신고한 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없어 환산취득가액을 적용한 처분

○○세무서장이 2008.9.3.청구인에게 한 2006년 귀속분 양도소득세 239,112,340원의 부과처분은, 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호 산식에 의한 환산취득가액 산정시 1990.8.30. 이전 취득한 토지의 “취득당시의 기준시가”를 계산함에 있어서 아래의 변경된 가액을 적용한 후 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다. (단위: 원) 양도한 토지 1990.1.1.을 기준으로 한㎡당 개별공시지가 당 초 변 경

○○도○○시○○구○○동○○번지답829㎡ 16,000 150,000 같은 곳 ○○번지 답 1,933㎡ 16,000 150,000 같은 곳 ○○번지 전 525㎡ 30,000 120,000

• 가. 청구인은 1987.11.19. 및 1988.9.27.자로 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 4필지의 토지 5,085㎡, 및 그 위 무허가건물 2,781.73㎡를 2006.12.22 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 예정신고 ․ 납부하였다. 나. ○○지방국세청장은 2008년 6월 청구인에 대한 세무조사 결과, 청구인이 양도한 토지 중 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 답 829㎡, 같은 곳 ○○번지 답 1,933㎡, 같은 곳 ○○번지 전 525㎡ 합계 3필지 3,287㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 취득가액으로 신고한 994,317,500원은 매매계약서, 영수증 등 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙이 없다 하여 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 산정하여 2008.9.3. 청구인에게 2006년 귀속분 양도소득세 239,112,340원을 경 정・고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.11.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○시 ○○구에서 인쇄업을 영위하다 1980년대말 사업확장을 위하여 쟁점부동산을 취득하였으나 2001년에 사업장의 화재로 사무실이 전소됨에 따라 쟁점부동산 등기권리증, 매매계약서 등 모든 서류가 소실되었고, 양도자에게 쟁점부동산 매매계약서 사본을 수차례 요구하였으나 거부되고 2004년 9월 “거래사실확인원”만 어렵게 징취하였다.

○○지방국세청 조사당시 매매계약서와 거래증빙을 요구하여 재차 양도자를 찾았으나 이미 사망한 후였고, 금융증빙은 당시에 거래하던 ○○종합금융이 ○○은행에 합병되어 자료를 확인할 수 없었다. 쟁점부동산은 공부상 단독소유로 되어 있으나 나병환자 집단 주거지역에 소재하여 사실상 공동소유의 개념이 강하며, 나병환자공동체 대표 최○○외 15인이 거래사실확인서를 작성하였고, 쟁점부동산과 같은 시기에 거래된 ○○동 ○○번지 답 908㎡의 취득가액은 평당 891천원으로 쟁점부동산의 평당 취득가액 1,000천원과 차이가 없으므로 청구인이 신고한 실지취득가액을 부인하고 환산취득가액에 의하여 양도차익을 산정한 것은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 제시하는 양도자의 거래사실확인원은 쟁점부동산 취득일로부터 17년이 지난 2004.9.20.에 작성된 것으로 신빙성이 없고, 쟁점부동산 소재지 거주 주민들의 사실확인서는 무허가건물을 지어주는 조건으로 계약하였다고 되어 있으며, 당해 무허가건물의 건축시점도 불분명하여 동 사실확인서상의 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다. 또한, 쟁점부동산과 연접한 토지의 거래시기는 1990.4.11.로 1987년 및 1988년에 거래된 쟁점부동산과 2년 이상의 시차가 있고, 그 기간 중 토지등급이 급격히 상향 조정되는 등 쟁점부동산의 매매사례가액으로 인정하기 어려우므로 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 산정하였음은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어 청구인이 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3하의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당신의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서󰡒대통령령이 정하는 사유“라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득가액시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 ․ 매매계약서 ․ 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부 ․ 매매계약서 ․ 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 󰡔부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률󰡕에 의한 감정평가 법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 ․ 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 제3항 제1호의 매매사례가액 × 규정에 해당하는 경우에는 동항의 또는 동항 제2호의 감정가액 규정에 의한 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3.제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 4.기준시가 (3) 소득세법시행령 제164조 【토지 ․ 건물의 기준시가 산정】

④ 󰡔부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률󰡕에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 󰡔지방세법󰡕 상시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 기준으로 한 × 개별공시지가 취득당시의 시가표준액 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 양도소득세를 신고하였으나 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액은 증빙불비로 그 가액이 불분명한 것으로 보아 양도가액에 취득시와 양도시의 기준시가 비율을 적용한 환산취득가액으로 양도차익을 산정하였다. (단위: 원) 구 분 양도가액(a) 취득가액(b) 양도차익(a-b) 청구인 신고(A) 1,654,832,011 994,317,500 660,514,511 처분청 경정(B) 1,654,832,011 44,134,929 1,610,697,082 차 액 (A-B)

