실지취득가액을 부인하고 환산가액을 적용하여 양도소득세를 결정한 처분의 당부

○○○세무서장이 2008.12.10. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 241,154,640원의 부과처분은,

1. ○○○동 351-1 전 3,213㎡ 토지의 실지취득가액을 245,000,000원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 ○○○동 산 139 임야 3,445㎡, 같은 동 산 141 임야 3,163㎡, 같은 동 351-1 전 3,213㎡(이하 세 필지의 토지를 “쟁점토지”라 한다)의 실지양도가액을 12억7,896만원으로, 실지취득가액을 8억8,628만원으로 하여 양도소득세 104,963,310원을 자진신고·납부하였다.
• 나. ○○○지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)이 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여 세무조사 한 결과, 청구인이 쟁점토지의 실지취득가액에 대한 입증자료를 제시 못한 것으로 보아 신고한 실지취득가액을 부인하고, 환산가액으로 하여 과세하도록 처분청에 자료통보하자, 이에 처분청은 2008.12.10. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 241,154,640원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지 중 2005.5.6. 취득한 ○○○동 351-1 토지는 농지(田)임에도 2001.9.1. 취득한 연접토지인 ○○○동 산 139 임야 및 산 141 임야보다 낮은 가격으로 취득한 사유는 당해 토지 매도인 이○○○이 당초 자경조건으로 취득하였다가 농사를 짓지 못함에 따라 ○○○시장으로부터 “농지처분의무통지 불이행에 따른 처분명령”을 받고 처분기한 내에 처분하지 아니하면 강제이행금의 행정처분을 받게 될 상황이어서 낮은 가격으로 취득한 것으로 해명한 바 있으며, 처분청은 이○○○이 ○○○동 351-1 토지를 1억1,031만원에 취득하여 청구인에게 2억4,500만원에 양도하고, 2,716만원의 양도소득세를 납부한 사실에 대하여 신고시인결정하면서 당해 토지의 취득가액(2억4,500만원)을 부인하는 것은 매도인 이○○○의 양도가액을 재결정하여야 하는 모순에 빠지게 된다. 또한, 쟁점토지 중 ○○○동 산 139 임야 및 산 141 임야의 취득일자가 등기부등본상 2002.7.24.이나 실제는 등기부등본에 의해 매매예약에 의한 가등기가 2001.9.1.로 확인되는 바와 같이 거래가 이루어진 시점은 8년 전의 일이므로 조사시점에서 거래증빙을 제출하지 못하여 매매계약서상의 취득가액을 인정받지 못한 것이다. 아울러, 쟁점토지를 취득한 자금원은 청구인이 28년간 공무원으로 재직하고, 2000년 6월에 명예퇴직하면서 받은 퇴직금과 청구인의 배우자가 주유소를 수십 년간 운영하면서 모은 자금 및 2001.9.19. ○○○동 1467-23 대지 859㎡를 1억4,500만원에 양도한 자금을 포함하여 쟁점토지의 취득대금으로 지급하였으나, 구체적인 지급증빙을 제시하지 못하여 매도인의 인감증명서를 첨부한 거래사실확인서를 제시하였기에 당초 신고한 실지취득가액이 틀림없다. 따라서, 처분청이 실지취득가액을 부인하고 환산가액으로 하여 양도차익을 산정한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지에 대한 세무조사는 국토해양부장관이 통보한 취득가액과다신고 혐의 자료에 의해 조사를 한 것으로, 거래의 위험에도 불구하고 중개인 없이 쌍방계약에 의한 매매계약서를 작성한 것은 취득가액을 임의로 높이기 위한 혐의가 있으며, 쟁점토지 중 ○○○동 산 139 임야에 대하여 청구인이 이○○○과 한 매매계약서(2001.7.10.)를 보면, 이○○○이 자기소유가 아닌 이○○○ 지분을 위임장도 없이 일방적으로 이○○○ 자신의 도장을 날인하여 양도한 것은 통상적인 부동산거래에서 발생할 수 없는 중대한 하자에 해당하고, 소유권이전청구권가등기를 매도인이 해주도록 계약했으나 가등기 사실이 발견되지 아니하는 등 임의작성된 계약서다. 또한, 쟁점토지 중 ○○○동 산 141 및 산 139 임야에 대해 2002.5.20. 이○○○외1인(엄○○○), 이○○○외 1인(이○○○)과 청구인이 한 각각의 매매계약서를 보면, 2001.7.10. 양도계약이 종료된 것임에도 2002.5.20.자로 하여 양도가액을 3억720만원과 3억3,408만원으로 각각 작성한 것으로 2001.7.10.에는 3.3㎡당 30만원으로 작성하고, 2002.5.20.에는 3.3㎡당 32만원으로 작성한 것으로 신빙성이 없다. 따라서, 청구인이 신고한 실지취득가액이 확인되지 아니하므로 취득가액을 환산가액으로 하여 양도차익을 산정한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 실지취득가액을 부인하고 환산가액을 적용하여 양도소득세를 결정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액, 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인에 대한 조사청의 양도소득세 조사복명서(2008.10.)를 보면, 다음과 같다. (가) 조사청은 국토해양부장관으로부터 통보된 취득가액 과다신고 혐의자료에 의해 청구인에 대한 세무조사를 착수한 것으로 청구인은 실지취득가액을 8억8,628만원으로 신고한 반면, 국토해양부장관이 통보한 추정가액은 3억6,000만원으로 취득가액 과다신고 혐의금액이 5억2,628만원으로 조사하였다. (나) 조사청은 쟁점토지에 대한 실지양도가액 조사에서 취득자는 사회복지법인 ○○○이며, 부동산매매계약서 및 지급증빙 관련서류를 검토한 바, 양도신고가액 12억7,896만원(공동매도 총액 35억2,686만원, ㎡당 130,070원)과 일치하므로 과소신고 혐의가 없다고 조사하였다. (다) 조사청은 실지취득가액의 과다계상혐의가 발견되어 청구인에게 취득대금 지급증빙서를 제출할 것을 요구하였으나, 청구인은 세무대리인을 통하여 쟁점토지 중 ○○○동 산 139 임야 및 산 141 임야의 경우, 취득시기가 8년 전의 일이기 때문에 구체적인 증빙을 제출할 수 없다하므로 취득가액 확인이 불가한 것으로 판단하고, 환산가액으로 하여 취득가액을 산정한 것으로 조사하였다.

