환산취득가액 계산시 취득당시 모번지가 아닌 인근지역의 기준시가를 적용해야 된다는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.8.18.

○○ 도

○○ 시

○○ 동 산 43번지 임야 5,851㎡(이하 "모지번토지"라 한다)을 취득한 후, 2007.5.23. 모지번토지 중에서 같은 곳 43-1번지로 분할한 임야 2,801㎡(이하 "쟁점토지" 라 한다)가 2008.5.2. 대한주택공사에 수용됨에 따라 이를 양도하고 양도소득세를 신고하였다.

• 나. 처분청은 청구인이 취득가액을 양도가액에 취득당시 및 양도당시 모지번토지의 기준시가의 비율로 환산하여 신고한 1억5,790만원을 부인하고, 양도가액에 취득당시 모지번토지의 기준시가에 대한 양도 당시 쟁점토지의 기준시가의 비율로 환산한 7,938만원을 취득가액으로 하여 2009.1.21. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 19,975,610원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.17. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 2008.5.2. 양도한 쟁점토지의 환산 취득가액을 양도가액에 취득당시 모지번토지의 기준시가에 대한 양도당시 쟁점토지의 기준시가 비율을 적용하여 계산하는 것은 환산 취득가액이 과소평가되어 부당하므로, 쟁점토지의 취득당시 기준시가를 인근토지의 기준시가 또는 등가계수로 환산한 기준시가로 계산하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지를 양도할 당시에 개별공시지가가 공시되어 있고, 취득 당시에도 모지번토지의 개별공시지가가 공시되어 있으므로, 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호의 환산 취득가액 계산식에 의하여 양도가액에 취득당시 모지번토지의 기준시가에 대한 양도당시 쟁점토지의 기준시가 비율로 계산하는 것이 타당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지 양도시에 실제 취득가액을 확인할 수 없는 경우, 환산 취득가액 계산식에서 취득당시 모지번토지의 기준시가를 적용하지 아니하고 인근지역 토지 기준시가 등으로 환산한 기준시가를 적용 할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 에 의한 개별공시지가 (이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례 가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래 가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득 가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하 는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 • 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정 하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제111조제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시 장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가 기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작 하여 평가할 수 있다.

1. 지적법 에 의한 신규등록토지

2. 지적법 에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법 상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

③ 법 제99조제1항제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준 시가가 고시되기전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. 제176조의 2 【 추계결정 및 경정 】① 법 제114조 제5항 본문에서 "대통령령이 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2009. 2. 4. 개정)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 • 매매계약서 • 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한 다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또 는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용 하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법 인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매 사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제 한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성 이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액 의 평균액

3. 제2항의 규정 에 의 하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.8.18. 모지번토지를 취득한 후, 2007.5.23. 모지번토지에서 분할된 쟁점토지가 2008.5.2. 대한주택공사에 수용됨에 따라 이를 양도하고 양도소득세를 신고하였으나 처분청은 이를 부인하고 양도가액에 취득당시 모지번토지의 기준시가에 대한 양도당시 쟁 점토지의 기준시가의 비율로 환산한 7,938만원을 취득가액으로 하여 2009.1.21. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 19,975,610원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(2) 국토해양부의 개별공시지가 자료에 의하면 모지번토지 및 분할된 쟁점토지의 연도별 개별공시지가는 아래 표와 같이 나타난다. 연도 (1.1.기준) 분할전 모지번토지(43번지) 비 고 2003 (‘ 03.12.23 취득) 13, 500 2004 14,500 2005 17, 1 00 2006 22,000 2007 26, 4 00 (‘ 07.5.23. 분할) 43번지 43-1번지 43-1번지; 쟁점토지 2007.7.

