양수자가 제출한 매매계약서의 취득가액을 실제 양도가액으로 과세한 사례

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001.2.19. 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ***번지 ○○빌라 *402호(이하 ‘쟁점주택“이라 한다)을 2001.5.21. 안○○에게 양도하고 취득가액과 양도가액을 각각 20,000천 원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 안○○이 2003.10.20. 쟁점주택을 양도한 후 양도소득세 신고시 제출한 쟁점주택의 매매계약서(이하 "쟁점매매계약서"라 한다)상 취득가액이 45,000천 원인 사실을 확인하고, 쟁점주택의 양도가액을 45,000천 원으로 보아 2009.1.12. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 19,630,080원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택의 실지거래가액은 23,000천 원이고, 쟁점매매계약서는 안○○의 요구에 의하여 허위로 작성해 준 매매계약서로서 쟁점매매계약서상 매매가액 45,000천 원은 실지거래가액이 아니므로 이를 쟁점주택의 양도가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택의 부동산 중개인이 쟁점주택의 매매가액이 45,000천 원이라고 확인하고 있고, 쟁점매매계약서상 매매가액은 45,000천 원으로서 청구인과 안○○, 부동산 중개인의 인장이 날인되어 있는 사실을 감안하면 쟁점매매계약서상 매매가액을 쟁점주택의 양도가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도가액을 45,000천 원으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.2.19. 취득한 쟁점주택을 2001.5.21. 안○○에게 양도하고 취득가액과 양도가액을 각각 20,000천 원으로 하여 양도소득세를 신고한 사실이 양도소득세 과세표준신고서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 안○○이 2003.10.20. 쟁점주택을 양도한 후 양도소득세 신고시 제출한 쟁점매매계약서상 매매가액이 45,000천 원인 사실을 확인하고, 쟁점주택의 양도가액을 45,000천 원으로 보아 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 19,630,080원을 경정·고지한 사실이 양도소득세 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인이 쟁점주택의 실지거래가액은 45,000천 원이 아닌 23,000천 원이므로 처분청이 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있는 내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 쟁점주택을 취득하기 전 쟁점주택의 전소유자 박○○과 임차인 신○○ 사이에 전세금 반환 청구소송과 명도소송이 있어 주택상태가 매우 좋지 아니하였고, 명도소송 기간 중 공실인 쟁점주택에 노숙자 등이 거주하면서 보일러, 문, 싱크대, 변기, 장판 및 벽지 등을 훼손하여 2001.2.19. 쟁점주택을 시가보다 낮은 가격인 20,000천 원에 취득하였다. (나) 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점주택의 시세가 45,000천 원은 하였으나 명도소송 진행과정에서 쟁점주택의 훼손이 심하여 수리가액이 상당하고 매도가 불확실하여 안○○에게 25,000천 원에 양도하는 것으로 정하였고, 그 후 안○○이 매매가액을 낮추어 줄 것을 강력하게 요구하여 매매가액을 23,000천 원으로 2,000천 원을 감액하여 주었으나 양도소득세를 절감할 목적으로 매매계약서상 매매가액은 20,000천 원으로 기재하였다. (다) 매매가액이 23,000천 원인 매매계약서의 작성일은 2001.4.18.로서 등기부등본상 쟁점주택의 매매원인일 2001.4.18.과 일치하나, 쟁점매매계약서의 작성일은 2001.5.7.로서 매매원인일 2001.4.18.과 일치하지 아니하고, 쟁점주택을 매매한 이후 쟁점주택에 대한 채무액(대출금)을 승계한 이외에 안○○로부터 어떠한 금전도 수취한 사실이 없으므로 실지거래가액이 아닌 쟁점매매계약서상 매매가액 45,000천 원을 쟁점주택의 양도가액으로 보아 양도소득세를 부과함은 부당하다.

(4) 처분청이 쟁점주택의 실지거래가액이 45,000천 원에 해당하는 것으로 본 근거는 다음과 같다. (가) 쟁점주택의 취득자 안○○이 2003.10.20. 쟁점주택을 양도한 후 취득가액을 45,000천 원으로 하여 양도소득세를 신고하면서 쟁점매매계약서를 제출하였고, 쟁점매매계약서상 매매금액은 45,000천 원으로서 청구인과 안○○, 부동산 중개인(○○중개사 손○○)의 인장이 날인되어 있고 주택은행 융자금 채무액(25,000천 원)을 승계하는 것까지 기재되어 있는 사실을 감안하면 쟁점매매계약서는 실지 매매계약서에 해당한다. (나) 쟁점주택의 매매시 부동산 중개인인 손○○이 2008.9.9. 쟁점주택의 기준시가가 20,000천 원이나, 45,000천 원에 매매되었다는 사실을 확인하고 있다.

(5) 살피건대, 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점주택의 시세가 45,000천 원이라고 인정하고 있는 점, 쟁점매매계약서는 ○○은행 융자금 채무액(25,000천 원)을 승계하는 것까지 구체적으로 기재되어 있고 청구인과 안○○, 부동산 중개인의 인장이 모두 날인되어 있는 점, 쟁점주택의 매매시 부동산 중개인 손○○이 쟁점주택의 매매가액이 45,000천 원이라는 사실을 인정하고 있는 점을 감안하면 쟁점매매계약서는 쟁점주택의 매매에 따라 작성된 실지매매계약서로 봄이 상당하다 할 것이다.

(6) 따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도가액을 45,000천 원으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.