분할된 토지로서 공시지가가 없는 토지로 보아 감정가액으로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.3.16. ○○도 ○○시 ○○동 -번지 전 1,673㎡와 같은 동 *-** 전 750㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지를 8년 이상 자경 농지로 보아 양도소득세 감면 결정을 하였다가, ○○지방국세청장이 쟁점토지를 2004.11.22. 자연녹지에서 제1종 일반주거지역으로 용도지역이 변경되었고 2004.12.24. 같은 동 ***-* 전 2,423㎡(이하 "모번지 토지"라 한다)에서 분할된 토지로 보아 양도가액을 재산정하여야 한다고 지적하자, 쟁점토지를 감정평가가액으로 평가하여 2008.4.23. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 168,847,680원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.21. 이의신청을 거쳐 2009.6.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 ⒧ 쟁점토지는 2002.10.17. ○○도 교육청이 학교용지로 지정하였으며, 분할 전인 2004.9.14. 청구인과 진○○(○○고등학교 교장)이 매매계약을 체결하였고, 이후 쟁점토지가 분할되고 용도지역이 변경됨에 따라 총 양도가액 및 조건의 변경 없이 필지별로 계약서를 재작성하였고, 8년 이상 자경농지로 감면하면 납부할 세액이 없다고 보아 양도소득세를 신고하지 않았던바, 청구인은 최초 매매계약일 이후의 쟁점토지의 분할 및 용도변경에 따른 실익을 취한 사실이 없으므로 최초계약체결 당시에 고시된 공시지가를 기준으로 과세하는 것이 합리적이며 실질과세에 부합된다 할 것이므로 감정가액으로 평가하여 과세한 처분은 취소하여야 한다(주위적 청구). ⑵ 설령 과세처분이 정당하다 하더라도 청구인은 쟁점토지를 8년 이상 자경농지로 판단하여 감면신청이 없었어도 처분청은 감면 결정하여 납부할 세액이 없었고(대볍원 97누10628, 1997.10.24.), 매매계약일 이후에 토지가 분할되어 개별공시지가가 상향조정되고 산출세액이 증가한 것으로서 청구인의 귀책사유가 없으므로 신고 및 납부 불성실가산세는 취소하여야 한다(예비적 청구).
• 나. 처분청 의견 ⒧ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조 제2항 과 같은 법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의하면, 공시기준일 이후에 분할, 합병 등이 발생한 토지에 대해서는 개별공시지가를 결정, 고시하는 것으로서, 쟁점토지가 2004.11.22. 자연녹지에서 제1종 일반주거지역으로 용도지역이 변경되어 지가상승요인이 있으므로 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정가액으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다(주위적 청구). ⑵ 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별 세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 것이고, 이와 같은 제재는 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 과할 수 없다고 할 것이라 할 것이나(대볍원 95누3596, 1996.2.9. 같은 뜻), 청구인은 쟁점토지 양도 후 양도소득세를 신고하지 아니하여 처분청이 양도소득세를 결정하게 된 것으로서 청구인의 주장은 타당한 사유에 해당하지 아니하므로, 당초 결정된 양도차익을 재산정하여 과세하면서 가산세를 부과한 처분은 정당하다(예비적 청구).

• 가. 쟁 점

① 쟁점토지를 분할된 토지로서 공시지가가 없는 토지로 보아 감정가액으로 양도소득세를 부과한 처분의 당부(주위적 청구)

② 신고 및 납부불성실 가산세 부과처분의 당부(예비적 청구)

• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2005.7.13. 법률 제7579호로 개정되기 전의 것) 제99조【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 제115조【양도소득세에 대한 가산세】

① 거주자가 확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 "신고불성실가산세액"이라 한다)을 산출세액에 가산한다.

② 거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액에 대하여 금융기관의 연체대출이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 율을 적용하여 계산한 금액(이하 "납부불성실가산세액"이라 한다)을 산출세액에 가산한다. ⑵ 소득세법 시행령(2005.8.5. 대통령령 제18988호로 개정되기 전의 것) 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) ⑶ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조 【개별공시지가의 결정ㆍ공시 등】

① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 쟁점①에 대하여 본다. ㈎ 부동산등기부등본에 의하면, 청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 -번지 전 1,673㎡를 진○○에게, - 번지 750㎡를 학교법인 ○○학원(진○○ 소유재단)에 2005.3.16. 양도한 것으로 나타난다. 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 청구인은 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 처분청은 2005.11.15. 쟁점토지를 기준시가로 평가하여 양도소득세 83,713,160원을 과세예고 통지하였으나 청구인이 2005.11.30. 쟁점토지를 8년 이상 자경 농지로서 감면대상으로 주장함에 따라 처분청은 2005.12.28. 전액 감면 결정하였다가, 쟁점토지는 기준시가가 없는 토지라는 ○○지방국세청장의 지적에 따라 쟁점토지를 감정가액으로 평가하여 2008.4.23. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 168,847,680원을 경정·고지한 것으로 나타난다. ㈏ 토지대장에 의하면, 모번지 토지(○○도 ○○시 ○○동 -번지 전2,423㎡)는 2004.12.24.자로 -번지 전 1,673㎡ 및 -**번지 전 750㎡로 분할되었던바, 모번지 토지의 2004.1.1. 기준 개별공시지가는 166,000원/㎡, 2005.1.1. 기준 개별공시지가는 419,000원/㎡이며, 쟁점토지의 2004년 개별공시지가는 없고, 2005.1.1. 기준 개별공시지가는 369,000원/㎡으로서 쟁점토지 양도 당시 분할 후 수정 고시된 내용은 없는 것으로 나타난다. ㈐ ○○지방국세청장은 처분청에 대한 업무감사에서 쟁점토지는 양도 당시의 개별공시지가가 없는 토지에 해당되므로 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 공시지가를 결정하도록 지시하였고, 처분청은 다음 <표>의 2개 감정평가법인의 감정평가액의 평균액을 공시지가로 보아 양도소득세를 경정·고지한 사실이 나타난다. <표> 감정평가법인의 평가내역 소재지 지목 면적 용도 산정단가 감정평가법인

○○ ***-* 전 1,673 제1종 일반주거 419 한국 369 제일

○○ *- 전 335 제1종 일반주거 419 한국 369 제일 (천원, ㎡) ㈑ ○○시장의 회신문에 의하면, 쟁점토지는 2004.12.14. 분할 측량되어 2004.12.18. 측량도가 작성되고 2004.12.24. 청구인이 분할 신청하였으며, ○○도 교육청 고시 제2002-**(2002.10.17.)에 의하면, 모번지 토지(2,423㎡) 중 786㎡가 학교(○○중, ○○고등학교) 시설용지로 수용 예정된 것으로 나타나며, 처분청 조사에서 진○○과 ○○학원은 쟁점토지 분할 전 계약서와 분할 후 계약서를 제출할 수 없으나 분할 전 가액과 분할 후 가액의 차이는 없었다고 진술하였다. ㈒ 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하면, 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 경우, 양도가액은 양도 당시 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의하고, 지적법에 의하여 분할되거나 지목이 변경되는 경우로서 개별공시지가가 없는 토지의 경우에는 납세지 관할 세무서장이 평가한 가액으로 하며, 이 경우 납세지 관할 세무서장은 2이상의 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가하도록 하고 있는 바, 쟁점토지의 양도일은 2005.3.16.로서 자연녹지에서 제1종일반주거지역으로 변경된 2004.11.22. 및 분할된 2004.12.24. 후이고 양도일 현재 수정된 개별공시지가는 없으므로 쟁점토지는 감정평가기관의 감정가액으로 평가할 대상으로 판단된다. ㈓ 청구인이 분할 전 계약내용을 변경하지 아니하고 단순히 필지별로 재계약한 것에 불과하여 분할로 인한 이익을 수령하지 아니하였다고 하더라도 개별공시지가가 없는 쟁점토지는 소득세법 시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 감정가액으로 평가함이 타당한 것으로 보인다. ㈔ 따라서 처분청이 쟁점토지를 2개 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가한 후 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다. ⑵ 쟁점②에 대하여 본다. ㈎ 청구인은 모번지 토지 및 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였고, 이로 인하여 처분청이 2005.11.15. 무신고자에 대한 과세예고통지를 하였으며, 청구인이 감면을 주장함에 따라 현장조사 후인 2005.12.28. 기준시가(166,000원/㎡) 기준으로 모번지 토지 및 쟁점토지의 양도가액을 402,218,000원(=166,000원/㎡×2,423㎡/원)으로 평가하고 세액을 83,713,160원으로 산출하였으나 8년 자경 농지로서 세액 전액을 감면하는 것으로 결정하였다. 이후 ○○지방국세청장의 감사 지적에 따라 모번지 토지를 419,000원/㎡, 쟁점토지를 369,000원/㎡으로 하여 모번지 및 쟁점토지의 양도가액을 합계 977,737,000원(=700,987,000원+276,750,000원)으로 하고 과세표준을 667,899,857원으로 하여, 감면세액을 한도인 1억 원으로 하고, 신고불성실가산세 128,743,948원과 납부불성실가산세 26,649,997원을 가산하여 양도소득세 168,847,640원을 부과한 것으로 나타난다. ㈏ 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별 세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 것이고, 이와 같은 제재는 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 과할 수 없다고 할 것이다(대법원 95누3596, 1996.2.9. 같은 뜻). ㈐ 청구인은 전액 감면대상으로 보아 양도소득세 신고를 하지 아니한 것이므로 청구인의 귀책사유가 없다고 주장하나, 청구인은 당초 양도소득세를 신고하지 아니하여 처분청이 양도소득세를 결정하게 되었고 쟁점토지는 분할 및 용도지역이 변경되어 개별공시지가가 없는 토지로서 관할 세무서장이 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 토지이므로, 청구인의 주장은 가산세를 감면할 수 있는 타당한 사유에 해당하지 아니하는 것으로 보인다. ㈑ 따라서 처분청이 양도차익을 재산정하여 과세하면서 가산세를 부과한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.