(2) 심리자료에 의한 청구인의 쟁점토지의 취득상황은 아래 <표1>과 같다. <표1>쟁점토지 취득상황 (단위: 천원,㎡) 소재지 지목 면적 청구인 지분 지분면적 취득일 전소유자 신고 취득가액 국토해양부추정가액 환산취득가액 ㎡당 취득가액 (공시지가)

① ○○ 임야 6,149 3,445 2002.7.24 (01.9.1)

○○○ 3,005

○○○ 440 334,080 75,820 97(11)

② ○○ 임야 14,779 3,168 2002.7.24 (01.9.1)

○○○ 1,514

○○○ 1,654 307,200 69,724 97(11)

③ ○○ 전 3,213 3,213 2005.5.6

○○○3,213 245,000 179,221 76(67) 합계 24,141 9,821 886,280 360,000 324,766

(3) 조사청의 양도소득세 조사복명서(2008.10.)를 보면, 전소유자 이○○○의 양도소득세 신고 및 결정현황은 다음 <표2>와 같다. <표2>○○○의 양도소득세 신고 및 결정현황 (단위: 천원, ㎡) 부동산소재지 취득(2000.6..7) 양도(2007.9.2): 청구인과 동시양도 면적 가액 ㎡당 가액 가액 ㎡당 가액

○○○ 2,043 49,438 24 265,733 130

○○○ 3,872 93,699 24 503,632 130 부동산소재지 취득(2002.2.18) 양도(2005.5.6): 청구인에게 양도 면적 가액 ㎡당 가액 가액 ㎡당 가액

○○○ 3,213 110,314 34 245,000 76

(4) 청구인이 제시한 등기부등본, 부동산매매계약서 및 이○○○의 양도소득세 결정결의서를 보면, 다음과 같이 나타난다. (가) 쟁점토지 중 ○○○동 산 139 임야는 이○○○으로부터 3,005㎡를, 이○○○으로부터 440㎡를 각각 2002.7.24. 취득한 것으로 이중 이○○○의 토지 3,005㎡는 2001.9.1. 매매예약에 의한 가등기(등기원인일 2001.8.31.)가 되고, 2002.7.31. 동 가등기가 말소되었으나, 부동산매매계약서는 가등기 말소관련 사항이 기재되어 있지 아니하며, 중개인 없이 이○○○외1인(이○○○)과 청구인이 3억3,408만원(평당 32만원)에 계약한 것으로 이○○○의 위임장 없이 이○○○의 도장만 날인된 것으로 나타난다. 한편, 2001.7.10. 작성된 쟁점토지 중 ○○○동 산 139 임야 및 산 141 임야에 대한 별개의 매매계약서를 보면, 매도인이 이○○○으로, 매매대금이 6억원으로, 잔금약정일이 2001.8.31.로 각각 기재되어 있으며, 특기사항을 보면, 소유권이전가등기를 매도인이 해주도록 기재되어 있고, 작성자(중개인)는 윤○○○로 기재되어 있다. (나) 쟁점토지 중 ○○○동 산 141 임야는 이○○○으로부터 1,514㎡를, 임○○○로부터 1,654㎡를 각각 2002.7.24. 취득한 것으로 중개인 없이 이○○○외1인(임○○○)과 청구인이 3억720만원(평당 32만원)에 계약한 것으로 토지 지분이 이○○○보다 많은 임○○○의 위임장 없이 이○○○의 도장만 날인된 것으로 나타난다. (다) 쟁점토지 중 ○○○동 351-1 토지는 이○○○으로부터 2005.5.6. 취득한 것으로, 이○○○과 청구인이 2억4,500만원에 계약(2005.3.7.)한 것으로 청구인이 계약시 2,500만원을 수령하고, 2005.5. 2억2,500만원을 중개업자 입회하에 지급받기로 기재되어 있으나 입회중개업자는 나타나지 아니한다. 한편, 당해 토지에 대한 이○○○의 양도소득세 신고에 대하여 처분청은 양도가액 2억4,500만원을 인정하고, 청구인에게는 환산가액 1억7,922만원을 적용하여 경정한 것으로 나타난다.

