중도금 수령일 현재 양도대금의 80% 이상을 받은 시점이 양도시기라는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인 ○○○, ○○○, ○○○(이하 “청구인”이라 한다)은 2009.3.21. 사망한 ○○○(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인들이고, 피상속인은 1993.3.26. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○ ○○○○아파트 ○○○-○○○(아파트 면적 84.99㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득 하고 2006.10.18. ○○○에게 5억7,900만원에 양도하는 매매계약을 체결하였으며, 2006.10.18. 계약금 5,500만원, 2006.12.5. 중도금 2억 원, 2007.1.24. 잔금 3억2,400만원을 각각 받기로 약정한 후, 같은 날(잔금수령인) ○○○에게 소유권 이전 등기하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택 양도당시 피상속인이 2006.12.11. 취득한 ○○특별시 ○○구 ○○동 ○○○ ○○아파트 ○○층 ○○○○호(아파트 면적 86.55㎡, 이하 “삼부아파트”라 한다)와 처 ○○○ 명의로 2007.1.4. 취득한 ○○특별시 ○○구 ○○동 ○○-○ ○○아파트 ○○○호(아파트 면적 83.59㎡, 이하 “새한아파트”라 한다)가 있다 하여 쟁점주택을 1세대 3주택의 양도로 보아 중과세율 60%를 적용하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2009.4.14. 피상속인에게 2007년 귀속 양도소득세 322,807,280원을 결정 고지하였다.
• 다. 피상속인은 이에 불복하여 2009.1.29. 이의신청을 거쳐 2009.2.20. 이의신청결정문을 수령하였으나, 피상속인이 2009.3.21. 사망함에 따라 상속인인 청구인은 2009.4.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인 가족은 전 가족이 우유배달, 파출부, 화물용달 수입 등으로 1993.3.26. 쟁점주택을 8,000만원에 분양 받아, 거주하다가 종합부동산세 부담이 사회적으로 논란이 되었을 때, 정부에서 재산세가 부담이 되면 해당 아파트를 처분하고 분당을 떠나는 것도 한 방법이라고 하여 수입이 없는 청구인 가족은 쟁점주택을 2006.10.18. ○○○과 5억 7,900만원에 양도계약을 체결하면서, 특약사항으로, 2년간 쟁점주택에서 임차보증금 2억1,000만원에 임차하는 조건으로 하였으며, 매매대금은 계약금 5,500만원, 중도금 2억 원을 2006.12.5. 입금하고, 임차보증금 2억1,000만원은 중도금 정산 시 입금처리 하였으며, 잔금 1억1,400만원을 2007.1.24. 수령하였는바, 중도금 지급일인 2006.12.5.에 매매대금의 80% 이상을 실제로 수령하였기 때문에 쟁점주택을 양도한 것으로 믿고 있었고, 피상속인은 삼부아파트를 2006.12.11. 매입하였으며, 나머지 잔여 대금으로 노후대책용인 새한아파트를 2007.1.4. 처 ○○○명으로 매입하였고, 쟁점아파트는 1세대 1주택 비과세 요건에 해당된다고 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였으나, 처분청이 쟁점아파트의 잔금청산일 현재를 기준으로 1세대 3주택이라 하여 중과세율 60%를 적용하여 과세하는 것은 담세능력과 사회통념을 무시한 초법적인 행정처분으로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 피상속인은 쟁점주택의 중도금 수령일인 2006.12.5. 쟁점주택 양도대가의 80% 이상을 수령하였으므로 실질적인 양도시기를 삼부아파트 취득일인 2006.12.10. 이전으로 보아 쟁점주택의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 주장이나, 부동산 양도에 따른 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부 이행되었다고 볼만한 정도에 이르렀다면 그 시기를 양도시기로 볼 수 있다 하겠으나, 이 건의 경우는 이에 해당하지 아니하므로 처분청이 쟁점주택의 양도시기를 잔금청산일인 2007.1.24.로 보고 양도당시 1세대 3주택으로 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택 양도당시 1세대 3주택의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 과세하였으나, 중도금 수령일 현재 양도대금의 80% 이상을 받은 것으로 보고, 그 날을 실질적인 양도시기로 보아 쟁점주택의 양도를 1세대 1주택의 양도로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득 에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가 주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대 통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택 부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2005.12.31.개정) 제104조 【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.(2003.12.30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 (2) 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서“대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.12.31. 개정) 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 ․ 등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정)

