청구인이 양수인으로부터 회수가 불가능하다고 주장하는 쟁점금액을 청구인의 부동산매매업 사업소득을 산정하면서 대손금 등으로 차감하여야 하는 지 여부와 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련하여 지출하였다는 쟁점경비를 부동산매매업의 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장의 당부

1. XX세무서장이 2008.11.12. 청구인에게 한 2004년 귀속 종합소득세 82,558,140원의 부과처분은 (주)□□종합건설에게 지급한 토목공사비 5,000,000원과 (주)○○○○토목설계공사에게 지급한 설계비 500,000원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.11.29. 정○○로부터 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 82-*, 산 13-○, 산13-□, 산13-△ 임야 계 21,453㎡를 취득하였으나 청구인에게 소유권이전 등기를 하지 아니한 채 토지의 일부(82-○ 2,964㎡, 82-▷ 2,505㎡, 82-□ 3,004㎡, 82-△,◇,◎ 5,166㎡로서 이하 “쟁점토지”라 한다)에 토목공사를 한 후 쟁점토지를 주○○, 배○○, 박○○, 김○○에게 각각 206,581,000원, 181,883,00 0원, 209,369,000원, 359,473,000원에 양도하기로 계약을 체결하였는데, 잔금을 수령하기 전에 82-□ 3,004㎡ 및 82-○ 2,964㎡는 2004.7.27.에 82-▷ 2,505㎡ 및 82-△,◇,◎ 5,166㎡는 2004.9.24.에 각각 소유권이전등기를 해 주었으며, 청 구인은 동 양도와 관련하여 양도소득세나 종합소득세 신고를 하지 아니하였다.
• 나. □□지방국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과 청구인이 쟁점토지의 양도와 관련하여 부동산매매업을 영위하였음에도 동사업소득 181백만원에 대한 종합소득세를 신고하지 아니하였다는 과세자료를 처분청에 통보하였다.
• 다. 처분청은 위 자료통보에 따라 2008.11.12. 청구인에게 2004년 귀속 종합소득 세 82,558,140원을 결정고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 정○○로부터

○○도 ○○군 ○○면 ○○리 82-*외 3필지 임야 계 21,453㎡를 500백만원에 취득하는 매매계약서를 체결하였으나, 청구인이 이들 토지를 미등기한 약점을 정○○가 이용하여 추가로 225백만원을 요구하였고, 청구인이 이를 지급하였는 바, 청구인이 주○○외 3인에게 양도한 쟁점토지의 취득원가는 460,930,000원이 된다. 한편, 청구인은 위 토지를 정○○로부터 취득한 후에 일부토지에 토목공사를 하였는데, 토목공사비 195,000,000원, 토공사비 50,000,000원, 토목공사설계비 108,500,000원을 지출하였고, 위 토지의 취득 및 양도와 관련된 소송으로 인하여 변하여 비용 24,000,000원을 지출하였음에도 이 건 과세처분에 있어서 필요경비에 산입되지 아니한 금액(이하 “쟁점경비”라 한다)도 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 주○○외 3인에게 계 957,306,000원에 양도하기로 계약을 체결하였으나, 동 양도대금 중 701,050,000원만을 지급받았을 뿐 나머지 금액 256,256,000원 가운데 209,675,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 양수인들이 지급불능상태에 있어서 지급받을 수 없었고, 위에서 본 바와 같이 취득원가 및 부대비용 등이 838,430,000원에 달하여 결국 90,799,000원의 양도차손이 발생하였기 때문에 과세관청에 관련 세무신고를 하지 아니하였음에도 처분청이 단순히 매매계약서상 양도가액을 기준으로 하여 이 건 과세한 처분은 실질과세의 원칙에 위배되는 것으로서 부당하다. 또한, 청구인이 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련하여 지출한 금액 중 필요경비에 산입되지 아니한 변호사 비용 24,000,000원 등(쟁점경비)은 추가로 경비에 산입되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지의 양도대금 중 209,675,000원 (쟁점금액)이 회수불가능하므로 이를 대손금으로 처리하여야 한다고 주장하지만 실제로 동 미수금이 있는지 확인되지 아니하고, 청구인이 영위한 부동산 매매업의 사업소득 귀속시기는 쟁점토지의 소유권이전등기일인 2004년인 바, 청구인이 매매대금의 일부를 받지 못하였더라도 양수자에 대한 청구인의 채권이 존재하는 한 2004년 귀속 사업소득은 매매계약서상 약정금액이 되어야 하며, 나아가 청구인이 2004년 귀속 종합소득세를 신고하지 아니하였는 바, 쟁점금액을 결산조정사항인 대손금으로 인정할 수 없을뿐더러, 설령 인정하더라도 2004년 귀속 대손금으로 처리할 수는 없다.

