쟁점사업장의 부동산을 매매하고 신고한 분양가액이 실지 분양가액인지 여부(경정)

[주 문] 1.OO세무서장이 2008.12.5. 청구인에게 한 2006년 귀속 종합소득세 153,166,710원과 OO세무서장이 청구인에게 한 부가가치세 2006년 제1기 12,721,340원, 2006년 제2기 8,875,930원의 부과처분은 경기도 OOO OOO OO OOOOO O OOO OO OOOOO 105호의 실지분양가액을 120,000,000원, 1203호의 실지분양가액을 130,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 청구외 OOO을 명의상 사업자로 하여 경기도 OOO OOO OO OOOOOO OOO에서 ‘OOOOO’(126-13-3*, 이하 “쟁점사업장”이라 한다)이라는 상호로 토지 2,178㎡, 건물연면적 9,841.31㎡ 13층 규모의 근린생활시설 및 업무시설을 2005년도에 준공하여 부동산매매업을 영위한 사업자로, 중부지방국세청장은2008.9.24. ～ 2008.10.6. 청구인에 대한 개인통합조사를 실시한 결과,청구인이 쟁점사업장의 부동산을 분양하여 2006년도에 분양수입금액 273,845천원(이하 “쟁점수입금액”이라 한다)을 신고누락하고 입주자가 부담한 전력비 등 경비 52,225천원을 필요경비에 부당하게 산입하였다고 보아 쟁점수입금액을 청구인의 수입금액에 산입하고 부당하게 공제받은 필요경비를 부인하여 주소지 관할세무서인 OO세무서장(이하 “처분청①”이라 함)과 사업장 관할세무서인 OO세무서장(이하 “처분청②”라 함)에게 과세자료로 통보하였다.
• 나. 이를 근거로 OO세무서장은 2008.12.5. 청구인에게 2006년 귀속 종합소득세 153,166,710원을 경정고지하고, OO세무서장은 청구인에게 부가가치세 2006년 제1기 12,721,340원, 2006년 제2기 8,875,930원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점사업장의 부동산 분양 후 청구인이 <표1>과 같이 쟁점수입금액을 누락하였다고 보았으나, 청구인과 수분양자간에 작성한 분양계약서와 청구인이 관리목적으로 작성한 수입금액분석표상의 실분양가가 청구인이 수분양자로부터 실지 받은 분양대금이며 청구인이 신고한 분양가액이 분명한 사실이다. OOOOOOOOOO OO OOOOO OO OOOOO OO (OOOO) 처분청의 과세근거가 되는 확인서는 조사당시 처음으로 세무조사를받아보는 청구인으로서는 매우 당황하여 궁박한 상태에 처해 있었고 세법에 무지하여 그 결과의 중요성을 정확히 파악하지도 못한 채 오로지 조사를 조기에 종결하여 곤궁한 상황을 벗어나고자 하는 일념에서 조사공무원의 유인과 종용에 따라 작성한 것이며, 처분청의 조사 분양가액은 실지로 받은 분양대금을 무시하고 단순히 같은 용도·면적인 타 건물의 분양가액을 참고하여 결정되었는 바, 동일한 용도·면적의 다른 건물과 실지분양가액에 있어 현저하게 차이가 나는 이유는 분양 이후인 2006년도부터 운영자금의 경색이 우려되는 상황에서 지역경제의 낙후성과 지리적 환경을 잘 몰라서 분양수익성을 오판하였고 그 결과 분양실적이 매우 비관적으로 전개됨에 따라 조기 처분할 수밖에 없는 위기에 처하게 되어 그 대응책의 일환으로 염가판매할 수밖에 없었으며, 실지로 104개호 중 23개호가 경매 및 공매로 강제처분되었고 청구일 현재에도 7개호가 경매 진행 중에 있는데 이는 총분양예정가액인 121억 원 중 36%인 약 44억 원 상당으로써 중대한 사업상 손실이 발생되었는 바, 사업성 결여에 의한 저가 분양으로 신고분양가액이 실지분양가액임이 분명함에도 이를 정당한 이유 없이 부인하고 동일한 용도·면적인 건물의 실지분양가를 조사분양가액 및 총수입금액으로 결정한 이 건 부과처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 105호와 관련한 누락분 123,320,000원에 대하여 청구인은 과세전적부심사 청구를 제기하면서 하도급업체의 공사대금에 대한 채무변제분이라고 주장하고 있으나, 이 건 105호의 분양가액과 채무변제는 별개의 문제로 채무부분을 분양가액에서 감하여 산정할 수는 없으며, 808호·813호·1002호 및 1203호와 관련하여 중부지방국세청장은 청구인과 비슷한 시기에 분양한 동일 평형의 오피스텔 및 아파트에 비하여 이들의 분양가액을 특별한 사유없이 낮은 가액으로 신고한 것을 확인하고 비슷한 시기에 분양된 오피스텔 및 아파트의 가액을 참고하여 아래 <표2>와 같이 808호·813호·1002호 및 1203호의 가액을 산정하여 결정하였다. OOOOOOOOOO OOOO OOOO OOOO (OO O O) 청구인은 심판청구를 제기하면서 중부지방국세청장이 조사한 분양가액은 실제 분양가액이 아니며, 청구인이 당초 신고한 분양가액이 정당하므로 청구인이 누락한 수입금액이 없다고 주장하면서 아래 <표3>과 같이 분양계약서를 첨부하고 있으나, OOOOOOOOOO OOOO OOO OOOOO (OO O O) 매수자인 OOO, OOO이 808호, 813호를 양도하고 양도소득세 신고시 세무서에 제출한 분양계약서, 등기 접수시 등기소에 제출한 105호·1002호 및 1203호의 분양계약서를 징취하여 확인한 바, 청구인이 위 매수인들과 계약한 분양대금은 아래 <표4>와 같이 중부지방국세청장이 당초 조사한 가액과 정확히 일치하는 점으로 볼 때, 청구인이 쟁점수입금액을 누락한 것으로 보아 이 건 부과한 처분은 정당하다. OOOOOOOOOO OOOOOOOO OOO OOO OOOOO (OO O O)

