증여받은 부동산에 설정된 담보채권액을 증여자산의 시가로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인의 부(父)인 ○○○은 2005.9.13. ○○도 ○○시 ○○동 44-00 전 311㎡, 동소 44-000 대지 179㎡, 동소 44-00 전 31㎡, 동소 45-00 대지 172㎡ 중 7분의 1지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 청구인에게 소유권 이전등기(매매를 원인으로 함)하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 2008년 9월 쟁점토지가 직계존비속간의 거래라는 이유로 증여혐의로 조사한 결과, 사실상 증여로 보고 청구인이 증여받은 당일(2005.9.13.) 쟁점토지에 대해 주식회사 ○○○○저축은행이 대출금액 4억5천만원의 근저당권을 설정한 것을 근거로 상속세 및 증여세법제66조의 규정을 적용하여 증여가액을 4억5천만원으로 하여 2009.1.8. 청구인에게 2005.9.13. 증여분 증여세 111,466,200원을 결정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.6. 이의신청을 거쳐 2009.6.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은상속세 및 증여세법제66조 제1호와 상속세 및 증여세법 시행령제63조 제1항 제3호를 적용하여 쟁점토지에 설정된 근저당권(채권액 4억5천만원)을 쟁점토지의 시가로 평가하여 이 건을 과세하였으나,상속세 및 증여세법제66조 제1호와 상속세 및 증여세법 시행령제63조 제1항 제3호는 상속재산가액을 평가에 관하여 시가주의 원칙을 정한상속세 및 증여세법제60조 제1항의 규정을 보충하기 위해 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 취지로 규정된 것이어서 어떤 재산에 관하여 근저당권을 설정하는 경우, 그 재산을 담보하는 채권액은 통상 그 재산의 실제 가액 보다 낮거나 그 범위내에서 결정되는 것으로 볼 수 있어서 근저당권의 피담보채권액이 공시지가로 산정한 가액 보다 클 경우에는 그 피담보채권액을 실제가액으로 봄이 거래의 실정에 부합한다는 데에 그 타당성의 근거가 있다. 그러나, 당해 재산의 실제가액 보다 큰 금액을 피담보채권액으로 하여 근저당권이 설정된 경우에는 그 예외적인 사실을 고려하여 상속재산을 평가하는 것이 시가주의 원칙에 부합하는 것이고(대법원 91누 2137, 1993.3.23.), 채권을 담보한 평가대상재산에 물적 담보가 설정된 것 외에 평가대상 재산의 담보력이 부족하여 타사로부터 담보원용을 받은 경우 평가할 재산이 담보하는 채권액은 전체 채무액에서 담보를 원용받은 금액으로 인하여 발생한 실 채무액을 차감하도록 하고 있다(재정경제부 재산 46014-233, 2001.9.21.). 쟁점토지는 도로와 떨어져 있고, 주위가 주택으로 둘러싸인 맹지로서 거래가 이루어지지 아니하여 실제 호가는 공시지가(113,824천원)의 80∼100% 상회하는 정도이나, 쟁점토지를 담보로 하여 ○○○○ ○○○○저축은행으로부터 4억5천만원을 차입할 수 있었던 것은 박○○(주식회사 ○○○○○ 대표이사)의 연대보증이 있었기에 가능하였는바, 대출금액 4억5천만원은 청구인이 증여받은 쟁점토지의 가액과 박○○의 연대보증이 결합된 것이므로 쟁점토지의 평가액은 실제 시가나 감정기관의 감정가액으로 하여 과세함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 근저당권 채권액(4억5천만원)에는 쟁점토지의 가액과 박○○의 연대보증이 결합된 것이라고 주장하나, 청구인은 주식회사 ○○○○저축은행이 쟁점토지를 담보로 하여 청구인에게 대출시 주식회사 ○○○○저축은행이 담보물 등의 조사표 등을 제시하지 못하고 있고, 청구인이 증빙으로 제출한 주식회사 ○○○○저축은행의 여신거래약정서 및 확인서만으로는 쟁점토지에 근저당권이 과다하게 설정되었는지 여부를 전혀 알 수 없다. 청구인은 대출금의 여신기간 만료일(2006.9.13.)이 경과한 후 현재까지 원금전액과 상당한 금액의 이자를 상환하지 아니하고 있음에도 주식회사 ○○○○저축은행은 연대보증인인 박○○에 대하여 채권확보가 가능한 구체적인 조치를 취한 사실을 확인할 수 없고, 박○○의 재산 및 소득내용을 전산조회한 바, 박○○이 구체적인 담보력이 있다고 인정하기에는 상당한 무리가 따르므로 박○○의 연대보증 행위자체는 여신거래약정 절차상 단순한 형식에 그친다는 점 등에 비추어 볼 때, 연대보증인의 인적담보가 실제로 결합되었다고 보기 어렵다. 근저당권이 설정된 쟁점토지의 평가시 담보하는 채권액에서 신용보증보험금 등 신용보증기관의 보증은 담보하는 채권액에서 제외하나, 개인 신용담보는 담보하는 채권액에서 차감하지 아니한 것으로 국세청 예규(재산세과 1583, 2008.7.10.) 및 상속세 및 증여세법 시행령제63조 제2항에서 규정하고 있으므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점토지를 증여받은 당일 설정된 담보채권액을 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세법 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세법 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지(2005.7.13. 개정) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세법 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

