청구인이 1986년 12월에 다세대주택 6가구를 신축하여 분양하였으나, 분양받은자 중에 3가구와 법정다툼 등으로 중도금 및 잔금을 수령하지 못한 상태에서 20여년 후인 2007.3.9. 당초 분양계약이 없었던 것으로 보아 제3자에게 다시 양도계약을 체결한 경우, 종합소득세 과세대상으로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1986.12.12. ○○○주택(다세대주택 6가구)을 신축하여 분양하였고, 그 중 3가구(가동 102호, 202호, 302호, 이하 “쟁점주택”이라 한다)는 안○○○ 등 3인에게 계약금만 받은 상태에서 중도금 및 잔금을 약속어음이나 은행대출금 등으로 충당하기로 하였으나, 안○○○ 등 매수자들과 법정 다툼 등의 문제로 20여년이 지난 시점(2007년)에서 당초 분양계약이 없었던 것으로 보아 가동 102호를 이○○○, 가동 202호는 이○○○, 가동 302호는 이○○○에게 양도하고 양도소득과세표준 신고를 이행하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점주택 신축판매 후 건설업 등을 영위한 사실이 없고, 쟁점주택의 양도는 분양사업을 폐업한 후 20년이 경과한 시점에서 양도한 것이므로 사업용 재고주택이 아니라 일반 보유주택으로 전환된 것으로 보고, 2009.1.14. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 19,196,370원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택을 사업용으로 신축하여 분양목적으로 소유하고 있었으며, 최초 분양받은 자인 안○○○ 등은 계약금만 납부한 상태에서 청구인을 너무 힘들게 하고 송사에 시달리게 하였을 뿐만 아니라, 중도금도 지불하지 아니한 상태에서 타인에게 매도한 사실도 있었고 가압류도 하면서 20여년을 무단 점유하였기 때문에 청구인은 당초 분양이 실질적으로 원천적인 무효인 것으로 보아 2007.3.9. 쟁점주택을 이○○○외 2인에게 다시 분양하였으며, 동 분양이 실질적인 최초 분양이 되므로 소득세법제19조 제1항 제6호 및 소득세법 시행령제32조의 규정에 근거하여 양도소득이 아닌 사업소득으로 보아 종합소득세를 과세하여야 하며, 종합소득세를 과세하는 경우는 공사완공시점이 오래되어 공사 관련 기록과 장부가 소실되어 없으므로 추계결정 방법에 의하여 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 주택신축판매업을 영위하는 사업자가 미분양 상태로 보유중인 주택은 상품이므로 원천적으로 당해주택은 양도소득세와 관련된 법령이 적용되지 아니하며, 주택신축판매업을 폐업하는 경우에는 잔존재화를 간주매출로 보고 자가공급으로 보아 그 간주매출 가액을 총수입금액에 산입하여 종합소득세를 과세하는 것인 바, 폐업 후에는 사업용 재고주택이 아니라 일반 보유주택으로 전환된 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것이 정당하고, 국세청 전산자료에 의하여 개인별 총사업내역을 확인한 바, 청구인의 사업내역을 전혀 확인할 수 없으므로 사업을 영위하지 아니한 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 1986년 12월에 다세대주택 6가구를 신축하여 분양하였으나, 분양받은자 중에 3가구와 법정다툼 등으로 중도금 및 잔금을 수령하지 못한 상태에서 20여년 후인 2007.3.9. 당초 분양계약이 없었던 것으로 보아 제3자에게 다시 양도계약을 체결한 경우, 종합소득세 과세대상으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. 제19조【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점주택 신축판매 후 건설업 등을 영위한 사실이 없고, 쟁점주택의 양도는 분양사업을 폐업한 후 20여년이 경과한 시점에서 양도한 것이므로 사업용 재고주택이 아니라 일반 보유주택의 양도로 보고 양도소득세를 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 쟁점주택을 사업용으로 신축하여 분양목적으로 소유하고 있었으며, 최초 분양받은 자인 안○○○ 등은 계약금만 납부한 상태에서 중도금도 지불하지 아니한 상태에서 타인에게 매도한 사실이 있고, 쟁점주택에 가압류도 하면서 20여년을 무단 점유하였기 때문에 청구인은 당초 분양이 실질적으로 원천적인 무효로 보아 쟁점주택을 이○○○외 2인에게 다시 분양하였으므로 양도소득이 아닌, 사업소득으로 보아 종합소득세를 과세하여야 한다고 주장하므로 이에 대해 본다.