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점사업장의 부동산을 매매하고 신고한 분양가액이 실지 분양가액인지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2009.12.31, 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제24조 【총수입금액의 계산】① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2)소득세법 시행령 (2008.2.22, 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제48조 【사업소득의 수입시기】사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각 호에 규정하는 날로 한다.

11. 제1호 내지 제10호의 4에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매 대금을 청산한 날. 다만，대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인은 경기도 OOO OOO 소재 13층 규모의 쟁점사업장에 근린생활시설 및 업무시설을 2005년도에 준공하여 부동산매매업을 영위한 사업자로, 중부지방국세청장의 개인통합 조사결과 청구인이 쟁점사업장의 부동산을 분양하여 2006년도에 분양수입금액 273,845천원을 신고누락하고 입주자가 부담한 전력비 등 경비 52,225천원을 필요경비에 부당하게 산입한 것으로 보아 누락한 수입금액을 수입금액에 가산하고 부당하게 공제받은 필요경비를 부인하여 처분청에 과세자료로 통보하였고, 처분청은 이를 근거로 2008.12.5. 청구인에게 2006년 귀속 종합소득세 153,166,710원 및 부가가치세 2006년제1기 12,721,340원, 2006년 제2기 8,875,930원을 경정고지하였다.

(2) 쟁점사업장 중 105호와 관련하여,처분청은 2006.1.11. 발행한 건물공급가액 231,526,506원과 토지공급가액 11,793,494원의 합계인 243,320,000원을 분양수입금액이라는 의견이나, 청구인은 2006.6.30. 공급가액 123,320,000원의 부의 세금계산서를 발행하여 당초 공급가액을 120,000,000원으로 수정하였으므로 분양수입금액이 120,000,000원이라고 주장하며 다음과 같은 증빙을 제시하고 있다. (가)쟁점사업장과 관련하여 2006년 제1기에 OOOOO OOO가 OOO에게 발행한 세금계산서 및 계산서는 <표5>와 같다. OOOOOOOOOO OOOOO OOO OOOOO O OOO OO (OO O O) (나)2006.1.10. OOOOO OOO이 OOO에게 쟁점사업장 상가 105호 면적 86㎡를 분양하면서 작성하였다는 분양계약서에 의하면 계약금으로 분양대금 전액인 120,000,000원을 지급하는 것으로 기재된 사실이 나타난다. (다) 쟁점사업장 상가105호를 매수한 OOO의 부동산 거래사실확인서에 의하면 2006.1.10. 105호를매매총액 120,000,000원에 거래한 사실이 틀림없음을 확인하고 있으며, 인감증명서가 첨부되고 인감도장이 날인되어 있음이 나타난다. (라)청구인이 OOO에게 쟁점사업장 상가 105호를 분양하면서 2006.1.11. 발행한 세금계산서 및 계산서에 의하면 건물공급가액 231,526,506원, 부가가치세 23,152,650원이며, 토지공급가액은 11,793,494원으로 나타나며, 2006.6.30. 