필요경비로 산입한 변호사 수임료, 분쟁 합의금, 중도금 대출이자, 부동산 중개수수료가 정당한지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.11.21. 이○○로부터 △△도 △△시 △△구 △△동 192 △△△△ 103-1903 147.52㎡(56평형, 이하 “쟁점물건”이라 한다)의 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 취득하여, 2004.11.25. 현○○과 그의 처 이△△(이하 “현○○ 외 1인”이라 한다)에게 양도하고, 2005.1.31. 쟁점분양권에 대한 양도가액을 290,936천원, 취득가액을 149,860천원, 필요경비 83,508천원으로 산정하여 2004년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. △△지방국세청장(이하 “당초 조사관청”이라 한다)은 2008년 1월 청구인에 대한 세무조사결과, 쟁점분양권의 양도가액을 318,215천원, 취득가액을 139,860천원으로 보고, 청구인이 신고한 필요경비 83,508천원(변호사 수임료 1,200만원, 분쟁 합의금 1,500만원, 중도금 대출이자 50,508천원, 부동산 중개수수료 600만원)은 쟁점분양권의 양도시 필요경비로 인정되지 않는다는 이유로 처분청에 과세자료로 활용하도록 통보하였고, 처분청은 이에따라 2008.11.10. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 60,236,720원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점분양권을 2004.11.25. 현○○ 외 1인에게 양도하기 이전인 2003.8.13. 이☆☆과 매매계약을 체결하고, 2003.8.28. 한○○과 매매계약을 다시 체결하였으나, 부동산 중개업자들의 사기에 휘말려 소송 등 분쟁으로 변호사 수임료 1,200만원 및 분쟁 합의금 1,500만원이 지출되었고, 이로 인한 거래지연으로 중도금 대출이자를 지출한 것은 쟁점 분양권의 소유권 확보를 위하여 지출한 비용임에도 이를 쟁점분양권 양도차익 계산시 필요경비로 인정하지 아니한 것은 부당하다. 또한, 청구인은 쟁점분양권 양도시 △△특별시 △△구 △△동 21-2 △△ 공인중개사 김○○에게 부동산 중개수수료로 600만원을 지급하고 2004.11.25. 영수증을 받았는데도 처분청은 쟁점분양권 양도시 매매계약서상의 중개업소(○○공인중개사 및 ☆☆공인중개사, 이하 “○○공인중개사 등”이라 한다)와 영수증상의 중개없소(△△ 공인중개사 김○○)가 상이하다는 이유만으로 쟁점분양권 양도차익 계산시 필요경비로 인정하지 않은 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 양도관련 소송비용인 변호사 수임료 1,200만원, 분쟁 합의금 1,500만원 및 중도금 대출이자 50,548천원을 필요경비로 인정해야 한다고 주장한, 이는 소득세법제97조 및 소득세법시행령제163조에 의하여 필요경비에 해당하지 아니하며, 부동산 중개수수료 600만원은 위 △△ 공인중개사 김○○이 수수한 것으로 되어 있으나, 실제매매계약서에는 ○○공인중개사 등으로 기재되어 있는 바, 쟁점분양권과 관련없으므로 필요경비에 해당하지 아니한다.

• 가. 쟁점 쟁점분양권 양도차익을 계산함에 있어 청구인이 필요경비로 산입한 변호사 수임료 및 분쟁 합의금, 중도금 대출이자, 부동산 중개수수료가 정당한지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 이전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (이하 생략)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액(이하 생략)

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (이하 생략)

(2) 소득세법시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 이전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제1항의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다.)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(이하 생략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도 자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세(이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건과 관련한 2004년 귀속 양도소득세 경정결의서 등에 의하면, 당초 조사관청은 청구인의 쟁점분양권 양도와 관련하여 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 쟁점분양권 양도가액 27,279천원을 과소신고하고, 취득가액 지급 증빙 중 1,000만원은 쟁점분양권의 취득과 관련없는 것으로 보고, 필요경비로 공제한 변호사 수임료 등 83,508천원은 부당공제한 것으로 보아 처분청에 과세자료로 통보하였고, 처분청은 이에따라 이 건 과세처분을 하였다.

(2) 쟁점분양권과 관련한 분양계약서 및 권리의무승계 서약서를 보면, 청구인은 쟁점분양권을 2002.11.21. 이○○로부터 취득하였다.

(3) △△지방법원(△△지원) 2003가단31564(2004.8.31. 선고, 분양권명의변경절차이행 사건) 판결문 및 소장(원고: 이☆☆, 원고소송 대리인: 변호사 문○○, 피고: 청구인, 피고 소송대리인 법무법인 ♤♤) 등에 의하면, 청구인(피고)은 2002.11.21. 이○○로부터 쟁점분양권을 매수하여 2003.8.13. 이☆☆(원고)에게 매도하기로 하였으나, 이☆☆의 요청으로 한○○에게 명의변경하기로 하는 등 여러 가지 사정 등의 문제로 이☆☆과 청구인간의 쟁송이 있었으며, 위 사건은 1심에서 청구인(피고)이 승소하였으나, 2심 진행 중에 이☆☆(원고)이 소를 취하하였다.