1. 18,200 36,200 2008 (‘ 08.5.2 양도) 18, 4 00 쟁점토지는 ‘ 08.1.1.부터는 사업부지로 고시됨 (단위: 원/㎡) 쟁점토지의 매매계약서 및 수용확인서에 의하면, 청구인은 2008.4.23. 쟁점토지를 대한주택공사에 양도하는 것으로 계약하였으며, 대한주택공사는 택지개발촉진법 제8조 에 의하여 쟁점토지를 보상금 212,876,000원에 협의 매수한 것으로 나타난다. 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 2003.8.18. 취득하였으며, 지목은 임야이고, 2007.5.23. 분할되어 2008.5.2. 대한주택공사에 소유권이전된 것으로 나타난다. 모지번토지 및 쟁점토지의 토지이용계획확인서에 의하면, 모지번토지(3,050㎡)의 지목은 임야이고, 관련법령에 따른 자연녹지지역, 개발제한구역, 보전산지, 상대정화구역으로 지정되어 있으며, 쟁점토지(2,801㎡)의 지목은 임야이고, 관련법령에 따른 자연녹지지역, 제3종 일반거주지역, 개발행위허가제한지역, 제1종지구단위계획구역, 경관녹지, 어린이공원, 준보전산지, 택지개발예정지구로 지정된 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 처분청의 양도소득세 계산시 쟁점토지의 환산 취득 가액이 저평가되었으므로 취득당시 인근토지의 기준시가 또는 등가계수로 환산한 기준시가를 적용하여 환산 취득가액을 계산하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법제114조 제7항은 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의 하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또 는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 • 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산 한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제2항 제2호는 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산 한 취득가액"이라 함은 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액을 말한다고 규정하고 있다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) (나) 청구인은 환산 취득가액 계산식에서 분모는 쟁점토지의 개별공시지가를 적용하면서도 분자는 모지번토지의 개별공시지가를 적용하는 것은 취득가액이 터무니없이 저평가된 개별공시지가를 적용 하는 것인 바, 쟁점토지의 취득당시에는 개별공시지가가 없는 것이므로 취득당시의 인근지역 기준시가를 적용하는 아래 계산식을 제시하고 있다. 양도가액 × 취득당시의 인근지역 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가 또한, 청구인은 모지번토지의 실제 취득가액 약 1억8,000만원의 증빙을 갖춘다 하더라도 취득가액을 토지면적으로 안분계산하면, 취득가액이 저평가될 수밖에 없어 실제 양도소득이 발생되지도 않았는데 부당한 세금을 내야만 하는 상황이 발생하므로 쟁점토지의 취득당시 기준시가를 등가계수로 환산하는 계산식을 아래와 같이 제시하고 있다.

• 양도당시 개별공시지가 산 43-1번지: 36,200원 산 43번지: 18,400

• 등가계수 환산 개별공시지가

• 취득당시 개별공시지가 산 43-1번지: X 산 43번지: 13,500 36,200원: 18,400원 = X: 13,500원 X = 26,559원 (다) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 청구인은 쟁점토지 양도당시 기준시가가 높게 나타나고 있고, 취득당시 기준시가를 모지번 토지 기준시가로 적용하는 것은 환산 취득가액을 저평가하는 것이므로 인근지역 토지의 기준시가 또는 등가계수로 환산한 기준시가를 적용하여야 한다고 주장하나 쟁점토지는 2007.5.23. 분할되어 양도당시에는 2007.7.1.기준으로 개별공시지가가 36,200원/㎡으로 공시되어 있는 점, 청구인이 2003.8.18. 모지번토지를 취득할 당시에 쟁점토지는 모지번토지에 포함되어 있어 모지번토지의 지목, 이용상황 등과 동일한 점, 모지번토지의 취득 당시 개별공시지가가 13,500원/㎡로 공시되어 있는 점 등을 고려할 때, 모지번토지의 취득당시 개별공시지가를 배제하고 취득당시 인근지역 유사토지의 기준시가 또는 등가계수로 환산한 기준시가를 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 관련 법령상 근거가 없는 것으로 이를 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 양도가액에 취득당시 모지번토지의 기준시가에 대한 양도당시 쟁점토지 기준시가의 비율로 환산하여 양도차익을 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.