105호에 대하여 건물공급가액은 △123,320,000원, 부가가치세는 △12,332,000원을 차감하고 부의 세금계산서를 교부한 것으로 나타난다. (마)2006.9.15. 청구인이 대표이사로 재직하던 OOOOOO(O)O OOO(OOO)의 상가(105호) 분양잔금 및 부가가치세에 대하여 정산하기로 한 확인서에 의하면 OOOOOO(주)이 받아야 할 금액 총 77,730,883원 중 OOO(OOO) 소유의 오피스텔 402호를 대물(63,751,000원)로 변제하기로 하며, 차액 13,979,883원은 갑에게 지급하기로 한 사실이 나타나며, 105호 등기부등본에 의하면 채권최고액 119,000,000원이 채무자 OOO, 근저당권자는 OO농업협동조합으로 하여 2006.1.11. 근저당권이 설정된 것으로 나타난다. (바) 상기 정산서에 의하면 OOO이 105호를 담보로 대출받아 91,500,000원을 상환하였다고 기재되어 있는데, 청구인이 제시한 OOO의 농협계좌(203016-56-)의 2006.1.16. 입금내역을 보면 OOO이 91,500,000원을 입금한 사실이 나타난다. (사) 105호를 매수한 OOOO OOO OOO이 당시 쟁점사업장에 대한 하도급공사를 시공하고 지급받을 공사 대금에 대한 정산서에 의하면 2006.1.11. 105호에 대하여 “실분양가: 120,000,000원/계약서금액243,320,000원, 계약자:OOO(계산서발행)”으로 기재된 사실이 나타난다. (아) OOOOOO(O)(OOOO O OOO)O OOOOOOO OOO OOO(OOOO OO)이 2004.5.20. 체결한 쟁점사업장의 창호, 금속, 외장, 유리공사의 하도급계약서에 의하면 착공일은 2004.5.25., 준공일은 2005.1.30., 계약금액은 1,375,000,000원(공급가액: 1,250,000,000원, 부가가치세 125,000,000원)으로 기재되어 있음이 나타난다. (자) 처분청이 제시한2006.1.11. OO군수로부터 검인된 쟁점사업장 105호 상가의 분양계약서에 의하면 OOOOO OOO이 OOO에게 총 분양대금 243,320,000원에 분양한 것으로 나타나며, 계약내역과 입금내역란에 2005.12.1. 계약금 24,000,000원, 2005.12.8. 1차 중도금 50,000,000원, 2005.12.13. 2차 중도금 49,320,000원으로 기재되어 있으며 하단에 분양금액 243,320,000원이 기재되어 있음이 나타난다.

(3) 808호와 관련하여,처분청은 쟁점상가의 소유권이전 등기시 첨부된 분양계약서에 근거하여 조사한 가액 89,281,000원을 실지분양가액으로 조사하였으나, 청구인은 실지 분양가액은 분양계약서와 같이 66,593,000원이 분명하다고 주장하면서, 분양가액이 차이나는 이유는최초 신축공사 하도급자가 실지 분양가액으로 쟁점건물을 대물변제 받은 후 계약자에게 전매함으로서 비롯된 것으로 이전 등기시 첨부된 분양계약서는 양도소득세와 취득세, 등록세 등 조세부담을 회피하고자 하는 상대방의 요청으로 형식상 작성한 것에 불과하다고 주장한다. (가) 2006.2.1. OOOOO OOO이 OOO에게 쟁점사업장 오피스텔 808호 77.98㎡를 분양하면서 작성한 것으로 기재된 분양계약서에 의하면 계약금으로 6,600,000원과 2006.2.10. 59,993,000원, 합계 66,593,000원을 지급하는 것으로 기재된 사실이 나타난다. (나) 처분청이 제시한 2006.2.15. 여주군수로부터 검인된 쟁점사업장 808호 상가의 분양계약서에 의하면 OOOOO OOO이 OOO에게 총 분양대금 89,281,000원에 분양한 것으로 나타나며, 2006.2.1. 계약금 8,928,100원과 잔금 80,352,900원으로 기재되어 있음이 나타난다.

