[요지] 청구인은 공유물 분할 당시 주차건물의 가액을 평가하고 건물분 에 해당하는 세금계산서를 공동사업장에서 청구인의 개인사업장 명의로 발행하여 부가가치세를 신고·납부 하였고, 청구인이 동일한 구조, 대지지분과 전용면적을 가진 8층 주차장을 5억원에 양도한 사실을 종합하여 판단컨대, 과세청의 처분은 타당함
[요지] 청구인은 공유물 분할 당시 주차건물의 가액을 평가하고 건물분 에 해당하는 세금계산서를 공동사업장에서 청구인의 개인사업장 명의로 발행하여 부가가치세를 신고·납부 하였고, 청구인이 동일한 구조, 대지지분과 전용면적을 가진 8층 주차장을 5억원에 양도한 사실을 종합하여 판단컨대, 과세청의 처분은 타당함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점①상가는 청구인과 김OOO이 2005.11.20. 청구인의 장인이었던 오OOO에게 명의신탁한 것이나, 실지로 쟁점상가는 공유물분할하지 않은 상태에서 이미 분양이 완료되었으므로 공동사업의 총수입금액에 포함되지 아니하며, 설령 청구인의 주장을 인정하지 않는다 하더라도 상가건물의 시가를 산정함에 있어 처분청이 산정한 가액은 매매사례가격이 될 수 없으므로 개별공시지가 또는 국세청장의 고시가격으로 시가를 산정하여야 한다.
(2) 청구인과 김OOO이 공유물분할시 적용한 평당 1,300만원은 청구인이 실제 분양을 목적으로 인근 중개업소에 제시한 가격이며,심판청구일 현재까지도평당 1,300만원에실제 분양이 이루어지지 않아 대부분 공실로 남아있으므로 이를 당시의 시가로 인정하여야 한다.
(3) 주차건물을 신축하는 경우 건물 연면적의 30% 내에서만 상가를 건축할 수 있어 주차건물이 사실상 상가에 종속되어 이용되는 것이 필수적으로 상가의 분양가격에는 주차건물의 가치가 포함되 있는 것이며, 주차건물은 독립적인 가치가 없음에도 공유물분할시 청구인에게 소유권이전된 쟁점주차건물에 대해 공동사업의 매출로 보아 과세한 처분은 부당하다. 또한,주차건물의 재산적 가치를 인정한다 하더라도 상가건물의 분양면적에는 주차빌딩 30%의 면적이 포함되어 분양되는 것이므로 쟁점주차건물 중 30%는 청구인에게 귀속될 수 없고 공동사업의 매출로 보지 않는 것이 타당하다.
(2) 상가건물의 경우 분양초기에 비해 그 시세가 많이 하락한 것을 감안하여 쟁점건물의 분양된 상가 중 최저 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분은 타당하다.
(3) 청구인은공유물 분할당시 쟁점주차건물의 가액을 21억 5,800만원으로 평가하고 동 금액 중 건물상당액 1,510,723,000원에 해당하는 세금계산서를 공동사업장에서 청구인의 개인사업장으로 발행하고 동 금액을 부가가치세 과세표준에 포함하여 부가가치세를 신고·납부한 사실로 보아 공동사업의 매출이 아니라는 청구인의 주장은 타당하지 않고, 쟁점주차건물의 재산적 가치를 인정한다 하더라도 상가의 분양면적에 포함된 30%의 주차건물 면적에 해당하는 금액은 총수입금액에 포함될 수 없다고 주장하나, 쟁점건물8층 골프연습장의 전용주차장의 경우도 5억원에 거래한 것으로 나타나므로 청구주장은 타당하지 않다.
3. 심리 및 판단
① 청구인 및 김OOO 공유지분의 상가 중 공동사업해지 후 오OOO의 명의로 소유권 이전된 쟁점①상가 및 김OOO 지분이 오OOO 명의로 이전된 쟁점②상가에 대하여 공동사업의 매출로 보아 동일평형의 최저가액을 기준으로 수입금액을 산정하여 과세한 처분의 당부
② 청구인과 김OOO이 공동사업을 해지하면서28개의 점포의미분양재고자산에 대하여 청구인이 산정한 시가를 인정하지아니하고동일 평형의 최저거래가액인 매매사례가액을 시가로 인정하여 신고금액과의 차액을 수입금액에 합산하여 과세한 처분의 당부
③ 청구인 명의로 공유물분할된 쟁점주차장건물에 대하여 공동사업의 매출로 보아 과세한 처분의 당부 및 쟁점주차장건물의 30% 지분이 분양시 분양계약자들에게 이전되었거나 이전되어야 하므로 공유물분할 대상에서 제외되어야 하는지 여부
(1) 부가가치세법 제16조 【세금계산서】① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조에 규정하는 시기에 다음 각호의 사항을 기재한 계산서(이하 “세금계산서”라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받는 자에게 교부하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 교부시기를 달리할 수 있다.