(2) 청구인이 주장하는 필요경비(쟁점경비) 중 쟁점토지의 취득원가 460,930,000원(처분청은 474,735,940원을 인정), 토목공사비 190,000,000원, 토공사비 50,000,000원, (주)○○○○토목설계공사에게 지급한 설계비 62,000,000원은 당초 조사시부터 필요경비로 인정하였는 바, 계약서에 의하여 추가지급 사실이 확인되는 위 토공사비 5,000,000원과 설계비 500,000원은 필요경비로 추인하여 직권시정할 것이다. 그러나 청구인이 ○○측량토목설계공사에게 지급하였다는 38,000,000원은 청구인이 양도한 쟁점토지와는 관련이 없는 바, 그 중 28,000,000원은 82-1, 92-, 82-1○, 산 13-과 관련된 비용이고, 나머지 10,000,000원은 82-외 2필지 및 82-▷과 관련된 공장변경승인에 따른 용역비이며, (주)□□측량토목설계공사에게 지급하였다는 8,000,000원도 복구설계 및 준공검사용역으로서 쟁점토지 양수자의 공장건축 관련비용으로 확인된다. 한편, 청구인은 쟁점금액 중 변호사 비용 24,000,000원에 대하여 조사당시에 언급하지 아니하였을 뿐 아니라 청구인이 심판청구시 제출하고 있는 자료만으로는 이 건 부동산매매업과의 관련성이 입증되지 아니하고, 그 지급시기도 2005~2007년 귀속이어서 2004년 귀속 필요경비로 산입할 수 없다.

• 가. 쟁점

(1) 청구인이 양수인으로부터 회수가 불가능하다고 주장하는 쟁점금액을 청구인의 부동산매매업 사업소득을 산정하면서 대손금 등으로 차감하여야 하는지 여부(주위적 청구)

(2) 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련하여 지출하였다는 쟁점경비를 부동산매매업의 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장의 당부(예비적 청구)

• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

② 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항을 대통령령으로 정한다.

(3) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액 • 사업소득금액 • 일시재산소득금액 •기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4) 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제48조 【사업소득의 수입시기】 사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다.

11. 제1호 내지 제10호의 4에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기 • 등록일 또는 사용수익일로 한다. (5) 소득세법 시행령(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산 】

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

16. 대손금(부가가치세 매출세액의 미수금으로서 회수할 수 없는 것 중 부가가치세 법 제17조 의 2의 규정에 의한 대손세액공제를 받지 아니한 것을 포함한다)

② 제1항 제16호의 규정에 의한 대손금은 다음 각호의 1에 해당하는 것으로 한다.

1. 채무자의 파산 • 강제집행 • 형의 집행 또는 사업의 폐지로 인하여 회수할 수 없는 채권

2. 채무자의 사망 • 실종 • 행방불명 등으로 인하여 회수할 수 없는 채권

3. 기타 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 회수할 수 없다고 인정되는 채권

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인이 정○○로부터 쟁점토지를 매수하였으나 미등기상태에서 토공사 등을 한 후 쟁점토지를 주○○외 3인에게 양도한 사실은 청구인과 처분청이 제출한 자료에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 청구인이 쟁점토지의 양도대금 중 아래 표에서 보는 바와 같이 양수인으로부터 회수가 불가능한 209,675천원(쟁점금액)을 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다. 양도물건 (쟁점토지) 양수인 약정대금 (천원) 청구주장 미수령액(천원) 청구주장 회수 여부 및 사유

○○리 82-○ (2,964㎡)

○○가구 주○○ 206,581 46,581 법원판결에 의해 회수가능

○○리 82-▷ (2,505㎡)