(5) 청구인은 2009.4.1. 조세심판관회의에 참석하여 처분청에 쟁점토지 중 ○○○동 산 139 임야 및 산 141 임야의 취득대금의 결제 등에 대하여 구체적인 소명을 못한 이유는, 위 임야의 취득일자가 2002.7.24.이나 실제는 등기부등본에 의해 매매계약에 의한 가등기가 2001.8.31.로 확인되듯이 거래가 이루어진 시점은 8년 전의 일이므로 조사시점에서 금융거래증빙을 제출하지 못하여 매매계약서의 취득가액을 인정받지 못한 것이고, 쟁점토지를 취득한 자금원은 청구인이 28년간 공무원으로 재직하고, 2000년 6월에 명예퇴직하면서 받은 퇴직금과 부인이 주유소를 수십 년 운영하면서 모은 자금 및 2001.9.19. ○○○동 1467-23 대지 859㎡를 1억4,500만원에 양도한 자금을 포함하여 쟁점토지의 취득대금으로 지급하였으나, 구체적인 지급증빙을 제시하지 못하여 매도인의 인감증명서를 첨부한 거래사실확인서를 제시한 것으로 당초 신고한 실지취득가액이 틀림없다는 취지의 의견진술을 하였다.

(6) 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점토지 중 ○○○동 산 139 임야 및 산 141 임야의 취득에 대한 부동산매매계약서가 중개인 없이 쌍방계약에 의해 매매계약서가 작성되었으며, ○○○동 산 139 임야는 매도인이 이○○○외 1인(이○○○), 산 141번지는 매도인이 이○○○외 1인(임○○○)이나 동 부동산매매계약서에는 외 1인의 위임장 없이 각각 이○○○, 이○○○으로 기재되었고, 가등기 말소관련 사항이 기재되어 있지 아니하고, 위 토지의 취득시 공시지가가 ㎡당 모두 11,100원임에도 신고취득가액은 96,975원으로 8.7배에 이르는 점과 2001.7.10. 작성된 쟁점토지 중 ○○○동 산 139 임야 및 산 141 임야에 대한 별개의 부동산매매계약서를 보면, 매도인이 이○○○으로, 매매대금이 6억원으로, 잔금약정일이 2001.8.31.로 기재되어 있고, 특기사항란에는 소유권이전가등기를 매도인이 해주도록 기재되어 있고, 작성자(중개인)가 윤○○○로 기재되어 있는 등 별개의 매매계약서 1부와 쌍방의 매매계약서 각 1부의 계약내용 중 계약일자, 중도금 및 잔금일자, 매매대금, 매도인, 특이사항 등이 서로 일치하지 아니하는 등 일관성이 없어 보이는 점에 비추어 추후에 새롭게 작성된 것으로 신빙성이 없어 보인다. 다만, 청구인이 쟁점토지 중 ○○○동 351-1 토지를 취득한 당시의 당해 토지의 공시지가가 ㎡당 66,900원이었고, 신고취득가액은 76,252원이었던 것으로 1.1배로 비슷하고, 당해 토지를 양도한 이○○○에 대한 양도소득세 결정결의서를 보면, 이○○○이 양도가액을 2억4,500만원으로 하여 처분청에 신고·납부하였고, 처분청은 이○○○의 신고내용대로 신고 시인 결정하면서 청구인의 동 토지의 취득가액을 환산가액인 1억7,922만원으로 경정·결정한 것으로 확인되는 바, 이○○○에 대한 양도소득세 신고를 그대로 인정하여 결정한 만큼 당해 토지의 취득가액을 2억4,500만원으로 하여 이 건 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.