토지의 공동소유자로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

○○○세무서장이 2008.10.14. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 2,865,360원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인 외 18인은 ○○○대지 1,551.4㎡, 같은 동 240-20 대지 143.9㎡ 합계 1,695.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 2004.8.10. 매매예약에 의한 가등기를 하였다가 2006.4.10. 가등기 말소등기를 이행하였다.
• 나. 청구외 ○○○은 2004.8.2. 쟁점토지를 공매를 원인으로 취득(2004.6.2. 낙찰)하여 2006.5.30. ○○○주식회사(이하 “○○○”이라 한다)에 양도한 것으로 하여 2006.7.27. 양도소득세 예정신고를 하였다(양도가액 3,436백만원, 취득가액 2,130백만원, 양도소득세 380백만원).
• 다. ○○○세무서장은 쟁점토지를 명의상의 소유자인 ○○○과 가등기권리자인 청구인 외 20인(합계 22인으로서 가등기권리 명의변경자 2인을 포함)이 공동소유하였던 사실을 확인하고 처분청에 양도소득세 과세자료를 통보하였다.
• 라. 처분청은 위 과세자료를 통보받고 청구인의 쟁점토지 지분에 상당하는 양도차익을 계산하여 2008.10.14. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 2,865,360원을 결정고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.12. 이의신청을 거쳐 2009.4.29 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 오래전부터 알고 지내던 부동산 중개업자 ○○○으로부터 쟁점토지를 취득한 ○○○에게 자금대여를 하여 줄 것을 요청받고 쟁점토지에 가등기를 설정하는 조건으로 자금을 대여하였고, ○○○이 취득자금 970백만원을 대출받을 때에 이자부담이 어렵다 하여 쟁점토지를 양도할 경우 양도차익에서 이자와 세금 등을 정산하기로 가등기권자들이 합의하여 이자를 분담하였으며, 쟁점토지를 ○○○에 넘겨주기 전인 2006.5.23.(양도소득세가 확정되지 않은 상황임) 가등기권자들은 추후에 ○○○이 쟁점토지와 관련하여 추가로 부담할 비용이 발생하는 경우 추가된 비용을 분담하기로 합의하여 양도소득세 납부 확약서를 작성하였는바, 쟁점토지의 실지 소유자는 ○○○이고 청구인 외 18인은 쟁점토지를 담보로 자금을 대여한 자들임에도 청구인 등을 쟁점토지의 공동소유자로 보아 과세한 이 건 당초 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 ○○○에게 자금을 대여한 후 대여금에 대한 채권을 확보하기 위해 쟁점토지에 매매예약에 의한 가등기를 설정한 것이고 ○○○의 이자비용을 부담한 것도 부득이하게 지급한 것이라고 주장하나, 청구인 등은 부동산 취득자금 2,130백만원 중 704백만원을 각각 부담하였으며, 쟁점토지를 담보로 차입한 970백만원에 대한 이자를 투자금액에 비례하여 부담한 사실이 ○○○ 명의의 ○○○와 ○○○ 명의의 ○○○ 계좌에 의하여 확인되고, 추후 상가건물이 완공되면 청구인 등이 건축비에 상당하는 일정금액을 추가로 부담하는 조건으로 우선 분양받기로 하고 청구인 등을 가등기권리자로 하여 가등기를 경료한 사실이 ○○○의 사실확인서에 의하여 확인되므로 그 행위의 실질은 쟁점토지를 공동으로 취득하여 보유하다가 양도한 것으로 보이므로 청구인에 대한 양도소득세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 명의상의 소유자인 ○○○과 청구인 등 가등기권리자인 청구인 외 20인(합계 22인)이 공동소유하였던 것으로 보아 공동소유자별로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 외 18인은 쟁점토지에 매매예약에 의한 가등기를 하였다가 2006.4.10. 가등기 말소를 하였고, ○○○은 2004.8.2. 쟁점토지를 공매를 원인으로 취득하여 2006.5.30. ○○○에 양도한 후 2006.7.27. 양도소득세 예정신고를 하였으며, 처분청은 쟁점토지를 명의상의 소유자인 ○○○과 가등기권리자인 청구인 외 20인이 공동소유하였던 것으로 보아 공동소유자별로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 경정·고지하였다.

