건물신축 전 종전건물가액 및 에어컨 구입비의 필요경비 인정여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006.4.7. 청구인의 임대사업장인 서울특별시 ○○○구 ○○동○가 00-00번지 대지 267.8㎡와 그 지상 6층 건물 861.75㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 대지를 포함하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 사업양도양수계약을 통하여 ○○이씨○○○파종중(대표 이○○, 이하 “양수인”이라 한다)에게 15억원에 양도하고 2006.5.18. 양도소득세 신고시 쟁점부동산 중 1세대 1주택(비과세) 부분을 제외한 후 양도가액을 1,254백만원, 취득가액을 941백만원으로 하여 양도소득세 48백만원을 신고납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 이중계상한 쟁점건물 신축비용 1억5천만원 및 자본적 지출로 계상한 에어컨, 세탁기, 냉장고, TV, 가스레인지(이하 “쟁점비품”이라 한다)의 구입비용을 취득가액에서 제외하여 2008.11.12. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 64,771,390원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.10. 이의신청을 제기하고 2009.20.26. 기각결정 통지를 받은 후 2009.5.22. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1974.5.7. 토지․건물을 취득하여 30여년간 사용하다가 건물의 노후로 1989년에 철거하고 1990년에 주택(39.74㎡) 및 공장․창고(각 123.57㎡, 이하 “종전건물”이라 한다)를 신축하여 임대하던 중 2002.1.9. 이를 다시 철거하고 2002.7.8. 쟁점건물을 신축하여 임대하다가 2006.4.7. 쟁점부동산을 양도하였는 바, 소득세법 제97조 제1항 제3호 및 소득세법 시행령 제163조 제2항 제3호 규정을 보면, 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용은 양도차익 계산시 공제하도록 규정하고 있고, 양도소득은 장기보유하던 자산의 양도로 인하여 현실화된 자본이득으로서 건물을 리모델링 하는 경우 자본적 지출로 보아 필요경비를 인정하고 있으므로 건물을 철거하고 신축한 쟁점건물의 경우도 종전건물의 취득가액(1990년 기준시가 25,334,940원)을 자본비용으로 보아 필요경비에 산입하여야 하며, 소득세법 시행령 제67조 제2항 제2호 를 보면, 자본적지출액은 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비로서 엘리베이터 또는 냉․난방장치의 설치비용을 포함하도록 규정하고 있으므로 쟁점건물을 신축하면서 지출된 에어컨 등 쟁점비품의 구입비 21,126,800원을 필요경비로 인정하여야 함에도 이를 각각 인정하지 아니한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 종전건물을 1990년~2001년까지 사용한 후에 멸실하였으므로 토지의 이용편의를 위한 건물의 멸실에 해당되지 아니하고, 양도한 쟁점부동산의 대응원가에도 해당되지 아니하므로 종전건물의 가액을 쟁점부동산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 볼 수 없으며, 부동산 양도에 따른 필요경비 중 자본적 지출은 건물의 본래의 용도를 변경하기 위해 개조․개량․확장․증설 등과 이와 유사한 것을 말하는 것인 바, 쟁점비퓸은 오피스텔 임대사업을 영위하기 위한 지출비용으로서 자본적 지출액으로 볼 수 없으므로 이 건 양도소득세의 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 건물 신축 전의 종전 건물가액 및 오피스텔의 에어컨 등 구입비를 양도소득의 필요경비로 인정하여야 한다는 청구 주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

○ 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료에 따르면, 청구인은 1990년에 신축한 종전건물을 2002.1.9. 철거하고 2002.7.8. 쟁점건물(1~5층 오피스텔, 6층 주택)을 신축하여 ○○오피스텔이라는 상호로 임대업을 영위하다가 2006.4.7. 쟁점부동산의 사업장에 관한 권리와 의무를 양수인에게 15억원에 포괄양도하고 양도소득세 48백만원을 처분청에 신고납부하였으며, 처분청은 청구인이 신고한 취득가액에서 쟁점건물 신축비용 1억5천만원이 이중으로 계상되고 쟁점비품 구입비 등을 자본적 지출로 하여 신고한 사실 등을 확인하고 이를 취득가액에서 공제하여 2008.11.12. 이건 양도소득세를 경정․고지한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 2009.2.10. 쟁점건물의 신축비용 1억5천만원을 취득가액에 포함하여야 한다고 주장하며 처분청에 이의신청을 제기하여 2009.2.26. 기각결정 통지를 받은 후 2009.5.22. 이 건 심판청구를 제기하면서 종전건물의 취득가액(기준시가 25,334,940원)과 쟁점건물에 설치한 쟁점비품 구입비(21,126,800원)를 각각 필요경비로 보아 공제하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 종전건물의 건축물관리대장(말소)과 국세청 홈페이지에 수록된 종전건물에 대한 기준시가를 보면, 종전건물의 사용승인연도인 1990년 당시 기준시가가 25,334,940원(주택 5,384,810원, 공장 및 창고 19,950,130원)으로 되어 있다.

