교환에 따른 오피스텔의 총수입금액 산정이 적정한지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 건물신축판매업을 영위한 사업자로서, 2002년 10월 ○○시 ○○구 ○○동 ○-○○ 대지 280.5㎡를 취득하여 그 위에 오피스텔(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 신축한 후 2004년 4월 이를 실제 거래상대방은 ○○○이나 등기부등본상 △△△ 소유로 된 □□시 □□구 □□동 □□□-□외 6필지(이하 “쟁점토지”라 한다)와 교환하고 총수입금액을 7억 8천만원으로 하여 종합소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 쟁점오피스텔 교환에 대하여 현지확인결과 청구인 수입금액이 10억 8천만원으로서 청구인이 수입금액을 과소신고하였다 하여 2009.2.9. 청구인에게 2004년 귀속 종합소득세 66,475,050원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.5.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 시가는 이 건 교환계약 직전의 ○○○와 △△△간의 거래금액인 10억 8천만원으로 볼 수 있고, 쟁점토지 관련 근저당부채 5억 2천만원을 승계하였으므로 이를 차감하고, 청구인 부채인 쟁점오피스텔 임대보증금 2억 4,800만원을 ○○○가 승계하기로 하였으므로 이를 가산함으로써 이 건 교환과 관련된 청구인의 총수입금액은 8억 800만원(10억 8천만원 - 5억 2천만원 + 이억 4,800만원)이 되는바, 이에 따라 이 건 처분을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점오피스텔 교환거래는 금전거래가 수반되지 않은 것으로, 서로 감정하여 감정가액의 차액에 대한 정산을 수반하는 교환의 경우가 아니라 단순한 교환의 경우로서 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 청구인이 인수한 쟁점토지 가액인 10억 8천만원을 쟁점오피스텔의 교환에 관한 총수입금액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점오피스텔의 교환에 따른 총수입금액을 쟁점토지의 시가에서 청구인이 인수한 채무액을 차감하고 인계한 임대보증금을 가산한 금액인 8억 800만원으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

② 제1항의 경우 금전외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래당시의 가액에 의하여 계산한다.

③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제51조 【총수입금액의 계산】

⑤ 법 제24조제2항을 적용함에 있어서 금전외의 것에 대한 수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다.

5. 제1호 내지 제4호외의 경우에는 기획재정부령이 정하는 시가 (3) 소득세법 시행규칙 제22조 의2 【시가의 계산】 영 제51조제5항제5호에서 "기획재정부령이 정하는 시가"라 함은 법인세법 시행령 제89조 를 준용하여 계산한 금액으로 한다. (4) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조제2항을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다.

② 법 제52조제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조제2항제1호 및 동법시행령 제57조제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 "직전 6월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3월로 한다)"은 이를 각각 "직전 6월"로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 청구인에 대한 현지확인 종결복명서를 보면 납세자가 소명한 내용은 아래와 같은바, 청구인의 남편 □□□은 쟁점오피스텔과 쟁점토지의 교환은 (실제로) ○○○와 하였음을 시인하였고, 교환 당시 쟁점토지 가액은 10억 8천만원이었고, 쟁점토지에 대한 2006.4.6.자 감정평가액이 11억 9,500만원이었으며, 교환과 관련하여 차액을 수령하지 않은 점 등을 감안하면 △△△으로부터 ○○○가 매수한 금액인 10억 8천만원을 이 건 교환의 양도가액으로 보아야 한다고 주장한 것으로 되어 있다. 청구인이 위와 같이 교환가액으로 10억 8천만원(△△△이 ○○○에게 쟁점토지를 양도한 금액)으로 봄이 타당하다고 주장하고 2006년에 감정한 감정서류(쟁점토지 11억 9,500만원) 등을 제출하였는바, 과세쟁점자문위원회에 자문을 신청한 결과 쟁점오피스텔 양도(분양)가액을 10억 8천만원으로 봄이 타당하고 의결한 것으로 기재되어 있다.

(2) 청구인이 제출한 청구인(대리인 □□□) ․ △△△(대리인 ○○○)간의 교환계약서(2004.2.27.)에 의하면, △△△은 쟁점오피스텔과 교환하기 위해 그 소유인 쟁점토지 소유권을 청구인에게 이전할 것을 약정하고 위 토지에 대한 하자(○○농협 채무 5억 2천만원)는 청구인이 인수한다고 되어 있고,청구인은 위 부동산(쟁점토지)과 교환하기 위하여 그 소유인 쟁점오피스텔 소유권을 ○○○에게 이전하고 그 건물에 대한 총임대보증금 2억 4,800만원은 ○○○이 인수한다고 기재되어 있으며, 위의 교환과 관련하여 쟁점오피스텔이나 쟁점토지의 평가액이나 청구인의 총수입금액 등에 대해서는 기재되어 있지 아니하다.

(3) 쟁점토지와 관련하여 청구인이 제출한 ○○○(매도인)과 △△△(매수인) 간의 매매계약서(2003.12.5.)에 의하면, 매매대금이 10억 8천만원으로 기재되어 있다.

(4) 청구인이 제출한 △△△의 확인서에 의하면 쟁점토지와 관련하여 2004.2.27. 매매계약을 체결하여 전소유자 ○○○에 대한 토지를 △△△가 매입하였고 이를 □□□에게 이전하게 되었으며, 차후에 이 물건지에 어떠한 경우라도 일어날 수 있는 세금 및 전소유자와의 불미스런 일이 발생할 수 있는 부분에 대하여는 △△△ 본인이 책임질 것을 각서한다는 내용 등이 기재되어 있다.

(5) 살피건대, 처분청의 현지확인 종결복명서에 의하면 이 건 쟁점오피스텔과 쟁점토지의 교환과 관련하여 청구인은 당초 △△△가 ○○○으로부터 쟁점토지를 매수한 금액인 10억 8천만원을 이 건 교환의 양도가액으로 보아야 한다고 주장하였고, 청구인이 제출한 교환계약서에는 쟁점토지에 대한 채무 5억 2천만원을 청구인이 인수하고 쟁점오피스텔에 대한 임대보증금 2억 4,800만원을 ○○○이 인수하는 것으로 기재되어 있으나 이러한 채무 인수․인계를 명확히 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙자료는 제출된 바 없는 점 등을 감안할 때, 이 건 교환과 관련된 청구인의 수입금액을 쟁점토지의 시가(10억 8천만원)에서 인수․인계된 채무액 및 임대보증금을 가감한 8억 800만원으로 하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.