(2) 처분청의 과세근거는 다음과 같다. (가) ○○○세무서장의 조사서에는 ‘쟁점토지에 대한 취득자금 내역을 검토한바, 쟁점토지는 ○○○ 외 21인이 실질적으로는 공동으로 취득하였으나(지분 동일) 등기부상 ○○○이 단독 명의로 등기하고, 양도소득세도 ○○○이 단독으로 신고·납부한 것이 공동소유자들의 양도소득세 납부확약서, 대출원리금을 입금한 통장거래내역, ○○○의 확인서 등에 의하여 구체적으로 확인되고, 청구인 외 20인은 공동취득한 쟁점토지에 가등기권리를 설정하고 지분등기를 생략하였으며 양도소득세 신고의무를 이행하지 않았으므로 청구인 외 20인에 대한 양도소득세 과세자료를 통보하고 부동산실권리자명의등기에관한법률 위반 사항에 대하여는 지방자치단체장에게 통보한다’고 기재되어 있다. (나) 2008.3.14. ○○○이 ○○○세무서 세무공무원에게 작성한 확인서에는 ‘○○○은 쟁점토지를 ○○○ 외 21인이 공동으로 취득하였으나 소유권이전등기 및 양도소득세 신고·납부를 ○○○ 단독명의로 하였는바, 위 사실을 입증하기 위하여 공동매수에 참여하였던 청구인 외 20인의 양도소득세 납부확약서, 공동매수인들이 매수대금을 불입한 통장거래내역, 매수시 발생한 담보대출금 970백만원에 대하여 공동매수인들이 이자를 납입한 내역 등의 증빙을 제출한다’는 사실확인 내용이 기재되어 있다. (다) 2006.5.23. 청구인 등 가등기권리자들이 작성한 양도소득세 납부 확약서에는 ‘쟁점부동산의 가등기권자들은 양도소득세 457,800천원을 납부한 후에 비용이 추가로 발생하는 경우 각 지분만큼의 비율에 의하여 납부책임을 진다’고 약정한 사실이 기재되어 있다.

(3) 가등기권자는 ○○○에게 자금을 대여하였을 뿐이고 쟁점토지를 공동소유하지 않았다고 주장하면서 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다. (가) 가등기권리자들의 ○○○에 대한 자금대여 및 이자정산내역은 아래 <표>와 같은바, 청구인 외 18인은 2004.7.8 ~ 2004.8.2. 기간동안 은행대출금 970,000천원, 현금 704,000천원을 ○○○에게 대여하고 그 대가로 333,066천원의 이자를 정산받은 것으로 기재되어 있다. <표> ○○○에 대한 자금대여 및 이자정산내역

○○○ (나) 2008년 5월에 작성된 ○○○의 번복확인서에는 ‘○○○은 쟁점토지를 2,130백만원에 낙찰받았으나 잔금 1,917백만원을 지급할 수 없어 은행으로부터 970백만원을 대출받고 지인들로부터 704백만원을 차용하여 잔금을 지급하였고, 쟁점토지 지상에 건물을 신축하려는 계획이 무산되자 쟁점토지를 처분하여 청구인 등 가등기권자에게 채무액을 모두 상환하였는바, 쟁점토지는 ○○○ 본인이 실지 소유자이고 청구인 등 가등기권자는 단지 취득자금을 대여해준 채권자들임을 확인하다’는 내용이 기재되어 있다. (다) ○○○로 통지된 과징금 부과처분 사전통지 취소 안내문○○○에는 ‘사전통지한 부동산실권리자명의등기에관한법률 위반에 따른 과징금 부과처분에 대하여 청구인 등 가등기권자가 제출한 의견서를 검토한바, 쟁점토지를 공동으로 취득한 것으로 보기에 무리가 있어 처분예정이었던 과징금 부과를 취소한다’라고 기재되어 있다.

(4) 살피건대, 쟁점토지는 ○○○이 2004.6.2. 낙찰받았으나 청구인 등이 자금을 대여한 시점은 2004년 7월 이후여서 청구인 등은 쟁점토지에 대한 경매신청시에는 참여하지 않은 것으로 보이고, 쟁점토지는 ○○○ 본인이 실지 소유자이고 가등기권리자인 청구인 등은 취득자금을 대여해준 채권자라고 ○○○이 당초 확인내용을 번복하고 있으며, 청구인 등은 ○○○에게 대여한 자금에 대하여 각 대여자별로 지급받은 정산이자를 구체적으로 제시하고 있고, ○○○구청장도 쟁점토지를 공동으로 취득한 것으로 보기에 무리가 있어 처분예정이었던 과징금 부과를 취소하는 것으로 통지한 점 등으로 보아 청구인 등은 ○○○에게 단지 자금을 대여하고 이자를 정산받은 것으로 보임에도, 처분청은 조사일 이후에 번복하고 있어 신빙성 있는 증빙으로 보기 어려운 ○○○의 당초 확인서와 동 확인서를 입증하기 위하여 제시한 양도소득세 납부확약서 등을 근거로 하여 쟁점토지를 청구인 등이 공동소유한 것으로 판단하여 양도소득세를 과세하였으므로 이는 잘못이라 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점토지를 청구인 등이 공동소유한 것으로 보아 과세한 이 건 당초 처분은 취소되어야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.