(4) 청구인이 처분청에 신고한 쟁점건물의 취득가액 중 건축비 등의 계산명세서를 보면, 건축비 812백만원(2001년 10월~2003년 5월), 자본적 지출 25,126,800원(에어컨 등 21,126,800원, 베란다 4,000,000원)으로 되어 있다.

(5) 2006.4.8. 청구인과 양수인간에 체결한 사업양도양수계약서를 보면, 청구인이 운영하는 ○○오피스텔에 관한 일체의 권리와 의무를 2006.4.8. 현재 대차대조표상의 금액으로 하여 포괄양도하는 것으로 되어 있고, 청구인은 사업양수도계약서상의 재산목록은 별도로 작성하지 않았으며, 각 호실별로 에어컨 등 쟁점비품을 포함하여 매매금액을 평가한 것이라고 주장하면서 별도로 작성하여 제출한 쟁점부동산의 매매계약 상세내역은 아래 표와 같다. 구 분 (호실) 전용면적 (㎡) 매매금액 계약금 잔 금 일 자 금 액 일 자 금 액 201 62.51 157,000 2006.3.30 15,700 2006.4.7. 141,300 202 64.67 163,000 16,300 146,700 301 28.44 72,000 7,200 64,800 302 30.60 77,000 7,700 69,300 303 34.06 85,000 8,500 76,500 304 34.06 85,000 8,500 76,500 401 28.44 72,000 7,200 64,800 402 30.60 77,000 7,700 69,300 403 34.06 85,000 8,500 76,500 404 34.06 85,000 8,500 76,500 501 28.44 72,000 7,200 64,800 502 30.60 77,000 7,700 69,300 503 28.43 72,000 7,200 64,800 504 28.43 72,000 7,200 64,800 601 97.95 249,000 24,900 224,100 계 1,500,000 150,000 1,350,000

(6) 청구인은 쟁점비품 취득의 입증자료로 2002.6.18. (주)○○○○에 21,126,800원을 입금한 무통장입금증(신한은행, 000-00-000000)과 청구인이 수기로 작성한 쟁점비품 구입내역(아래 표)을 제출하였다. (단위: 원) 품 목 내 역 취득금액 수 량 단 가 에어컨 17평형 에어컨 10평형 에어컨 8평형 2 11 1 1,160,000 836,000 700,000 2,320,000 8,360,000 700,000 에어컨 앵글 14 50,000 700,000 세탁기 12 282,600 3,391,200 냉장고 12 245,000 2,940,000 T V 12 158,400 1,900,800 가스레인지 14 53,200 744,800 합 계 23,356,800

(7) 살피건대, 기존 건물을 매수하여 단시일 내에 기존건물을 헐고 신축건물을 지어 이를 양도한 경우 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에는 철거된 기존건물의 취득가액은 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다고 할 것이나(대법원 1992.10.27.선고, 92누8781 같은 뜻), 청구인의 경우와 같이 1990년에 종전건물을 신축하여 12년간 임대하다가 2002.1.9. 종전건물을 철거하고 2002.7.8. 쟁점건물을 신축․취득하여 오피스텔사업을 영위한 경우에는 종전건물의 취득가액을 쟁점부동산의 양도에 대응하는 필요경비로 인정할 수 없고(국심 2006부2057, 2007.2.6. 같은 뜻), 소득세법 제97조 제1항 제2호 와 같은 법 시행령 제163조 제3항에 의하면 자본적지출은 건물의 본래의 용도를 변경하기 위한 개조․개량․확장․증설 등과 관련된 비용으로서 건물의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 비용으로 규정되어 있는 바, 쟁점비품 구입비는 쟁점건물의 내용연수 연장이나 그 가치의 현실적인 증가 비용이라기 보다는 청구인의 임대업을 효율적으로 영위하기 위하여 지출한 임대사업 비용으로 보는 것이 합리적이라고 하겠으므로(국심 2004서3824, 2005.4.29 같은 뜻), 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리한 결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.