주택 부수토지에 대한 환지예정지 토지를 양도하고 주택이 수용되는 경우 비과세 적용여부

심판청구를 기각한다.

청구인이 1991.4.20. 상속받은 ○○○ 대지 238㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ○○○이 ○○○지구 토지구획정리사업에 의한 환지예정지(○○○구획정리지구 7BL 10LT 221.3㎡)를 공고한 이후인 2008.6.26. 이○○○에게 양도하고 2008.9.11. 양도소득세 21,180,850원을 신고·납부하였다. 청구인은 쟁점토지는 동 토지상의 건물 111.76㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 1세대1주택 부수토지로서 쟁점토지의 양도소득은 양도소득세 비과세규정의 적용대상에 해당되는 것으로 보아 2008.10.16. 양도소득세를 환급해 달라는 취지의 경정청구를 제기하였다. 처분청은 청구인이 쟁점건물과 그 부수토지인 쟁점토지를 구분하여 양도하였으므로 소득세법 제89조 제3호 및 같은 법시행령 제154조의 1세대1주택 비과세규정의 적용대상에 해당되지 아니한 것으로 보아 2009.2.2. 청구인의 경정청구를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지가 ○○○의 토지구획정리사업의 시행으로 인하여 환지되었으나 쟁점주택은 보상가에 대한 이의제기 및 거주 중인 세입자와의 주거문제 등으로 인하여 협의매수가 지연됨에 따라 쟁점토지의 환지예정지를 먼저 양도한 것일 뿐 쟁점토지는 1세대 1주택 비과세의 규정이 적용되는 부수토지에 해당하므로 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제89조 제3호 및 같은 법시행령 제154조 제1항에서 거주자인 1세대가 일정요건(3년 이상 보유 등)을 갖춘 주택과 이에 부수되는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법시행규칙 제72조 제2항에서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 의하여 수용되는 경우에는 수용되는 당해 주택(그 부수토지를 포함) 또는 부수토지와 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지 포함)도 비과세한다고 규정하고 있는 바, 이는 공익사업으로 타의에 의하여 부득이하게 협의매수·수용되는 경우에 대한 특례규정으로 이 건의 경우처럼 환지의 경우를 포함하고 있지 아니하므로 쟁점토지를 먼저 양도한 후 쟁점주택이 수용되는 경우는 해당되지 아니한다고 봄이 타당하다.

• 가. 쟁 점 1세대1주택자인 청구인이 쟁점토지에 대한 환지예정지 공고일 이후 쟁점토지를 양도한 후, 쟁점토지상의 주택이 수용된 경우 쟁점토지를 1세대1주택 부수토지로 보아 동 토지의 양도소득에 대하여 양도소득세 비과세규정을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ~2. (생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. (생략)

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

• 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
• 나. ~다. (생략)

3. (생략)

○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

○ 소득세법시행규칙 제72조 【1세대 1주택의 특례】

② 영 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 당해 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○○과 청구인은 2008.10.27. 쟁점건물 및 수목 등을 보 상법 제68조 및 같은 법시행규칙 제16조 제6항의 규정에 따라 산정된 단가를 쌍방협의에 의하여 정하고 7,350만원에 협의매수하기로 매매계약을 체결한 사실이 매매계약서에 나타난다.

(2) 청구인이 2008.6.16. 쟁점토지의 환지예정지인 ○○○대지 221.3㎡를 ○○○ 거주하는 이○○○에게 1억 5,410만원에 매도하기로 계약을 체결하고 계약당일 계약금 1,500만원을, 2008.6.23. 중도금 4,000만원 및 2008.6.26. 잔금 9,910만원을 지급하기로 약정하였음이 토지매매계약서 및 환지예정지(체비지)증명원에 나타난다.

(3) 청구인은 1991.12.11. 쟁점건물 및 쟁점토지를 협의분할에 의한 상속을 원인으로 취득하여 쟁점토지는 2008.6.16. 매매를 원인으로 2008.7.10. 1억 5,410만원에 이○○○에게 양도하고, 쟁점건물은 2008.10.16. 공공용지의 협의취득을 원인으로 같은 날 인천광역시에 양도하였음이 등기부등본에 나타난다. (4) 소득세법시행령 제155조 제1항 에서 “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.”고 규정하면서, “이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.”고 규정하고 있다.

(5) 위 사실관계 및 관계법령을 살펴보건대, 청구인은 쟁점토지를 이○○○에게 양도하고 잔금 9,910만원을 2008.6.26. 지급받기로 약정하였으나 동 잔금을 지급받았다는 증빙이 없으므로 등기부등본상 소유권이전등기일인 2008.7.10. 쟁점토지가 양도된 것으로 보아야 하고, 쟁점건물은 2008.10.16. ○○○에 협의매수된 사실에 대하여는 처분청과 다툼이 없다. 따라서 쟁점토지는 ○○○에 협의매수되지 아니하고 환지예정지인 나대지인 상태에서 이○○○에게 양도된 사실이 확인되는 바, 주택 및 그 부수토지가 협의매수되거나 수용되는 경우를 전제로 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은 법시행령 제154 제1항에 의한 1세대 1주택의 특례규정을 적용하여야 하나 이 건의 경우 동 규정을 적용하는 것은 적합하지 아니한 것으로 보이는 바, 청구인에게 한 이 건 양도소득세의 과세처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리한 결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.