근저당권 설정금액을 양도대가로 보아 양도가액에 합산하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006.1.27. 조○○○(이하 청구인과 함께 “양도인들”이라 한다)과 1/2 공유로 ○○○ 대지 304.1㎡, 건물 1,041.72㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 공매에 의해 취득하였다가, 2007.6.15. 매수자 김○○○에게 양도하고 취득가액 2억7,200만원, 양도가액은 3억2,500만원으로 하여 2007.8.31. 처분청에 2007년 귀속 양도소득과세표준 예정신고 및 세액 12,115,440원을 자진납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 청구인이 영업권대가 2억원(유흥주점 1억원, 모텔 1억원, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 신고누락한 것으로 보고 청구인이 신고한 양도가액 3억2,500만원에 쟁점금액을 포함한 금액 5억2,500만원을 양도가액으로 보아 2009.1.5. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 74,394,880원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 매수자 김○○○과 쟁점부동산을 3억2,500만원에 매매하기로 하는 매매계약을 체결하였으나, 김○○○은 자금이 부족하여 ○○○은행에서 쟁점부동산을 담보로 3억원을 대출받아 청구인에게 지불하고 나머지 2,500만원은 추후 지불하기로 하였으며, 청구인이 쟁점부동산 양도당시 쟁점부동산에 근저당권 1억2,000만원을 설정하고 양도한 후, 2007.9.18. 쟁점부동산에 다시 근저당권 1억원을 설정한 것은 청구인이 김○○○으로부터 받지 못한 매매대금 2,500만원에 대한 권리확보와 쟁점부동산의 유흥주점 시설 및 모텔시설비를 받기 위해 설정한 것인 바, 쟁점부동산은 공매로 취득하였으며, 청구인이 보유하고 있을 때나, 양도 후에도 정상적인 운영이 되지 아니하여 현재 법원에서 경매가 진행중임에도 처분청에서 근저당권 설정금액이 무형의 경제적가치의 대가라는 명확한 근거도 없이 매매잔금 및 비품매매대금에 대한 채권확보 목적의 근저당권 설정을 영업권으로 추정하는 것은 근거과세원칙에 위배되며, 잔금 및 시설비 등의 매매대금을 받지 못하여 근저당권 설정금액 2억원을 영업권으로 추정하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 근저당권 설정금액 2억2,000만원이 유흥주점 및 모텔시설의 비품대금으로 양도소득세 과세대상이 아니라는 청구주장에 대하여 살펴보면, 양수인 김○○○은 확인서에서 총 매매대금을 9억5,000만원으로 하여 양도인들과 합의하였으나, 양도인들의 양도소득세를 줄이기 위해 6억5,000만원으로 허위계약서를 작성하였고, 3억원은 추가로 받기로 하였으며, 6억5,000만원은 2007.6.15. 은행으로부터 대출을 받아 양도인들에게 각각 3억2,500만원을 결제하여 주었고, 양도인들은 추가로 받기로 한 3억원의 채권확보를 위하여 2007.6.15. 청구인 1억2,000만원(실지 채무액 1억원), 조○○○ 1억2,000만원(실지 채무액 1억원)의 근저당권을 설정하였으며, 나머지 1억원은 조○○○도 모르게 청구인과 양수인 김○○○ 사이에 약속한 금액으로써 조○○○의 의심을 사지 않기 위하여 2007.9.18. 청구인의 지인 나○○○ 명의로 근저당권을 설정한 것이며, 청구인이 제시한 비품매매계약서는 근저당권 설정을 앞두고 받기로 한 신고누락 부동산가액 1억원의 세금을 없애기 위한 방편으로 양도대금을 비품 매매대금인 것처럼 위장한 서류임을 진술한 점 등으로 보아 청구인이 비품대금 임을 주장하는 2억원은 양도소득세를 줄이기 위해 신고누락한 부동산 양도가액으로 보는 것이 타당하다. 따라서 청구인이 받을 양도대금 2억원은 신고누락한 쟁점부동산의 양도가액에 포함되어야 하므로 이를 당초 신고한 양도가액 3억2,500만원에 합산하고 실지양도가액을 5억2,500만원으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 근저당권 설정금액 2억원(쟁점금액)을 양도대가로 보고 청구인이 신고한 양도가액 3억2,500만원에 쟁점금액을 합한 금액 5억2,500만원을 양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)

4. 다음 각목의 1에 해당하는 자산(이하 이 장에서 “기타자산”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2003. 12. 30. 개정)

• 가. 사업용고정자산(제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 영업권이 포함되어 양도된 것으로 인정되는 것과 행정관청으로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점금액을 신고누락한 것으로 보고 청구인이 신고한 양도가액 3억2,500만원에 쟁점금액을 합한 금액 5억2,500만원을 양도가액으로 보아 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 매수자 김○○○으로부터 받지 못한 매매대금 2,500만원에 대한 권리확보와 쟁점부동산의 유흥주점 시설 및 모텔시설비를 받기 위해 설정한 것인 바, 처분청에서 근저당 설정금액이 무형의 경제적가치의 대가라는 명확한 근거도 없이 매매잔금 및 비품 매매대금에 대한 채권확보 목적의 근저당권 설정을 영업권으로 추정하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하면서 비품 및 시설비 매매계약서 등을 제출하므로 이에 대해 본다.

