토지의 증여재산가액을 개별공시지가로 평가하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2007.2.2. 숙부 이○○로부터 △△도 △△시 △△면 △△리 산○○-○ 임야 8,927㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 증여받고, 쟁점토지의 가액을 △△도 △△시 △△면 △△리 산 89 임야 16,529㎡(이하 “모번지 토지”라 한다)의 매매가액을 참조한 10,600원/㎡을 적용하여 94,626,200원으로 평가하고, 2007.1.25. 증여받은 △△도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○ 대지 49㎡ 및 △△-△ 대지 1㎡를 개별공시지가로 평가한 38,473,000원과 합산하여, 2007.4.17. 증여세 14,057,850원을 신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 증여재산가액을 개별공시지가(21,800원/㎡)를 적용한 194,608,600원으로 평가하여, 2008.9.4. 청구인에게 2007.2.2. 증여분 증여세 22,786,890원을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.10.10. 이의신청을 거쳐 2009.1.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 증여자는 쟁점토지를 증여하기 전인 2006.10.27. 모번지 토지를 10,527원/㎡에 타인에게 매매하였고, 모번지 토지에서 분할된 쟁점토지는 모번지 토지의 바로 옆으로서 산 정상을 포함하고 산림보전지역 등 제한에 묶여 미래가치가 없으며 묘지가 있으므로 개별공시지가보다 낮은 모번지 토지의 매매가액을 기준으로 평가하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 모번지 토지의 매매계약일은 2006.10.27.로서 쟁점토지의 증여일인 2007.2.2. 전후 3월 이내에 해당하지 아니하여 매매사례가액으로 적용할 수 없고, 설령 3월 이내에 해당된다 하더라도 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 규모, 위치, 용도, 거래상황에 따라 가격이 다를 수 있는 것으로서, 면적과 위치가 다른 모번지 토지를 매매사례가액으로 적용할 수 없으므로 시가 확인이 불가능한 쟁점토지를 보충적 평가방법(기준시가)으로 평가하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 증여재산가액을 쟁점토지의 개별공시지가로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 숙부로부터 2007.2.2. 쟁점토지를 증여받고 쟁점토지의 가액을 2006.10.27. 양도한 모번지 토지의 매매가액(10,527원/㎡)을 참고한 10,600원/㎡을 적용하여 94,626,200원으로 평가하여 신고하였으나, 처분청은 개별공시지가인 21,800원/㎡을 적용하여 194,608,600원으로 평가하여 과세한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지가 맹지이고 산정상이며 조부모 및 부친의 묘소가 있는 산림보전지역이므로 모번지 토지의 가액을 기준으로 하여 평가하여야 한다고 주장하므로 이를 살펴본다. (가)쟁점토지는 모번지 토지와 같은 필지였으나 2005.8.9. 분할되었다가 2007.2.2. 청구인에게 증여되었고, 모번지 토지는 쟁점토지가 증여되기 전인 2006.10.27. 매도된 사실이 부동산등기부등본, 양도소득 과세표준 신고 및 자진납부계산서 등에 의하여 확인된다. 신고내역 및 모번지 토지 양도내역 종류 소재지 면적(㎡) 재산가액(원) 단위가액(원) 공시지가(원) 거래일 쟁점토지 △△리 산○○-○ 8,927 94,626,200 10,600/㎡ 21,800/㎡ 2007.2.2. 모번토지 △△리 산89 16,529 174,000,000 10,527/㎡ 21,000/㎡ 2006.10.27 (나) 상속세 및 증여세법제60조 및 제61조에 의하면 토지의 증여재산가액은 증여일 현재의 시가로 평가하고 시가가 없는 경우에는 보충적 평가방법인 개별공시지가를 적용하며, 시가에는 당해 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 등이 동일하거나 유사한 재산으로서 매매계약일이 증여일 전후 3월 이내인 매매가액 등이 포함된다. (다) 쟁점토지는 모번지 토지와 위치, 면적 등이 다르고, 증여시기에 적용되는 2006.1.1. 기준 쟁점토지의 개별공시지가(21,800원/㎡)는 모번지 토지의 개별공시지가(21,000원/㎡)와 같지 아니하므로, 모번지 토지의 매매가액은 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용할 수 없다. 설령, 모번지 토지의 위치, 면적 등이 쟁점토지와 동일하거나 유사하다 하더라도 모번지 토지의 매매 계약일이 증여일 전후 3월을 초과하므로 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용할 수 없다.

(3) 따라서, 처분청이 시가가 없는 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하여 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.