1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭
2. 공급받는 자의 등록번호
3. 공급가액과 부가가치세액
4. 작성연월일
5. 제1호 내지 제4호 이외에 대통령령이 정하는 사항
(2) 소득세법 제25조【총수입금액계산의 특례】① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.
② 거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그 날이 속하는 연도의 사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다. 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】① 부동산임대소득 또는 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다. (3)법인세법 시행령 제89조【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액
2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다.
(1) 청구인은 2003년말경 OOO 등 8개의 회사를 실질적으로 소유·경영하고 있던 김OOO과 사업부지를 함께 매입하여 김OOO이 경영하는 OOO를 신축하여 분양한 후 그 이익을 5:5의 비율로 배분하기로 하는 내용의 동업계약을 체결하고 2006년 1월경 쟁점건물을 완공한 후 사용승인을 받았으며, 쟁점건물은 지상 10층의 건물로 1층～3층 및 9층～10층은 상가로 구성되어 있고, 4층～8층은 주차빌딩으로 구성되어 있으며, 청구인과 김OOO은 쟁점건물의 착공이후 약 60개의 상가에 대해 분양을 시도하였으나, 2006년 5월경까지 약 20여개의 상가만이 분양되었고 40여개의 상가는 계속하여 미분양인 상태로 미분양된 상가 중 1층 23개의 상가를 롯데마트에 임대중인 사실이 심리자료에 나타난다.
(2) 청구인과 김OOO이 체결한 합의서(2005.6.28.)에 의하면, 쟁점건물 중 미분양된 상가등을 5:5의 지분으로 배분하기로 하고 청구인은 1층 101호 등 23개 점포, 주차건물인 4층에서 8층까지 소유하고 김OOO은 1층 110호 등 8개 점포, 2층 203호 등 4개점포, 3층 304호 등 5개 점포를 소유하기로 협의한 사실이 확인되고, 당시 공유물분할 대상에 포함되지 않았던 114호, 115호, 206호의 공유지분을 2005.11.20. 청구인의 장인이었던 오OOO에게 소유권을 이전하였고, 126호, 216호, 217호의 김OOO 지분(1/2)을 청구인의 전처인 오OOO에게 소유권 이전한 사실이 등기부등본 등에 나타난다.
(1) 쟁점①에 대하여 본다 청구인은 쟁점건물의 60개 상가 중 20개의 상가만이 분양되었고, 분양된 상가도 10개의 상가만 잔금이 완납된 후 등기이전되었을 뿐, 나머지 10개는 계약금 또는 중도금까지만 납입된 후 잔금이 입금되지 않고 있던 중 김OOO의 부도로 인해 김OOO의 채권자들로부터 쟁점건물에 대한 가압류 등이 있을 것을 우려하여 2005.11.20. 당시 청구인의 장인이었던 오OOO에게 명의신탁한 것이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가)오OOO의 확인서(2008.11.25.)에 의하면, 쟁점①상가를 청구인, 김OOO에 의하여 명의신탁된 것임을 인정하고 있고, 쟁점①상가에 대한 임대계약서(2008.5.16.)에 의하면, 2008.5.16. 전OOO과의 계약임“이라고 기재되어 있고, 임대차보증금 2,000만원 및 월 임대료 150만원을 청구인외 1인이 수령한 것으로 나타난다. (나)청구인과 김OOO이 청구인의 장인이었던 오OOO에게 명의신탁한 사실이 부동산실권리자명의등기에관한법률위반 사건과 관련한OOO의 약식명령에 의해 확인된다. (다) 처분청은아래<표>와 같이 쟁점건물의 분양된 상가에 대한 최저 매매사례가액을 기준으로 시가를 산정한 사실이 확인된다.OOO (라) 청구인은 처분청 조사당시 쟁점상가를 공유물분할이전에 이미 분양하였다고 주장하면서 쟁점상가의 분양계약서 및 입금표 등을 제시하고 있으나, 쟁점상가는 동업계약해지 시점에서 공유물의 해당지분을 공동사업자 구성원 개인에게 분할한 이후 공동사업자 구성원 개인이 명의신탁을 통해 임의 처분한 것으로 보이며, 청구인이 이에 대한 종합소득세 