(1) 처분청의 양도소득세 조사복명서에 의하면, 쟁점부동산의 취득자인 김○○○ 등에 대한 조사결과 쟁점부동산 양도당시 여관 부분에 대한 권리금 1억원(2007.6.15.)과 지하 유흥주점 부분에 대한 권리금 1억원, 합계 2억원을 신고누락 하였음을 확인하고, 청구인의 양도가액을 5억2,500만원으로 보아 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점금액 2억원을 매수자 김○○○으로부터 받지 못한 매매대금 2,500만원에 대한 권리확보와 쟁점부동산의 유흥주점 시설 및 모텔시설비를 받기 위해 설정한 것이므로 이를 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하면서 비품 및 시설비 매매계약서 등을 제출하므로 이에 대해 본다. (가) 청구인은 건물수리비 3,000만원과 집기 비품 인수비용 4,000만원, 명도소송비 약 500만원을 본인이 전부 지출하였다고 주장하면서 비품 및 시설비 매매계약서를 제출하였는 바, 그 물건내역을 보면 지하유흥주점내 제빙기외 일체 시설 및 비품, 모텔에 있는 일체 시설 및 비품을 1억원에 매수자 김○○○에게 양도하는 것으로 기재되어 있다. (나) 청구인은 양도대금 3억2,500만원 중 잔금 2,500만원과 비품대금 1억원에 대한 채권확보 목적으로 2007.6.15. 근저당권을 설정하였음을 주장하면서 등기부등본을 제출하고 있는 바, 등기부등본상 근저당권 설정내역을 보면, 채무자는 김○○○, 근저당권자는 청구인과 공유자 조○○○이며, 채권최고액은 청구인과 조○○○ 공히 각각 1억2,000만원으로 근저당권을 설정한 것으로 나타난다. (다) 처분청 조사공무원이 양수인 김○○○으로부터 2009.3.27. 징취한 확인서에 의하면, 쟁점부동산 취득당시 전소유자 지○○○와 합의한 거래금액은 9억5,000만원이나, 보유현금이 1,000만원에 불과하여 6억5,000만원은 대출금으로 결제하여 주고 나머지 3억원은 나중에 주기로 하면서 청구인에게 2억원, 조○○○에게 1억원의 근저당권을 설정해 주기로 하였고, 2007.6.15. 지○○○ 및 조○○○에게 각각 채권최고액 1억2,000만원(실채무액 각각 1억원)으로 근저당권을 설정하여 주었으며, 나머지 1억원은 청구인의 요청에 의하여 조○○○도 모르게 시차를 두고 2007.9.18. 나○○○ 명의로 채권최고액 1억원의 근저당권을 설정해 주었으며, 매매계약서를 6억5,000만원으로 작성한 것은 양도소득세를 줄이기 위한 방편으로 청구인의 제의에 의하여 이루어졌음을 확인하고 있다. (라) 또한 청구인과 함께 쟁점부동산을 양도한 공유자 조○○○은 2008.9.29.자 확인서에서 본인은 쟁점부동산을 청구인과 공동(각 지분1/2)으로 취득하였고, 청구인이 건물관리 및 운영(임대)을 해서 수리비 및 임대수입 등에 대해서는 전혀 아는 바가 없으며, 김○○○에게 양도시 작성한 매매계약서상 양도가액 6억5,000만원 중 6억원은 등기이전 당시 계좌이체로 지급(청구인 3억원, 조○○○ 3억원) 받았으나, 나머지 5,000만원과 건물의 여관부분 권리금 2억원을 받지 못해 건물 등기부등본상 2007.6.15.자로 근저당권을 설정하였음을 확인하였다. (마) 청구인은 쟁점부동산을 공매로 취득하였으며, 현재 경매진행 중에 있음에도 처분청에서는 근저당권 설정 금액이 무형의 경제적가치의 대가라는 명확한 근거도 없이 매매잔금 등에 대한 채권확보목적의 근저당권 설정금액을 영업권으로 추정하여 과세하였다고 주장하나, 처분청은 위 김○○○의 진술내용 등을 근거로 쟁점금액을 영업권이 아닌, 청구인이 양도소득세를 줄이기 위해 과소신고한 것으로 보고 쟁점부동산의 양도가액에 포함하여 과세하였음이 확인된다.

(3) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 청구인은 세무조사시 여관분에 대한 권리금 1억원, 지하 유흥주점에 대한 권리금 1억원, 합계 2억원을 받지 못하였다고 확인하고 있는 점, 매수자 김○○○의 진술에 의하면, 쟁점금액은 영업권이 아닌, 청구인이 양도소득세를 줄이기 위해 과소신고한 금액임이 확인되고, 청구인은 양도대가중 미수금 2억원의 대가로 지하 유흥주점 ○○○에서 발생하는 월세 200만원을 매월 이자명목으로 수령하였으며, 조○○○에게는 미수금 1억원의 대가로 양수자 김○○○이 매월 100만원씩 이자명목으로 지급하였다고 진술한 점 등으로 볼 때, 청구인이 추가로 받은 쟁점금액 2억원은 비품 및 시설비 등이 아닌, 양도소득세를 줄이기 위해 신고누락한 부동산가액으로 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점금액을 당초 신고한 양도가액 3억2,500만원에 포함하고 양도가액을 5억2,500만원으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.