이중계약서를 작성하는 등 부정한 방법으로 부동산을 양도하였는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인○○○은 1978.10.20. ○○○ 83-4 임야 22,711㎡(이하 ‘쟁점부동산①’이라 한다)를 취득하여 정○○ 외 13명에게 2006.8.18. 5,072백만원에 양도한 것으로 하고, 1978.10.20. 같은 곳 산 77 임야 15,372㎡(이하 ‘쟁점부동산②’라 한다)를 취득하여 현○○○ 외 2명에게 2006.12.29. 3,526백만원에 양도한 것으로 한 후, 쟁점부동산①·②에 대한 양도차익을 기준시가로 하여 2006년 귀속 양도소득세를 예정신고·납부하였다.
• 나. 중부지방국세청장은 쟁점부동산①·②의 거래를 조사한 결과, 청구인이 실제로는 쟁점부동산①을 김○○○외 7명에게 1,580백만원에 양도한 것으로, 쟁점부동산②을 현○○에게 1,100백만원에 양도한 것으로 확인하고, 이는 소득세법 제96조 제2항 제5호 및 같은법 시행령 제162조의2 제2항 제5호의 규정에 정한 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 양도한 경우로서 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우에 해당하는 것으로 보아 처분청에 통보하였으며, 이에 따라 처분청은 쟁점부동산①·②의 양도차익을 실지거래가액으로 재산정하여 2008.6.13. 청구인에게 각각 2006년 귀속 양도소득세 318,474,780원(쟁점부동산①), 197,853,360원(쟁점부동산②)을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.5.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산①·②의 매도와 관련하여 매수인들이 매매거래조건으로 제시한 허위매매계약서 작성요구에 대하여 세무전문가들에게 문의한 바 청구인에게는 전혀 불이익이 없다 하여 매매거래를 성사시키기 위하여 허위계약서 작성에 협조하였을 뿐이며, 청구인이 의도적으로 이중계약을 할 의사가 없었고 허위계약서를 이용하여 투기를 하거나 세금을 탈루할 목적이 전혀 없었으므로 실지거래가액으로 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 미등기 전매자 등과 통모하여 당초 매매계약서와 별도로 매수인 명의와 실지거래가액 등을 허위로 기재한 이른바 이중계약서(up계약서)를 재작성하고 이를 기초로 소유권이전등기를 경료하게 함으로써 미등기 전매자로 하여금 등기법 위반과 양도소득세 등 조세를 탈루할 수 있도록 적극 도와주었고, 등기상 취득인에게는 등기기재 거래가액을 허위로 과다 등재하게 함으로써 추후 등기상 취득인들이 쟁점부동산을 양도하면서 부담할 양도소득세 등의 조세를 탈루하고자 하는 행위를 적극 도와주게 되었는 바, 청구인의 이중계약서 작성 행위는 소득세법 제96조 제2항 제5호 의 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 양도한 경우에 해당하고 같은 법 시행령 제162조의2 제2항 제5호의 거래단위별 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우에 해당하므로 처분청이 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산 양도를 부정한 방법에 의한 양도라 하여 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

○ 소득세법시행령 제162조의2 【양도가액】

② 법 제96조 제2항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1978.10.20. 쟁점부동산①을 취득하여 2006.8.18. 정○○ 외 13명에게 5,072백만원에 양도한 것으로 하고, 1978.10.20. 쟁점부동산②를 취득하여 2006.12.29. 현○○ 외 2명에게 3,526백만원에 양도한 것으로 한 후, 쟁점부동산①·②에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하여 2006년 귀속 양도소득세를 예정신고·납부하였으나, 등기부등본에 허위 등재한 것으로 확인됨에 따라, 처분청은 쟁점부동산①·②의 양도차익을 실지거래가액으로 재산정하여 2008.6.13. 