(1) 처분청의 결정결의서 및 등기부등본 등에 의한 쟁점주택 분양내역을 보면, 청구인과 함께 최초분양받은 자임을 주장하는 안○○○외 2인은 등기부등본에 소유자로 기재된 사실이 없고, 아래와 같이 이○○○외 2인이 2007.3.8.부터 2007.3.12.까지 청구인으로부터 쟁점주택을 매매를 원인으로 소유권이전등기한 것으로 나타난다.

○○○

(2) 청구인은 쟁점주택의 양도를 양도소득이 아닌, 사업소득으로 보아 종합소득세를 과세하여야 한다고 주장하면서 분양계약서, 부동산매매계약서 및 부동산임의경매결정서 등을 제출하므로 이에 대해 본다. (가) 청구인이 당초 안○○○외 2인에게 쟁점주택을 분양하면서 작성한 분양계약서에 의하면, 매수자 3인이 각각 분양금액은 장기융자금 500만원, 일반은행 200만원을 포함하여 1,370만원으로 하고 1986.11.23. 계약금 20만원, 1986.12.10. 중도금 30만원, 1986.12.26. 잔금 625만원을 지급하는 것으로 기재되어 있고, 단서조항에 잔금 중 200만원은 무이자로 대체하며 약속어음 공증 및 저당권을 설정하기로 한다는 내용이 기재되어 있다. (나) 청구인이 안○○○외 2인과 계약이 해제된 것으로 보아 이○○○과 2007.3.9. 체결한 매매계약서에 의하면, 매매대금은 6,000만원으로 하며 계약금 및 중도금 없이 계약일인 2007.3.9. 일시불로 지급하고 매도인은 매매대금을 수령함과 동시에 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 쟁점주택의 명도는 2007.3.9. 인도하는 것으로 기재되어 있고 매수자 이○○○, 이○○○도 같은 내용으로 매매계약을 체결하였다. (다) 청구인은 안○○○외 2인이 쟁점주택 융자금에 대한 이자를 납부하지 아니하여 ○○○은행에서 경매신청하였음을 입증하는 증빙으로 ○○○지방법원의 2000.7.10.자 부동산임의경매결정서○○○를 제출하고 있는 바, 그 내용을 보면, 채권자는 주식회사 ○○○은행, 채무자는 이○○○이며, 청구금액은 20,482,880원 및 위 금원중 16,609,480원에 대한 1995.3.8.부터 완제일까지 연 17%, 3,873,400원에 대한 2000.6.8.부터 완제일까지 연 17%의 이자를 지급하는 것으로 결정되었음이 확인된다. (라) 청구인은 ○○○지방법원의 부동산 가압류 결정에 대해 2007.1.18. 위 법원에 이의신청서○○○를 제출하였는 바, 그 내용을 보면, 채무자(청구인)는 채권자(안○○○외 2인)에게 주택을 분양하였고, 채권자는 분양받은 후 계약금으로 340만원을 채무자에게 지급하고 입주하였는데 나머지 1,035만원은 ○○○은행의 장기융자 500만원, 일반은행대출 200만원 등으로 지급받기로 하였으며, 채무자가 1988.3.16. ○○○은행에 주택을 담보로 대출받은 후, 이전등기도 안하고, 채무인수와 이자도 부담하지 아니하는 등 대금 지급을 안하고 있어, 결국 채권자는 계약금 340만원만 내고 20년 이상 무상으로 거주하고 있는 것인 바, 채권자가 ○○○은행 대출금이자를 지급하지 아니하여 ○○○은행이 2000.11.10. 자로 경매신청을 하였는데, 청구인이 이자를 변제하고 경매를 취소시켰으며, 부득이 2000.11.17. 채권자에게 내용증명우편으로 해약과 계약금몰수를 통지하였으므로 가압류결정을 취소해 주기 바란다는 내용이 기재되어 있다.

(3) 위 사실관계 등을 종합해 볼 때, 주택의 신축양도가 양도소득인지 아니면 사업소득인지 여부는 계속성·반복성 여부에 따라 판단하여야 하는 바, 쟁점주택은 20여년 전에 신축하여 분양한 점, 국세청 전산자료에 의하면, 청구인은 당초 쟁점주택 분양일 이후 주택신축판매업 등의 사업을 영위한 사실이 없는 것으로 확인되는 점 등으로 보아 쟁점주택의 양도는 계속성·반복성이 없는 일시소득에 해당하므로 처분청이 양도소득으로 보아 과세한 처분은 타당하다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 양도를 사업소득이 아닌, 양도소득으로 보아 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.