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 부동산 양도에 따른 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부 이행되었다고 볼만한 정도에 이르렀다면 그 시기를 양도시기로 볼 수 있다 하겠으나, 이 건의 경우 청구인이 주장하는 양도시기인 2006.12.5.에는 피상속인이 중도금만 지급받은 상태이므로 잔금청산일인 2007.1.24.을 쟁점주택의 양도시기로 보고 양도당시 1세대 3주택으로 보아 중과세율을 적용하여 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 중도금 지급일에 매매대금의 80% 이상을 실제로 수령하였으므로 중도금 지급일을 양도시기로 보고 양도당시 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세하여야 한다고 주장하므로 이에 대해 본다.

(1) 처분청의 결정결의서 및 등기부등본 등에 의한 쟁점주택의 취득 및 양도내역을 보면, 피상속인은 1993.3.26. 쟁점주택을 취득하고 2006.10.18. 쟁점주택을 양도하는 매매계약을 체결하였으며 계약금 5,500만원, 중도금(2006.12.5.) 2억1,000만원 및 임차보증금 2억 원을 중도금에 대체하기로 하여 중도금 수령일 현재 양도대금 5억7,900만원 중 4억6,500만원을 수령(80.3%)하였으며, 피상속인은 2006.12.11. 삼부아파트를, 처 ○○○은 2007.1.4. 새한아파트를 취득하였고, 피상속인은 2007.1.24. 쟁점주택의 잔금 1억1,400만원을 계좌입금 받은 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 제출한 쟁점주택의 매매계약서에 의하면, 총 매매대금은 5억7,900만원, 계약일인 2006.10.18. 계약금 5,500만원, 중도금 2억 원 및 잔금 3억2,400만원을 지급하는 것으로 기재되어 있고, 특약사항으로 계약금은 계약 일에 700만원을 지급하며, 나머지 계약금 4,800만원은 2006.10.19. 매도자의 ○○은행 계좌로 송금하기로 하며, 매도자는 잔금일 부터 전세금 2억1,000만원에 거주하는 조건으로 계약을 체결한 것으로 나타난다. (3) 소득세법 시행령제162조 제1항의 규정에 의하면, 자산의 양도 시기는 원칙적으로 당해 대금을 청산한 날, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일로 하도록 규정하고 있는 바, 대금을 청산한 날이라 함은 실제로 잔대금을 지급하는 과정에서 일정 비율(청구인 주장 80%) 이상의 금액을 지급하였다 하여 이를 잔대금으로 볼 것은 아니라 할 것이다.

(4) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 보면, 피상속인은 1993.3.26. 쟁점주택을 취득하였으며, 2006.10.18. ○○○에게 5억7,900만원에 양도하는 매매계약을 체결하고, 2006.10.18. 계약금 5,500만원, 2006.12.5. 중도금 2억 원, 2007.1.24. 잔금 3억2,400만원을 각각 받기로 약정하였으며, 중도금 수령일 현재 양도대금 5억7,900만원 중 4억6,500만원을 수령함으로써 양도대금의 80.3%를 수령한 것으로 나타나나, 피상속인은 2007.1.24. 매수인으로부터 쟁점주택의 잔금 1억1,400만원을 계좌입금 받은 사실이 확인되는 이 건의 경우, 쟁점주택의 양도 시기는 관련법령의 규정에 따라 잔금청산일인 2007.1.24.로 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 양도시기를 2007.1.24.로 보고 쟁점주택 양도일 현재 청구인들이 삼부아파트와 새한아파트를 소유하고 있어 1세대 3주택으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.