청구인에게 각각 2006년 귀속 양도소득세 318,474,780원(쟁점부동산①), 197,853,360원(쟁점부동산②)을 고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점부동산①·②의 매매거래를 성사시키기 위하여 허위계약서 작성에 협조하였을 뿐이며 청구인이 의도적으로 이중계약을 할 의사가 없었고 허위계약서를 이용하여 투기를 하거나 세금을 탈루할 목적이 전혀 없어 실지거래가액 적용대상에서 제외되어야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법제96조 제2항 제5호는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우에는 기준시가 적용을 제외한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제162조의2 제2항 제5호는 법 제96조 제2항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우 등을 규정하고 있다. (나) 양도소득세 신고서 및 매매계약서에 의하면, 청구인이 신고한 쟁점부동산①·②의 기준시가에 의한 취득 및 양도금액과 양도차익, 실지거래가액은 아래 표와 같이 나타난다. 청구인이 2006.5.17. 작성한 쟁점부동산①의 매매계약서에 의하면 정○○ 외 7명에게 15억7,000만원에 매매하고, 잔금 14억1,000만원은 2006.7.17. 지불받는 것으로 기재되어 있으며, 2006.12.8. 작성한 쟁점부동산②의 매매계약서에 의하면 현○○○에게 11억원에 매매하고, 잔금 4억4,000만원은 2007.2.29.에 지불받는 것으로 기재되어 있다. (다) 쟁점부동산①의 등기부등본에 의하면 2006.8.18. 정○○ 외 13명에게 합계 5,072백만원에 양도한 것으로 등재되어 있으며, 쟁점부동산②의 등기부등본에 의하면 2006.12.29. 현○○ 외 2명에게 3,526백만원에 양도한 것으로 등재되어 있는 것으로 나타난다. (라) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 청구인은 허위계약서를 이용하여 투기를 하거나 세금을 탈루할 목적이 전혀 없었다고 주장하나, 부동산을 양도함에 있어서 양수인, 양도일자 및 잔금청산일에 관하여 실제와 달리 기재한 계약서를 이중으로 작성하고 그 이중계약서에 터잡아 양수인 아닌 자의 명의로 소유권이전등기를 경료한 것은 소득세법제96조 제1항 제5호, 같은 법 시행령 제162조의2 제2항에 정한 ‘허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 양도한 경우’에 해당한다고 할 것이고, 이러한 이중계약서의 작성이 양도 부동산의 명의에 관한 처리를 매수자에게 일임한다고 한 약정에 따른 것이라고 하여 달리 볼 것은 아니라 할 것인 바(대법원 2008두3838, 2008.4.4. 참조), 청구인이 쟁점부동산①을 정○○○ 외 7명에게 15억7,000만원에 매매하였음이 매매계약서에 나타나고 있으나 등기부등본에는 2006.8.18. 정○○ 외 13명에게 합계 5,072백만원에 양도한 것으로 소유권이전등기되었고, 또한, 쟁점부동산②을 현○○○에게 11억원에 매매하였음이 실지 매매계약서에 나타나고 있으나 등기부등본에는 2006.12.29. 현○○ 외 2명에게 3,526백만원에 양도한 것으로 소유권이전등기되었으며, 청구인이 쟁점부동산①·②를 양도하기 위하여 이중계약서(up계약서)를 작성해준 사실을 인정하고 있는 점 등으로 볼 때, 이는 청구인이 쟁점부동산①·②를 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 양도한 경우에 해당한다 할 것이다. 또한, 쟁점부동산①·②의 기준시가에 의한 양도차익이 각각 1억1,063만원, 1억1,408만원으로 1억원 이상인 경우로 나타나고 있어, 청구인이 이중계약서를 작성하여 쟁점부동산①·②를 거래한 행위는 소득세법 제96조 제2항 제5호 의 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 양도한 경우에 해당하면서, 같은 법 시행령 제162조의2 제2항 제5호의 거래단위별 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우에 해당한다 할 것이다. 따라서 청구인이 양도한 쟁점부동산①·②에 대하여 처분청이 실지거래가액으로 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.