다가구 주택은 단독주택으로서 전용면적이 264㎡를 초과하고 실지양도가액이 6억원을 초과하여 고급주택에 해당하므로 신축주택감면대상에서 제외함
다가구 주택은 단독주택으로서 전용면적이 264㎡를 초과하고 실지양도가액이 6억원을 초과하여 고급주택에 해당하므로 신축주택감면대상에서 제외함
심판청구를 기각합니다.
(1) 쟁점주택의 신축연도인 1999년은 신축주택 취득자에 대해 양도소득세가 감면되었고, 조세특례제한법제99조 규정에 의하면, 자기가 건설한 주택의 경우 1998.5.22.부터 1999.6.30.(국민주택의 경우는 1999.12.31.)까지 사용승인 또는 사용검사(임시사용 포함)를 받은 주택은 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득에서 차감한다고 규정하고 있으므로 쟁점주택의 양도에 대하여는 위 감면 규정이 적용되어야 하고, 쟁점주택은 다가구주택으로서 총 24가구이며, 가구별로 85㎡미만인 국민주택에 해당되므로 취득일로부터 5년간은 감면 규정이 적용되어야 한다. (2) 소득세법 시행령제167의3 제1항에 의하면, 소득세법제104조 제1항 제2호의3 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다)소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다고 규정하고 있으며, 제5호를 보면 조세특례제한법제99조 및 제99조의3 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택은 중과세율 60% 적용대상에서 제외되는 것으로 규정하고 있음에도 처분청이 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 과세하는 것은 부당하다.
(3) 처분청 결정결의서에 의하면, 쟁점①주택의 취득가액은 141,009,500원으로 기재되어 있고, 동 가액을 평당가액으로 환산하면 1999년의 평당 건축비용이 1,294,327원으로 산정되는 바, 처분청에서 1999년도 평당 건축비를 120~130만원으로 보아 과세하는 것은 부당하며, 참고로 당시 표준건축비를 보면, 평당 1,935,000원으로 명시되어 있으므로 청구인이 시공자인 최○○에게 내용증명을 발송하여 확인된 금액인 평당 200만원에 면적을 곱하여 산정된 금액을 쟁점①주택의 취득가액으로 보아 과세하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점주택이 1999.10.5. 사용승인 받은 건물로서 조세특례제한법제99조 규정에 의한 감면대상인 신축주택에 해당되므로 처분청의 부과처분은 부당하다고 주장하나, 같은 조 제1항 단서에서는 소득세법제89조 제3호의 규정에 의하여 고급주택(거주용건물의 연면적, 가액, 시설 등이 기준을 초과하는 고급주택을 제외)은 신축주택 감면대상에서 제외하도록 규정하고 있으며 같은 법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 및 제156조(고급주택의 범위)에서 규정하는 바와 같이 다가구주택은 단독주택에 해당하고, 쟁점주택 면적(517.5㎡)이 고급주택 기준면적(264㎡) 이상이므로 신축주택 감면대상에 해당하지 아니한다.
(2) 청구인이 쟁점주택 양도당시 보유하고 있던 주택(○○빌리지)은 2004.11.11. 취득 주택(조세특례제한법제99조 및 같은 법 제99조의3에서 규정하는 취득기간인 2003.6.30. 이후 취득)으로 다주택 중과대상에서 제외되는 감면신축주택에 해당하지 않으므로 당초처분은 정당하다.
(3) 청구인은 건물신축 도급금액 6억2,600만원(평당 200만원)을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 취득가액은 소득세법제97조 제1항 제1호에서 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 규정하고 있고 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 적용하도록 규정하고 있으며, 청구인이 쟁점주택 시공자에게 보낸 거래가액에 대한 내용증명은 단순히 매매가액을 확인하는 절차에 의해 주고받은 임의적인 문서로서 신빙성이 없으므로 환산가액을 취득가액으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.