(4) 813호와 관련하여,처분청은 쟁점상가의 소유권이전 등기시 첨부된 분양계약서에 근거하여 조사한 분양가액52,873,000원을 실지 분양가액으로 조사하였으나, 청구인은 실지 분양가액은 분양계약서와 같이 36,909,000원이 분명하다고 주장하면서, 분양가액이 차이나는 이유는이는 최초 신축공사 하도급자가 실지 분양가액으로 쟁점건물을 대물변제 받은 후 계약자에게 전매함으로서 비롯된 것으로 이전 등기시 첨부된 분양계약서는 양도소득세와 취득세, 등록세 등 조세부담을 회피하고자 하는 상대방의 요청으로 형식상 작성한 것에 불과하다고 주장한다. (가) 청구인이 대표이사로 재직한OOOOOO(O)O OOO(510407-1***)이 2004.7.22. 체결한 쟁점사업장의 미장공사 하도급계약서에 의하면 착공일은 2004.7.20., 준공일은 2004.12.30., 계약금액은 120,000,000원으로 기재되어 있음이 나타난다. (나)2006.3.8. OOOOO OOO이 OOO에게 쟁점사업장 오피스텔 813호 46.16㎡를 분양하면서 작성한 것으로 기재된 분양계약서에 의하면 분양금액이 36,909,000원으로 기재된 사실이 나타난다. (다) 처분청이 제시한2006년 3월 OO군수로부터 검인된 쟁점사업장 813호 상가의 분양계약서에 의하면 OOOOO OOO이 OOO에게 총 분양대금 52,873,000원에 분양한 것으로 나타나며, 2006.3.8. 분양대금을 모두 지급한 것으로 기재되어 있음이 나타난다.

(5) 1002호와 관련하여,처분청은 쟁점상가의 소유권이전 등기시 첨부된 분양계약서에 근거하여 조사한 분양가액123,600,000원을 실지 분양가액으로 조사하였으나, 청구인은 실지 분양가액은 분양계약서와 같이 75,000,000원이 분명하다고 주장하면서,분양가액이 차이나는 이유는최초 신축공사 하도급자가 실지 분양가액으로 쟁점건물을 대물변제 받은 후 계약자에게 전매함으로서 비롯된 것으로 이전 등기시 첨부된 분양계약서는 양도소득세와 취득세, 등록세 등 조세부담을 회피하고자 하는 상대방의 요청으로 형식상 작성한 것에 불과하다고 주장한다. (가)2005.9.23. OOOOO OOO이 OOO에게 쟁점사업장 아파트 1002호 106.21㎡를 분양하면서 작성한 것으로 기재된 분양계약서에 의하면 분양금액이 75,000,000원으로 기재된 사실이 나타난다. (나) 국세통합시스템에 의하면 OO세무서장은청구인이 심판청구를 제기한 이후에 1002호 아파트의 전용면적이 84.75㎡로서 부가가치세 면제대상으로 보고 직권경정하여 2009.4.10. 당초 고지한 2006년 제1기 부가가치세를 12,721,340원에서 7,085,880원을 차감하여 경정한 사실이 나타난다. (다) 처분청이 제시한2006.2.8. OO군수로부터 검인된 쟁점사업장 1002호 상가의 분양계약서에 의하면 OOOOO OOO이 OOO(700815-2)에게 총 분양대금 123,600,000원에 분양한 것으로 나타나며, 2005.9.23. 계약금 15,600,000원, 2005.10.10. 1차 중도금 50,000,000원, 2006.2.7. 잔금 58,000,000원이 입금내역에 기재되어 있음이 나타난다.

