라도 건물 신축전에 양도한 경우로서 이축권 매입비용을 토지에 대한 필요경비로 인정할 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인의 ○○○ 취득비용을 쟁점토지의 양도가액에 대응하는 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② (생 략)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목，제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

④ (생 략)

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑥ (생 략)

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2) 소득세법 시행령(2006.9.22. 대통령령 제19687호로 개정된 것) 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

④ (삭제, 2000. 12. 29.)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

⑥ ~ ⑬ (생 략) (3) 소득세법 시행규칙(2006.9.27. 재정경제부령 제524호로 개정된 것) 제79조【양도자산의 필요경비 계산 등】① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 2003.6.20. 김○○○와 공동(지분 1/2)으로 취득하여 2006.11.1. 양도하고 2006년 귀속 양도소득세 예정신고시 양도가액을 1,730,000천원으로 취득가액을 1,592,500천원으로 하여 20,123천원을 신고?납부하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 확인되어 인정하였으나 취득가액은 쟁점토지의 전소유자가 확인하고 취득당시 시세에 부합하는 445백만원으로 결정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 고지하였음이 나타난다.

(2) 청구인은 처분청의 이 건 양도소득세 경정과 관련하여 개발제한구역에 위치하여 건축이 불가능한 쟁점토지상에 청구인이 취득한 ○○○을 통해 건축허가를 득하여 건축이 가능한 토지로 용도가 변경되어 토지의 가치가 증대되었고 이로 인하여 토지의 가격이 상승하였으므로 청구인의 이축권 취득비용을 쟁점토지의 양도가액에 대응하는 필요경비로 인정해 달라고 주장하고 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 취득하기 이전인 2003.5.19. ○○○을 장병국으로부터 300백만원에 취득하였음이 매매계약서 및 장○○○의 ○○○양도에 대한 처분청의 기타소득세 과세예고 통지서에 의해 확인된다.

(4) 청구인은 2003.7.1. 과천시로부터 개발제한구역내 건축 및 토지형질변경허가○○○를 받은 후 2006.10.13. 건축허가○○○를 받았고, 2006.12.5. 쟁점토지 매수자인 이○○○으로 건축주 명의가 변경○○○된 사실이 처분청의 심리자료에 나타난다.

(5) ○○○는 쟁점토지 등에 대한 개발제한구역해제 경위와 관련된 민원인의 질의사항에 대한 답변을 공개○○○하였는 바, 경기도 ○○○가 ○○○으로 인하여 건축허가를 득한 사실과 건축허가가 없었다면 개발제한구역의 해제가 가능하였는지 여부의 질문에 대하여 ○○○에 대한 ○○○ 사용여부는 건축허가서에 명시되었고, ○○○ 제1종지구 단위계획기본구상, 경계선 설정기준에 의거 1차 주민공람내용에 ○○○은 해제지역에 포함되지 않았으나 민원인의 공람의견을 수용하여 해제지역에 조건부로 포함하였다는 답변을 하였음이 나타난다.

(6) 처분청은 개발제한구역내에서 건축허가를 받아 건물을 신축할 수 있는 권리인 ○○○은 건물의 양도가액에 대응하는 필요경비로 보아야 하므로 건물의 신축없이 토지만을 양도한 경우 당해 이축권의 취득가액을 토지의 양도가액에 대한 필요경비로 인정할 수 없다는 과세쟁점자문위원회의 의결이 있었음이 심리자료에 나타난다.

(7) 이상과 같은 사실관계를 종합해 볼 때, 처분청은 개발제한구역내에서의 건축행위의 일반적 금지를 해제하여 건축허가를 받아 건물을 신축할 수 있는 권리를 의미하는 이축권은 건물을 신축하여 양도하는 경우 당해 건물에 대한 필요경비로 인정될 수 있으므로 토지에 대한 필요경비로 볼 수 없다는 의견이나, 쟁점토지는 개발제한구역내의 지역으로서 청구인의 이축권에 따른 건축허가로 인하여 건축이 가능하게 된 것은 토지의 형질변경과 관련있는 것으로 보이고, 이축권이 건물을 신축할 수 있는 권리라 하더라도 쟁점토지에 건축허가를 받은 후 양도한 것이므로 건물을 신축하여 양도한 경우와 경제적 실질이 다르지 아니한 것으로 보이며, 이 건 과세전적부심사청구에 대한 심리당시(2009.3.27. 이전) 처분청에서 이축권에 문의한 바, 쟁점토지의 개발제한구역 해제는 이축권과 관계없이 진행되었다는 답변이 있었으나 청구인이 제시한 이축권의 정보공개자료 (2009.6.22.)에 의하면 쟁점토지는 개발제한구역 해제지역에 포함되지 아니하였으나 민원인의 의견을 수렴하여 “건축허가 내용을 수용하여 해제구역에 포함하되 건축물 또는 토지 형질변경 부분으로 한정”하는 조건부 반영되었음이 나타나므로 청구인의 이축권이 없었다면 쟁점토지는 건축이 불가능한 토지였다고 판단되고, 따라서 청구인의 이축권은 쟁점토지의 가치를 현실적으로 증가시키는데 기여하였다고 보이므로 청구인의 이축권 취득금액은 쟁점토지의 양도가액에 대응하는 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.