□□공업사 배○○ 181,883 35,623 회수불능

○○리 82-□ (3,004㎡) **피혁 박○○ 209,369 4,369 회수불능

○○리 82-△,◇,◎ (5,166㎡) △△상사 김○○ 359,473 169,683 회수불능 계 957,306 256,256 회수불능금액 계 209,675천원 (나) 청구인은 △△상사 김○○로부터 토지양도대금 중 169,683천원을 회수할 수 없다고 판단하는 근거로서 김○○가 국세 479,124,300원을 체납한 사실이 XX세무서장의 체납확인서에 의하여 확인되는 점, 김○○가 금융기관(○○은행, □□카드, △△카드, 캐피탈, ○○캐피탈)에 3개월 이상 연체자로서 신용불량자가 되어 있고, 근로복지공단 보험료를 체납하고 있으며, 지방법원 **지원에서 채무불이행자 결정을 한 사실이 금융관리대상 정보조회에 의하여 확인되는 점, 김○○의 주소지 관내에 재산이 없다는 사실이 미과세증명서에 의하여 확인되는 점 등을 들고 있으며, 따라서 청구인으로서는 도저히 양도대금 중 미수령 잔액을 회수할 수 없었다고 주장하면서 김○○의 사실확인서도 제출하고 있다. 한편, 청구인은 김○○외에 배○○와 박○○으로부터도 양도대금 중 미수령 잔액을 지급받을 수 없음이 확실함에도 이들이 청구인의 쟁점토지 미등기 전매를 빌미로 어떤 협조도 하지 아니할 뿐 아니라 연락도 되지 아니하기 때문에 김○○와 같은 증빙을 준비할 수 없다고 소명하고 있다. (다) 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 주○○, 배○○, 박○○, 김○○에게 각각 206,581천원, 181,883천원, 209,369천원, 359,473천원에 양도하였지만 위에서 본 바와 같이 배○○, 박○○, 김○○로부터 동 양도대금 중 209,675천원(쟁점금액)을 지급받을 수 없으므로 쟁점금액을 청구인의 양도소득 내지는 부동산매매사업의 사업소득을 산정함에 있어서 차감하여야 한다고 주장하는 것으로 보인다. (라) 그렇지만 청구인이 정○○로부터 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 82-, 산 13-○, 산13-□, 산13-△ 임야 계 21,453㎡를 취득하여 이중 쟁점토지(82-○ 2,964㎡, 82-▷ 2,505㎡, 82-□ 3,004㎡, 82-△,◇,◎ 5,166㎡)에 토목공사를 한 후 주○○ 등 4인에게 양도한 것은 부동산매매업에 해당한다고 할 것인 바(소득세법기본통칙 19-7도 같은 뜻), 사업소득금액 계산시 필요경비에 산입되는 대손금은 그 필요경비로 산입하는 연도에 회수불능의 사실이 객관적으로 확정된 채권에 한하는 것이고, 채무자가 사업을 폐지하고 도피하였다 할지라도 동인의 재산의 잔존여부 등을 확인함이 없이는 그 채권의 전부가 대손금에 해당한다 할 수 없는 것이며(대법원 96누14418, 1997.11.28. 참조), 나아가 당해채권이 소득세법 시행령 제55조 제1항 제16호 에서 규정하고 있는 대손금에 해당하더라도 동 채권이 소멸시효의 완성 등에 의한 신고조정대상이 아니라 ‘채무자의 파산 • 강제집행 • 형의 집행 또는 사업의 폐지로 인하여 회수할 수 없는 채권’이나 ‘채무자의 사망 • 실종 • 행방불명 등으로 인하여 회수할 수 없는 채권’에 해당하는 경우에는 소득세법 상 결산조정을 하는 경우에만 필요경비로서 인정되는 것이다(대법원 2006두16663, 2007.1.12. 참조). 따라서 청구인이 제출하고 있는 양수인 김○○의 사실확인서 및 김○○와 관련된 국세체납확인서 등에 의하여는 청구인의 쟁점토지의 양수인 김○○와 배○○ 및 박○○으로부터 양도대금 중 209,675천원(쟁점금액)을 지급받지 못한다는 사실이 확정되었다고 보기 어려울 뿐 아니라 부동산매매업을 영위하는 것으로 하여 2004년 종합소득세 신고를 하지 아니한 청구인의 경우에는 설령 쟁점대금을 대손금으로 보더라도 이를 결산조정에 의하여 2004년도의 대손금으로 처리할 수는 없다고 할 것이므로 쟁점금액을 청구인의 부동산매매업 사업소득을 산정하면서 차감하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

