매도인과의 토지매매계약을 체결하였다가 청구인의 자금사정으로 계약이 이행되지 않자 이를 해지하고 다른 매수인과 이중으로 매매계약을 체결한 것으로 보이고, 청구인에게 반환하지 아니할 수 있음에도 계약금과 중도금을 청구인에게 지급한 것으로 보아 미등기전매에 따른 양도차익이 아닌 계약해제에 따른 기타소득으로 봄이 타당함.
매도인과의 토지매매계약을 체결하였다가 청구인의 자금사정으로 계약이 이행되지 않자 이를 해지하고 다른 매수인과 이중으로 매매계약을 체결한 것으로 보이고, 청구인에게 반환하지 아니할 수 있음에도 계약금과 중도금을 청구인에게 지급한 것으로 보아 미등기전매에 따른 양도차익이 아닌 계약해제에 따른 기타소득으로 봄이 타당함.
수원세무서장이 2009.2.1. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 113,643,000원의 부과처분은 이를 취소하고, 경기도 □□시 ○○동 179 잡종지 375㎡ 및 같은 동 79-1 대지 490㎡의 매입계약 및 동 계약 해지에 따른 차액 90.000.000원을 기타소득으로 하여 그 과세표준과 세액을 결정한다.
(1) 쟁점토지의 당초 매도자인 △△은 쟁점토지의 양도가액을 452,900,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였으나, 국세청의 기획감사시 실지양도가액이 590백만 원(매수인 이◎◎가 확인)으로 확인되어 처분청은 △△에게 2007년 6월 2002년 귀속분 양도소득세 119,995,000원을 경정고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.
(2) △△은 청구인(이▽▽)과 체결한 매매계약서(2001.8.22.)와 이◎◎와 체결한 매매계약서(2001.12.20.) 및 각서(2001.12.20.) 등을 첨부하여 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것이라는 내용으로 이의신청을 제기하였고, 이의신청 결정에 따른 재조사 결과 처분청은 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 이 건 부과처분한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.
(3) 청구인은 최ＡＡ가 실지 소유자로서 쟁점토지를 직접 매매한 것으로 쟁점토지를 미등기전매한 것이 아니라고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인이 당초 쟁점토지를 매수하기 위하여 2001.8.22. 체결한 매매계약서에는 매도인 최ＡＡ(등기부상 명의자인 △△의 누나로 대리 인 자격으로 체결), 매수인 이▽▽(청구인), 중개인 전▣▣(씨티공인중개사사무소), 매매대금은 5억 원으로 되어 있다. (나) 2001.11.8. 및 2001.11.14. 최ＡＡ가 청구인에게 내용증명으로 송부한 매매계약해지 예정 통지장에는 2001.8.22. 계약금 4,000만원, 2001.9.10. 중도금 1억 원 합계 1억4.000만원을 수령하였으나, 잔금을 받지 못하였으므로 2001.11.15. 및 2001.11.19.까지 잔금을 지급하지 아니하면 계약을 해지하고 계약금을 반환하지 아니할 것이라는 내용이 기재되어 있고, 2001.11.19. 청구인이 최ＡＡ에게 보낸 회신문에는 빠른 시일내 잔금을 지급할 예정이고 중도금까지 지급한 상황이므로 원만한 해결이 이루어지기를 희망한다는 내용이 기재되어 있다. (다) 2001.12.20. 작성된 쟁점토지의 부동산매매계약서에는 매도인 △△, 매수인 이◎◎, 중개인 전▣▣, 매매대금 5억9,000만원으로 되어 있다. (라) 같은 날(2001.12.20.) 청구인 명의로 된 각서에는 쟁점토지를 매매함에 있어 최ＡＡ에게 쟁점토지에 대한 양도소득세가 부과되면 매수인인 청구인이 책임을 질 것을 각서한다는 내용이 기재되어 있고, 청구인의 인장이 날인되어 있다. (마) 처분청 조사시 청구인이 답변한 문답서(2008.10.13.)를 보면, 청구인은 친정오빠 이☆☆의 권유로 매매대금을 지급하고 명의를 빌려준 것이며, 쟁점토지 계약후 잔금을 지급할 돈이 없어 결국 계약을 성사시키지 못하자 중개인과 매도인측에서 다른 매수인(이◎◎)을 찾아 거래를 한 후 이미 지급하였던 계약금, 중도금과 추가로 1,500만원 을 더 받아 이☆☆에게 주었다가 이☆☆으로부터 500만원을 받았고, 2001.12.20. 