(4) 청구인은 위 소송과정에서 법무법인 ♤♤에게 소송비용(착수금)으로, 1,200만원(2003.10.21. 500만원, 2004.10.13. 700만원)을 지급하였다는 증빙으로 법무법인 ♤♤이 발행한 세금계산서(2매)를 제시하고 있고, 위 소송을 취하하는 조건으로 이☆☆(원고)에게 합의금으로 1,500만원을 지급하였다면서 이☆☆(원고)의 소송대리인 변호사 문○○과 청구인간에 서명날인된 합의서(2004.11.) 및 이☆☆이 서명날인한 영수증(2004.11.26.) 사본을 제출하였다.

(5) 2004.12.14. △△산업주식회사의 수납 확인서를 보면, 쟁점물건의 분양대금 입금내역은 아래와 같이 기재되어 있다. (단위: 천원) 계약내용 납입내역 원금 연체료 비고 일자 금액 일자 금액 ‘01.09.22 23,000 ‘01.09.22 23,000 23,000

• 이○○ 납부분 ‘01.11.10 66,357 ‘01.11.10 66,357 66,357

• 중도금 은행대출 331,785천원 (청구인 승계) ‘02.01.10 44,238 ‘02.01.10 44,238 44,238

• ‘02.03.11 44,238 ‘02.03.11 44,238 44,238

• ‘02.05.10 44,238 ‘02.05.10 44,238 44,238

• ‘02.07.10 44,238 ‘02.07.10 44,238 44,238

• ‘02.09.10 44,238 ‘02.09.10 44,238 44,238

• ‘02.11.11 44,238 ‘02.11.11 44,238 44,238

• ‘03.11.30 87,599 ‘04.10.15 70,000 60,920 9,079 *청구인 취득일: ‘02.11.21

• - ‘04.11.24 31,151 26,678 4,473 계 442,384 455,936 13,552

(6) 청구인이 쟁점분양권의 △△은행 중도금 대출관련 약정이자 및 연체이자 내역서를 보면, 청구인이 2002.11.21. 취득일부터 2004.11.20. 양도일까지 지출한 대출이자 및 연체이자 등은 50,508천원이다(이☆☆과의 당초 매매계약을 체결한 잔금일자는 2003.8.28. 이므로 그 이후 청구인이 지출한 대출이자 및 연체이자 등은 30,117천원이다)

(7) 2004.11.23. 청구인과 현○○ 외 1인 사이에 작성한 계약서는 아파트 분양권매매계약서(이하 “검인계약서”라고도 한다) 및 부동산매매계약서(2매)로서, (가) 검인계약서는 부동산 중개인 표시가 없는 양 당사자간의 계약서로서 매매대금은 290,936천원(계약금 3천만원, 잔금 260,936천원)으로 기재되어 있고, 잔금지급일은 2004.11.25.이며, 특약사항에 분양권 상태의 계약이라고 기재되어 있다. (나) 쟁점분양권의 양도시 부동산매매계약서는 2004.11.23. 작성한 계약서로서 중개인은 ○○공인중개사 등으로 표시되어 있고, 매도인인 청구인을 대리하여 변호사 문○○과 현○○ 외 1인이 서명날인한 것으로 기재되어 있다.

(8) 한편, 청구인은 쟁점분양권의 양도소득세 신고시 취득가액을 149,860천원으로 신고하면서, 이○○에게 취득자금으로 79,860천원(2002.10.15. 계약금 1,000만원, 2002.10.30 계약금 700만원, 2002.11.21 tit시 등 4,860천원, 2002.11.21 잔금 5,800만원)을 지급한 영수증(4매)을 처분청에 제출한데 대하여, 당초 조사관청은 2002.10.15. 계약금 1,000만원을 지급한 영수증(1매)은 이○○가 아닌 박○○가 발행한 것으로 기재되어 있어 이는 쟁점분양권 취득자금 증빙으로 볼 수 없는 것으로 보아 인정하지 않았는 바, 이 부분은 청구인도 다투지 않고 있다.

(9) 청구인은 변호사 수임료 1,200만원, 분쟁 합의금 1,500만원 및 중도금 대출이자 50,548천원, 부동산 중개수수료 600만원은 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, (가) 청구인이 지출하였다는 변호사 수임료 1,200만원 및 분쟁 합의금 1,500만원은 쟁점분양권을 현○○ 외 1인에게 양도하기 이전에 한○○(또는 이☆☆)에게 양도하려는 과정에서 청구인과 이☆☆ 사이에 다툼으로 인하여 임의 지급한 것에 불과한 비용으로, 소득세법시행령제163조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 취득에 관한 쟁송이 있는 자산 또는 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용이라고 보기 어렵고, 소득세법제97조 및 제1항 및 소득세법시행령제163조 제3항 각호에 열거된 필요경비에 해당하지 아니한다 할 것이다. (나) 중도금 대출이자 50,508천원은 쟁점분양권을 취득하면서 인수한 대출채무에 대한 이자비용으로, 취득자금 중 금융기관 차입금에 대한 이자비용에 대하여는 관련법령에서 필요경비로 규정하지 아니하였으며, 동 이자비용은 자본적 지출액이나 양도 등의 비용에도 해당하지 아니한다.(국심 2005중3867, 2005.11.29, 같은 뜻임) (다) 또한, 청구인이 제시한 부동산 중개수수료 600만원의 영수증은 쟁점분양권의 부동산매매계약서에 기재된 중개인과 관련이 없는 김○○이 발행한 영수증으로서 쟁점분양권의 양도비로 보기 어려우므로 쟁점분양권의 양도차익계산시 필요경비에 산입할 수 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.