쟁점주택은 2001년 확정분양 방식으로 계약되어 임대되다가 임차보증금이 매매대금으로 전환된 임대아파트로서 매매계약서상의 금액이 쟁점주택의 증여당시 시가를 반영하였다고 볼 수 없는 점, 쟁점주택과 비교대상주택이 차별화되었다고 인정할 만한 자료를 제시하지 못하고 있고 증여당시 주택의 기준시가가 동일한 점 등으로 볼 때이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨.
쟁점주택은 2001년 확정분양 방식으로 계약되어 임대되다가 임차보증금이 매매대금으로 전환된 임대아파트로서 매매계약서상의 금액이 쟁점주택의 증여당시 시가를 반영하였다고 볼 수 없는 점, 쟁점주택과 비교대상주택이 차별화되었다고 인정할 만한 자료를 제시하지 못하고 있고 증여당시 주택의 기준시가가 동일한 점 등으로 볼 때이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨.
심판청구를 기각한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (5) 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다. (6) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용?공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류?규모?거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (7) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 청구인은 2006.11.13. 자 ○○○에게 채무 6,000만원을 인수시키는 조건으로 쟁점주택을 부담부증여한 후, 청구인이 2006.9.21. (주)○○○과 계약체결한 쟁점주택의 매수대금 7,200만원을 증여가액으로 하여 부담부 채무 6,000만원에 대한 양도차익이 -720,000원(=부담부증여분에 대한 양도가액 6,000만원-부담부증여분에 대한 취득가액 6,000만원- 필요경비 72만원)인 것으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점주택의 증여가액을 2006.11.10. 매매계약된 비교대상주택의 매매사례가액 85,000만원으로 하여 양도차익을 7,142,000원(=부담증여분에 대한 양도가액 60,000,000원-부담부증여분에 대한 취득가액 50,823,000원-필요경비 2,035,000원)으로 계산하고 이 건 양도소득세를 경정고지하였다.
(2) 청구인은 쟁점주택의 증여일과 청구인이 매수한 쟁점주택의 매수계약일의 시차가 불과 40여일에 불과한데도 쟁점주택의 증여가액을 매매대금 7,200만원으로 하지 않고 비교대상주택의 매매사례가액을 적용함은 부당하다는 주장이다.
(3) 쟁점주택과 비교대상주택의 내역은 아래와 같다.
○○○
(4) 한편, 쟁점주택의 등기부등본에 의하면, 쟁점주택은 2004.1.16. (주)○○○ 명의로 소유권보존되어 2005.2.3. 청구인이 가등기권자인 소유권이전청구권 가등기(2004.8.5. 매매예약)가 경료되었다가 2006.10.26. 가등기가 말소되어 2006.10.26. 청구인에게로 소유권이 이전경료(2006.9.21. 매매)된 것으로 나타난다. 이에 대해 우리원에서 (주)○○○(주식회사 ○○○은 2004.4.27. 주식회사 ○○○로 상호변경)에 문의한바, 쟁점주택은 임대아파트로 2001년 임차인 모집당시 확약서 등을 작성하여 임대보증금 7,200만원에 소유권 이전하기로 계약하고 일정기간 요건 충족 후 임대보증금을 매매대금으로 전환하여 소유권을 이전하는 확정분양 방식으로 임대 및 소유권을 이전한 주택이라고 답변하였다.
(5) 살피건대, 청구인은 2006.9.21. (주)○○○과 7,200만원에 체결한 매매계약서 등을 근거로 쟁점주택의 증여당시 시가가 7,200만원에 해당한다는 주장이나, 쟁점주택은 2001년 확정분양 방식으로 계약되어 임대되다가 임차보증금이 매매대금으로 전환되어 소유권이 이전된 임대아파트로서 매매계약서상의 금액 7,200만원이 쟁점주택의 증여당시(2006.11.13.)의 시가를 반영하였다고 볼 수 없는 점, 쟁점주택과 비교대상주택은 같은 동, 같은 층에 이웃한 주택으로 쟁점주택과 비교대상주택이 차별화되었다고 인정할 만한 관련자료를 제시하지 못하고 있고 증여당시 양 주택의 기준시가가 동일한 점 등으로 볼 때 처분청이 쟁점주택의 부담부증여분에 대한 양도소득세 계산시 매매사례가액을 적용하여 양도차익을 산정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.