(2) 쟁점 (2)에 대하여 본다. (가) 청구인이 쟁점토지를 정○○로부터 취득하여 주○○ 등에게 양도함에 있어서 지출한 금액 중에 필요경비에 산입되지 아니한 금액(쟁점경비)이 있다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (나) 청구인은 2002.11.29. 정○○로부터 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 82-*, 산 13-○, 산13-□, 산13-△ 임야 계 21,453㎡를 취득할 당시 당초 매매계약서상 양도대금은 500백만원이었으나 정○○의 요구에 따라 추가로 225백만원을 지급하였는 바, 동 토지 중에서 청구인이 주○○외 3인에게 양도한 쟁점토지(13,639㎡)의 취득원가는 460,930,000원이라고 주장하고 있다. 살피건대, 처분청이 제출한 양도소득세 조사종결보고서 등에 의하면 처분청은 청구인이 정○○에게 추가로 대금 225백만원을 지급한 사실을 인정하여 쟁점토지의 취득원가를 474,735,940원으로 산정하면서 정○○에게는 추가로 수령한 대금에 대하여 과세하도록 자료통보한 사실이 확인된다. (다) 청구인은 2004.1.5. (주)□□종합건설(대표이사 서○○)에게 토목공사비 195,000,000원을 지급하였다고 주장하고 있는데, 처분청은 이 건 ‘심판청구에 대한 답변서’에서 이 중 190,000,000원을 기 인정하였고, 나머지 5,000,000원도 지급사실이 인정되므로 직권시정하겠다는 의견을 제출하고 있다. (라) 청구인이 △△중기 최○○에게 2005.2.1. 지급하였다는 토공사비 50,000,000원(2004년 공사분)은 처분청이 기 전액 인정하여 과세하였음이 양도소득세 조사종결보고서 등에 의하여 확인된다. (마) 청구인은 2004년도에 (주) ○○○○토목설계공사(대표이사 조○○)에게 설계비 62,500,000원을 지급하였다고 주장하고 있는데, 처분청은 이 건 ‘심판청구에 대한 답변서’에서 이 중 62,000,000원을 기 인정하였고, 나머지 500,000원도 지급사실이 인정되므로 직권시정하겠다는 의견을 제출하고 있다. (바) 청구인은 (주)○○측량토목설계공사(대표이사 김□□)에게 지급한 38,000,000원도 쟁점토지의 필요경비에 안분하여 산입되어야 한다고 주장하고 있다. 그러나 청구인외 1인(염○○)이 2006년 6월 김□□와 작성한 ‘약정서 및 설계용역내역’을 보면, 동 설계용역은 쟁점토지가 아닌 92-? 등 토지의 도로전용허가 내지 산지전용허가와 관련되거나 토지(쟁점토지를 포함) 매수자의 공장변경승인 등 공장건축과 관련된 것임이 확인되는 바, 쟁점토지의 필요경비에 산입될 수 없다고 판단된다. (사) 청구인은 (주)□□측량토목설계공사(대표이사 박)에게 지급한 8,000,000원도 쟁점토지의 필요경비에 안분하여 산입되어야 한다고 주장하고 있다. 그러나 청구인이 제출하고 있는 박의 견적서를 보면, 동설계비는 ‘복구설계 및 준공검사용역으로서 쟁점토지의 양수자의 공장건축 관련비용인 바, 쟁점토지의 필요경비에 산입 될 수 없다고 판단된다. (아) 청구인은 쟁점토지를 정○○로부터 취득하여 주○○ 등에게 양도함에 있어서 아래 표와 같이 소송에 따른 변호사 비용 24,000,000원을 지출하였는 바, 이를 쟁점토지의 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하면서 관련 소장 및 판결문 등을 제출하고 있다. 그러나 이들 변호사 비용이 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련된 것인지 여부를 심리하기에 앞서 동변호사 비용이 청구인이 쟁점토지를 양도한 이후인 2005년부터 2008년까지 지출되었는 바, 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 하며, 당해연도 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 보는 것이므로 적어도 이 건 종합소득세 부과처분의 과세기간인 2004년도의 필요경비에 산입하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 소송상대방 변호사 지급일 지급액(천원 정○○ 법무법인 □□ 변호사 김** 2005.11.2 4,000(계약금) 주○○ 법무법인 △△ 변호사 변○○ 2007.1.11. 7,000(계약금) 2008.6.18 2,000(경매비용) 박○○ 법무법인 △△ 변호사 변○○ 2006.8.21 5,000(계약금) 정○○ 법무법인 △△ 변호사 변○○ 2007.1.29 6,000(계약금) (자) 위와 같은 사실들을 종합하여 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 정○○로부터 취득하여 주○○ 등에게 양도함에 있어서 지출하였다는 경비 중 2004.1.5. (주)□□종합건설(대표이사 서○○)에게 지급하였다는 토목공사비 5,000,000원과 2004년도에 (주) ○○○○토목설계공사(대표이사 조○○)에게 지급하였다는 설계비 500,000원은 이 건 2004년도의 사업소득의 필요경비에 산입하는 것이 타당하다고 판단되나, 나머지 지출금액은 위에서 본 바와 같이 처분청이 기 필요경비로 인정하였거나 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련된 비용으로 볼 수 없으므로 필요경비로 산입할 수 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2009년 9월 27일