(6) 1203호 관련하여,처분청은 쟁점상가의 소유권이전 등기시 첨부된 분양계약서에 근거하여 조사한 분양가액183,320,000원을 실지 분양가액으로 조사하였으나, 청구인은 실지 분양가액은 분양계약서와 같이 130,000,000원이 분명하다고 주장하면서,분양가액이 차이나는 이유는등기하면서 양도소득세 등 세금부담을 덜고자 하여 형식상 작성해 준 것에 불과하다고 주장한다. (가) 2006.7.5. OOOOO OOO이 OOO에게 쟁점사업장 아파트1203호 156.34㎡를 분양하면서 작성한 것으로 기재된 분양계약서에 의하면 분양금액이 130,000,000원으로 기재된 사실이 나타나며,1203호가 OOO에게 소유권 이전된데 대하여 청구인은 당초 OOO과 130,000,000원에 계약하였으나, 자금 부족으로 계약을 해제하는 대신 OOOO OOO OOO를 소개받아 같은 금액으로 재 계약하였다고 주장한다. (나) 쟁점사업장 상가 1203호를 매수한 OOO의 부동산 거래사실확인서에 의하면 2006.7.5. 1203호를 매매총액 130,000,000원에 거래한 사실이 틀림없음을 확인하고 있으며, 인감증명서가 첨부되고 인감도장이 날인되어 있음이 나타난다. (다) 처분청이 제시한 2006.7.10. 작성한 것으로 기재된 쟁점사업장 1203호의 분양계약서에 의하면OOOOO OOO이 OOO(620220-2)에게 총 분양대금 183,360,000원에 분양한 것으로 나타나며, 계약금 30,000,000원, 잔금 153,360,000원으로 기재되어 있음이 나타난다.

(7) 청구인은 쟁점사업장 상가의 수입금액 분석표를 제시하며, 청구인이 관리목적으로 작성한 금액으로서 실지 받은 분양대금이라고 주장하고 있으며, 수입금액 분석표상의 이 건 쟁점이 된 상가에 대하여 기재된 분양가액을 보면, ‘105호: 당초 분양가 195,000,000원, 실분양가 119,999,999원’, ‘808호: 당초 분양가 92,900,500원, 실분양가 66,593,465원’, ‘813호: 당초 분양가 52,873,000원, 실분양가 36,909,000원’, ‘1002호: 당초 분양가 128,520,000원, 실분양가 75,000,000원’, ‘1203호: 당초 분양가 197,747,500원, 실분양가 120,047,063원’으로 기재된 사실이 나타난다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 처분청이 검인계약서 등에 의하여 청구인이 수입금액을 누락하였다고 보아 소득세 및 부가가치세를 부과한데 대하여 청구인은 사업여건이 어려워 저가 분양하였으므로 신고분양가액이 정당하다고 주장하고 있으나, 쟁점사업장의808호, 813호, 1002호에 대하여 청구인은 대물변제라고 주장할 뿐, 이를 입증할 만한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 813호 관련 조용선과 체결한 하도급계약서를 제시하고 있으나, 분양받은 자는 OOOOO OOO이 전매하였다는 청구주장 이외에 이를 입증할 만한 증빙을 제시하지 못하므로 청구인이 당초 신고한 분양가액이 실지분양가액이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 다만, 105호의 경우 처분청이 제시한계약서에 기재된, 계약금 24,000,000원, 1차 중도금 50,000,000원, 2차 중도금 49,320,000원의 합계는 123,320,000원으로, 계약서상의 분양대금 243,320,000원과 일치하지 아니하여 이를 신빙성이 있다고 보기 어려운 점, 105호 및 1203호 매수자들이 거래사실확인서를 제시하며 청구인이 제시한 계약서를 실지계약서로 확인하고 있는 점, 수입금액 분석표에 의하면 당초 분양가액과 실지분양가액의 비율 차이가 큰 상가 및 아파트도 다수 나타나는 점 등으로 볼 때,쟁점사업장의 사업성 결여로 105호는 120,000,000원, 1203호는 130,000,000원에 저가 분양하였다는 청구주장에 신빙성이 있다고 보이는 바, 처분청이 105호 및 1203호에 대하여 분양수입금액을 누락하였다고 보아 한 종합소득세 및 부가가치세 부과처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.