각서 는 자신이 작성한 사실이 없으며 당시 중개인이 부동산매매계약서 작성시 필요하다 하여 도장만을 잠시 전해주었던 것이라고 되어 있다. (바) 청구인의 확인서(2008.10.20. 및 2008.10.21.)를 보면, 청구인은 부동산업자(전▣▣)가 시키는 대로 했을 뿐이고 이 건 부과처분 이후 최ＡＡ가 찾아와서 전▣▣를 찾아보라 해서 찾았더니 전▣▣는 이미 사망한 상태였으며, 당초 투자금과 추가금액 1,500만원을 전▣▣를 통해서 수표로 받았고, 당시 최ＡＡ나 이◎◎를 직접 만난 사실은 없는 것으로 진술한 것으로 되어있다. (사)최ＡＡ가 작성한 확인서(2008.10.21.)를 보면 이◎◎를 상대로 체결한 2001.12.20. 부동산매매계약의 실지 양도자는 자신이 아니라 청구인이고, 자신은 청구인의 대리인 자격으로 계약을 체결하였으며, 거래대금은 이◎◎ 전▣▣가 참석한 자리에서 수표로 받아 그 즉시 청구인에게 지급한 것으로 되어 있다. (아) 2009.2., 2009.4.21. 및 2009.4.23. 청구인이 최ＡＡ에게 내용증명으로 보낸 내용증명서 등을 보면 각서는 이◎◎와의 매매계약체결 당시 중개인 전▣▣에게 맡겨둔 도장으로 자신도 모르게 작성된 허위각서라고 되어 있고, 2009.2.24. 최ＡＡ가 청구인에게 내용증명으로 보낸 확인서를 보면 각서에 찍한 도장과 청구인이 제출한 답변서에 찍한 도장이 일치하고 있으며 각서 내용에 따라 최ＡＡ측 양도차익까지도 청구인이 부담하는 것이 맞겠지만 양심껏 최ＡＡ측 양도차익에 대한 세금은 이미 완납하였으므로 억지 그만하고 청구인측 양도차익에 대한 세금은 책임을 져야 할 것이라고 되어 있다. (자) 이 건 부과처분시 처분청이 작성한 양도소득세 조사복명서 (2008.10.)를 보면, 청구인은 △△(대리인 최ＡＡ)로부터 쟁점토지를 5억 원에 매수하기로 하였으나 자금사정상 잔금지급을 하지 못하자 최ＡＡ에게 전매권을 위임하여 제3자인 이◎◎에게 5억9.000만원에 양도한 것으로, 전매차익 9,000만 원 중 청구인이 받은 금액은 1,500만원이고 나머지 7,500만원은 중개인들이 가져갔다고 하나 중개인 전▣▣가 사망하여 확인조사가 불가능하고 중개인들이 횡령한 7.500만원은 양도 차익에서 차감되지 아니하는 것이므로 이▽▽의 양도차익은 9,000만원에 해당하는 것으로 되어 있다. (차) 그 밖에 청구인은 최ＡＡ가 쟁점토지를 청구인에게 매도하고 잔금지급을 받지 못하자 2001.9.28. △△을 권리자로 하여 매매계약 가등기를 하였다가 이◎◎와 매매계약을 체결하기 직전인 2001.12.17. △△에게 소유권이전등기를 한 후 2001.12.20. 이◎◎와 매매계약을 체결한 것이고, 이 때 잔금일자는 2002.2.15.이고 등기이전과 관련된 서류를 이◎◎에게 넘겨준 날은 2002.3.6.임에도 청구인과는 단 한 차례의 상의도 없었고 알려주지도 아니하였으며 청구인은 최ＡＡ로부터 매매대금 5억9,000만원을 건네받지도 못했지만 최ＡＡ가 청구인에게 등기이전과 관련된 서류를 일체 넘겨주지도 아니하였기 때문에 청구인 명의로는 소유권이전 등기를 할 수도 없었던 것으로 주장한다.
(4) 위의 사실관계를 종합하여 살피건대, 매도인(△△ 혹은 최ＡＡ)은 청구인에게 쟁점토지를 5억 원에 매도하는 매매계약을 체결하였다가 청구인의 자금사정으로 계약이 이행되지 아니하자 계약을 해지하고 다른 매수인 이◎◎와 이중으로 매매계약을 체결하여 5억9천만 원에 매도한 것으로 보이고, 매도인은 쟁점토지 대금으로 받은 계약금을 청구인에게 반환하지 아니할 수 있음에도 계약금과 중도금 합계 1억4 천만 원과 추가금액을 청구인에게 지급한 것으로 보이며, 그렇다면 이 거래에서 청구인이 얻은 이익은 미등기 전매에 따른 부동산 양도차익이 아니라 계약해제에 따른 이익으로서 기타소득으로 보아야 할 것이고, 쟁점토지의 매입 계약금액 5억 원과 매도가격 5억9천만 원의 차액 9천만 원은 결과적으로 청구인에게 귀속되는 것으로 보아야 할 것이므로 이 금액을 청구인의 기타소득(위약금)으로 하여 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.