① 쟁점주택을 조세특례제한법제99조 규정에 의한 감면대상 주택으로 보아 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득에서 차감할 수 있는지 여부
② 쟁점주택이 조세특례제한법제99조 및 제99조의3 에서 규정하는 감면주택에 해당하는 것으로 보고 1세대 3주택 중과세율(60%) 적용대상에서 제외할 수 있는지 여부
③ 쟁점주택 중 374-3 주택의 취득가액을 141,009,500원으로 보아 과세한 처분의 당부
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (1998. 12. 28. 개정)
1. 자기가 건설한 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 (1999. 8. 31. 개정) (2) 조세특례제한법 부칙 제29조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】(2002.12.11. 법률 제6852호로 개정)
① 이 법 시행 전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. (3) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 부과하지 아니한다. (1994. 12. 22. 개정)
1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)
2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (1998. 12. 28. 개정) 제97조①【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
(1) 쟁점①에 대해 본다. 처분청은 조세특례제한법제99조 제1항 단서에서 고급주택은 신축주택 감면대상에서 제외하도록 규정하고 있으며, 소득세법 시행령제155조(1세대 1주택의 특례) 및 제156조(고급주택의 범위)에서 규정하는 바와 같이 다가구주택은 단독주택에 해당하고, 쟁점주택 면적(517.5㎡)이 고급주택 기준면적(264㎡) 이상이므로 쟁점주택은 신축주택 감면대상에 해당하지 아니한다고 보아 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 쟁점주택이 다가구주택으로서 총 24가구이며, 가구별로 85㎡미만인 국민주택에 해당되므로 취득일로부터 5년간은 감면 규정이 적용되어야 한다고 주장하므로 이에 대해 본다. (가) 청구인은 조세특례제한법제99조에서 정한 감면대상 신축주택의 취득기간(1998.5.22.~1999.6.30., 국민주택의 경우는 1999.12.31.까지) 내인 1999.10.5. 사용승인을 받았으며, 쟁점주택의 등기부등본상 면적을 보면, 517.5㎡로서 이를 기준으로 할 경우 고급주택의 기준면적인 264㎡ 이상에 해당한다. (나) 처분청은 쟁점주택이 다가구주택으로서 단독주택에 해당하며, 그 면적이 고급주택 기준인 264㎡ 이상이므로 쟁점주택을 고급주택으로 보아 조세특례제한법제99조 규정에 의한 양도소득세 감면규정의 적용을 배제하였으며, 이에 대해 청구인은 쟁점주택이 다가구주택으로서 국민주택에 해당되므로 취득일로부터 5년간은 감면 규정이 적용되어야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령제155조(1세대1주택의 특례) 및 제156조(고급주택의 범위)에서 규정하는 바와 같이 다가구주택은 단독주택에 해당하고, 쟁점주택 면적(517.5㎡)이 고급주택 기준면적(264㎡) 이상이므로 쟁점주택은 신축주택 감면대상에 해당하지 아니한다. 따라서 쟁점주택은 단독주택으로서 전용면적이 264㎡를 초과하고 실지양도가액이 6억원을 초과하여 고급주택에 해당되므로, 처분청이 양도소득세의 감면을 배제하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대해 본다. 처분청은 쟁점주택의 양도는 1세대 3주택의 양도에 해당한다고 보아 중과세율 60%를 적용하여 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 쟁점주택을 조세특례제한법제99조 규정에 의한 감면대상 주택으로 보고 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택의 양도에 해당하지 아니하는 것으로 보아 중과세율(60%) 적용대상에서 제외하여야 한다고 주장하나, 위 "(1)"에서 살펴본 바와 같이 쟁점주택은 1세대 3주택의 양도에 해당하므로 처분청이 중과세율 60%를 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 쟁점③에 대해 본다. 처분청은 쟁점①주택의 신축비용과 관련한 증빙의 제출이 없어 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액에 의해 취득가액을 산정하여 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 건물신축 도급금액 6억2,600만원(평당 200만원)을 쟁점주택의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하면서 청구인이 건물 시공업자에게 보낸 거래가액에 대한 내용증명을 제출하므로 이에 대해 본다. (가) 청구인이 2007.11.28. 최○○에게 발송한 내용증명을 보면, 청구인은 1999년 쟁점①주택을 신축할 당시 평당 2백만원에 신축하였으며, 양도소득과세표준 예정신고시 내용증명을 증빙으로 첨부하여 신고하지만, 추후, 거래계약서가 필요한 경우에는 동생을 통해서 그 서류를 받을수 있도록 협조해 달라는 내용이 기재되어 있으며, 청구인은 당시 표준건축비가 평당 1,935,000원 임을 볼 때, 위 내용증명에 기재된 평당가액 200만원에 면적을 곱한 금액을 쟁점①주택의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하면서 내용증명을 증빙으로 제출하고 있다. (나) 소득세법제97조 제1항 1호에서 취득가액은 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 규정하고 있고 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 적용하도록 규정하고 있는 바, 청구인이 쟁점주택 시공업자에게 보낸 거래가액에 대한 내용증명은 단순히 매매가액을 확인하는 절차에 의해 임의적으로 작성된 문서로서 동 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하며, 청구인은 위 내용증명외에 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있다. 따라서 처분청이 쟁점①주택의 취득가액이 불분명하다고 보고 환산가액을 취득가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.