○ 상속세법 및 증여세 시행령 제63조【저당권 등이 설정된 재산의 평가】

① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액 보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적 담보외에 재정경제부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 쟁점토지에 설정된 근저당권의 채권액을 쟁점토지의 시가로 보아 이 건을 처분한 데 대하여, 청구인은 쟁점토지에 설정된 근저당권의 채권액을 쟁점토지의 시가가 아니라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 처분청이 2008년 9월 쟁점토지에 대하여 조사한 복명서를 보면, 쟁점토지의 양도자인 ○○○은 고령(현재 86세)이고 파킨스병으로 요양 중이어서 양도내용에 대한 확인을 할 수 없었으나, 쟁점토지 소유권 이전시 실질적으로 간여했던 양도자 ○○○의 장남인 박○○에게 쟁점토지의 거래가 대가관계가 없는 증여라는 사실을 확인하고, 쟁점토지에 대한 2개 이상의 감정평가기관의 감정평가액 및 매매사례가액이 없어 쟁점토지에 설정된 근저당권이 담보하는 채권액을 시가로 본 것으로 나타난다.

(2) 쟁점토지의 등기부등본상 쟁점토지에 대한 근저당권 설정내역과 주식회사 ○○○○저축은행이 청구인에 대한 여신거래약정서는 아래 ⌜표⌟와 같은바, 등기부등본 근저당권 설정내역 여신거래약정서 설정일 근저당권자 설정내역 대출약정일 대출금액 연대보증인 2005.9.13. 주식회사 ○○○○저축은행 청구인을 채무자로 한 채권최고액 5억8,500만원 2005.9.13. 4억5천만원 박○○ 주식회사 ○○○○저축은행은 2005.9.13. 4억5천만원을 청구인에게 대출함에 있어 쟁점토지에 채권최고액 5억8,500만원의 근저당권을 설정하고 청구인의 동생인 박○○을 연대보증인으로 한 것으로 나타난다.

(3) 쟁점토지에 근저당권을 설정하고 청구인에게 대여한 주식회사 ○○○○저축은행 ○○지점 지점장 ○○○이 2009년 6월 작성한 확인서를 보면, 청구인에 대한 대출금액 4억5천만원에 대한 담보(쟁점토지 근저당권 설정)비율 34%, 신용(박○○ 연대보증)비율 66%이라고 되어 있으나, 연대보증인 박○○(주식회사 ○○○○○ 대표이사)이 청구인에 대해 연대보증할 당시 무재산 상태에서 회사대표가 아닌 개인자격으로 연대보증을 한 것으로 나타나고, 위의 사실을 입증할 만한 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 실체를 확인할 수 없다.

(4) 청구인은 증여받을 당시 쟁점토지의 시가로 쟁점토지의 기준시가(113,825천원)와 2개 감정평가기관의 소급감정한 평균액(216,674천원)을 제시하고 있다.

(5) 한편,상속세 및 증여세법제66조【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】제1호와 상속세 및 증여세법 시행령제63조 제1ㆍ2항을 보면, 저당권 또는 질권이 설정된 재산은 동법 제60조에 의하여 평가한 가액에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보 외에 기획재정부령이 정하는 신용보증 기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 한다고 규정하고 있다.

(6) 위의 내용을 종합하면, 청구인은 쟁점토지에 설정된 근저당권 채권액 4억5천만원이 증여받을 당시 쟁점토지의 시가가 아니라는 증빙으로 여신거래약정서(박○○ 연대보증인), 주식회사 ○○○○저축은행 ○○지점 지점장 ○○○의 확인서, 쟁점토지의 기준시가 및 2개 감정평가기관이 소급감정한 내역을 제시하고 있으나, 상속세 및 증여세법제66조 제1호와 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 제1ㆍ2항에 저당권 또는 질권이 설정된 재산은 동법 제60조에 의한 평가한 가액(시가)에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하고, 개인 신용담보 등은 담보하는 채권액에서 차감하지 아니한 것으로 규정하고 있는 바, 청구인이 시가라고 제시하는 금액 보다 큰 쟁점토지가 담보하는 채권액(4억5천만원)을 시가로 밖에 볼 수 없다 하겠다. 따라서, 청구인이 증여받은 쟁점토지의 시가를 기준시가나 2개 감정평가기관의 소급감정한 평균액으로 평가하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이지 아니한 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.