및 부가가치세 신고를 이행하지 않았고, 결산서상 재고자산에도누락되어 있으며 실지로 쟁점상가를 분양한 사실이 확인되지 않고 있으므로 청구인과 김OOO이 동업계약 해지 시점에서 쟁점상가의 시가를 수입금액으로 계상하는 것이 타당하다고 보이므로 쟁점상가의 시가를동일 평형의 최저거래가액인 매매사례가액으로 보아 쟁점상가의 시가와 신고금액과의 차액을 수입금액에 합산하여청구인과 김OOO이공동사업을 영위한 것으로 보아 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다 청구인과 김OOO은 공유물분할시 평당 1,300만원의 분양가격을 시가로 적용하여 분양평수가 27.28평인 1층 상가의 시가를 354,640,000원으로 하여 이를 기준으로 소득세를 신고·납부하였으며, 평당 1,300만원의 분양가격은 실제로 당시 인근 중개업소에 제시한 가격이고,2007년에 경매절차가 진행된 1층 120호의 경우 감정가격이 금 3억 5,000만원이었으나 6회나 유찰되어 최저매각가격이 91,750,000원에 불과하므로상속세 및 증여세법제61조를 준용하여 토지의 경우는 개별공시지가가, 건물의 경우는 국세청장의 고시가격이 시가에 해당한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은청구인과 김OOO이 공유물분할합의 직후인 2006.6.7. OOO 주식회사에 1층 8개의 상가를 각각 398,480,365원에 거래한 사실을 확인하여 청구인과 김OOO이 공유물분할시 미분양된 102호 등 28개의 점포에 대하여 매매사례가액 중 동일 평형의 최저 분양가액인 118호 398,480,365원을 적용하여 공유물분할가액을 평가하고 신고금액과의 차액 1,227,530,220원을 소득세 수입금액에 가산하고 건물분 신고분 차액 859,271,154원을 부가가치세 과세표준에 가산한 사실이 심리자료에 나타난다. (나) 종합하건대,청구인과 김OOO은 공동사업해지 시점에 임의로 상가건물의 시가를 354,640,000원으로 산정하였으나, 이는 동일평형(27.28평) 중 최저분양가격 398,480,365원(1층 118호)에 미치지 못하는 거래가액으로서 청구인이 임의로 산정한 금액을 시가로 볼 수없으므로 쟁점건물의 분양된 상가에 대한 최저 매매사례가액을 시가로 보아 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 또한,처분청은 청구인과 김OOO이 2006.5.26. 공유물분할시 청구인 지분 초과금액에 대하여 이를 김OOO으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(3) 쟁점③에 대하여 본다 (가) 처분청은 청구인의 사업소득세 신고시 공유물분할로 이전된 쟁점주차건물을 공동사업의 매출로 보아 아래<표>와 같이 매출누락한 사실을 적출하였다. OOO (나) 종합하건대, 청구인은 주차장용지에 건축되는 주차빌딩은 주차장이 사실상 상가에 종속되어 이용되는 것이 필수적이므로 상가의 분양가격에는 이러한 주차장의 가치가 포함되어 있고, 주차빌딩의 재산적 가치를 인정하더라도 상가의 분양면적에 포함된 30%의 면적에 해당하는 금액은 총수입금액에 산입될 수 없고, 1층 102호의 경우, 공유물분할표에 기재된 분양면적은 90.19㎡(27.28평)이나, 23.72㎡의 주차장면적이 포함되어 있으므로 주차빌딩의 재산적 가치가 인정되더라도 처분청이 총수입금액에 산입한 금액 중 600,000,000원(2,000,000,000원 x 30%)은 총수입금액에 산입되어서는 안된다고 주장하고 있으나,청구인은 공유물 분할당시 쟁점주차건물의 가액을 21억 5,800만원으로 평가하고 건물분 1,510,723,200원에 해당하는 세금계산서를 공동사업장에서 청구인의 개인사업장 명의로 발행하여 부가가치세를 신고·납부 하였고,청구인이동일한 구조, 대지지분과 전용면적을 가진8층 주차장을2005.8.12. 주식회사 내우에5억원에 양도한 사실로 보아쟁점주차건물의 가액을 층별 각 5억원으로 평가하여 과세한 처분은 타당하다고 보이며, 쟁점주차건물의 재산적 가치를 인정한다 하더라도 상가의 분양면적에 포함된 30%의 면적에 해당하는 금액은 총수입금액에 산입될 수 없다고 주장하나,8층의 골프연습장 전용주차장도 5억원으로 거래한 사실이 확인되므로 청구주장은 이유없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.