• △950,182,571 950,182,571

(2) 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시의 취득가액이 실지거래가액임을 주장하면서 양도자의 거래사실확인원, 쟁점부동산 소재지 주민의 사실확인서 및 쟁점부동산 취득당시의 인근토지 거래가액을 증빙으로 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산 양도자 도○○이 작성한 거래사실확인원은 청구인이 쟁점부동산을 취득한 1987.11.19. 및 1988.9.27.로부터 17년이 경과한 2004.9.20.에 작성된 것으로서 동 확인원 내용에는 쟁점부동산과 그 위의 무허가건물을 994,317,500원에 함께 양도하는 것으로 되어 있으나 토지와 건축물의 가격이 구분되어 있지 아니하다. (나) 쟁점부동산 소재지 주민 최○○외 15명의 사실확인서는 쟁점부동산과 그 위에 무허가건물 300평을 지어주는 조건으로 평당 1,000천원에 계약한 사실을 확인하였으나, 처분청 조사일 이후인 2008년 10월에 작성된 것으로서 토지와 건축물의 가격이 구분되어 있지 아니하다. (다) 청구인은 쟁점부동산과 연접한 ○○동 ○○번지 답 908㎡을 1988.11.30.자로 박○○에게 양도하면서 평당 891천원에 양도하여 쟁점부동산 취득가액 평당 1,000천원과 차이가 없음을 주장하고 있으나, 연접토지는 건물 250평 및 공장기계가 포함된 가격으로서 쟁점부동산과 가격을 단순비교하기 어렵다. (라) 살피건대, 실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 ‘실지취득가액’이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것이나, 청구인은 쟁점부동산 취득과 관련한 매매계약서, 금융증빙 등 객관적인 증빙자료의 제시없이 확인서등을 제시하고 있으므로 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액을 확인 할 수 없는 경우로 보아 󰡔소득세법󰡕 제97조 제5항 및 같은법시행령 제176조의 2 규정에 따라 양도당시의 실지거래가액에 취득시 기준시가와 양도시 기준시가의 비율을 곱하여 취득가액을 환산하는 방법으로 산정하였음은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 처분청이 쟁점부동산의 환산취득가액을 적정하게 산정하였는지에 대하여 살펴본다. (가) 개별공시지가가 최초로 고시되었던 1990.8.30. 이전에 취득한 토지의 환산취득가액을 산정함에 있어서, 먼저 소득세법시행령 제164조 제4항 에서 정하는 아래의 산식에 의하여 ㎡당 “취득당시의 기준시가”를 산정하여야 하고, 1990년 1월 1일을 기준으로 한 × 개별공시지가 취득당시의 시가표준액 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 위 산식에 의하여 산정된 “취득당시의 기준시가”는 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호에서 정하는 아래의 환산취득가액 산식에 적용하여야 한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가 (나) 쟁점부동산은 개별공시지가가 최초로 고시되기 이전인 1987.11.19. 및 1988. 9.27.에 청구인이 취득함에 따라 처분청은 위 산식에 의하여 환산취득가액을 산정하면서, 먼저 소득세법시행령 제164조 제4항 에서 정하는 ㎡당 “취득당시의 기준시가” 산정시 1990.1.1.을 기준으로 한 개별공시지가를 ○○동 ○○번지 토지 및 ○○번지 토지는 ㎡당 16,000원, ○○동 ○○번지 토지는 ㎡당 30,000원을 적용하여 아래와 같이 ㎡당 각 11,062.645원, 12,919.075원으로 산정한 후, (단위: 원) 토 지 1990.1.1.개별공시지가(A) 취득당시의 시가표준액(B) 1990.8.30 시가표준액(C) 직전 시가표준액(D) 취득당시의 기준시가 【A×B/(C+D)÷2】 300-19 16,000 1,490 (119등급) 2,670 (131등급) 1,640 (121등급) 11,062.645 300-20 상 동 상 동 상 동 상 동 11,062.645 301 30,000 상 동 5,280 (145등급) 상 동 12,919.075 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호에서 정하는 산식에 의거 실지양도가액에 양도당시의 기준시가와 위에서 산정한 “취득당시의 기준시가”의 비율을 곱하여 쟁점부동산의 환산취득가액을 44,134,929원으로 산정하였다. (단위: 원) 토 지 실지양도가액 (A) ㎡당 양도당시의 기준시가(B) ㎡당 취득당시의 기준시가(C) 환산취득가액 (A×C/B) 300-19 411,567,010 420,000 11,062.645 10,840,523 300-20 959,661,075 420,000 11,062.645 25,277,119 301 283,603,926 457,000 12,919.075 8,017,288 계 1,654,832,011 44,134,929 (다) 그러나, 처분청은 소득세법시행령 제164조 제4항 산식에서 1990.1.1.을 기준으로 한 개별공시지가를 ○○동 ○○번지 토지 및 ○○동 ○○번지 토지는 ㎡당 16,000원, ○○동 ○○번지 토지는 ㎡당 30,000원을 적용하였으나, 국토해양부 홈페이지 “한국토지정보시스템”에서 조회한 결과 1990.1.1.을 기준으로 한 개별공시지가는 ○○동 ○○번지 토지 및 ○○동 ○○번지 토지는 ㎡당 150,000원, ○○동 ○○번지 토지는 ㎡당 120,000원인 것으로 확인되어, 처분청은 쟁점부동산의 1990.1.1.을 기준으로 한 개별공시지가를 실제 개별공시지가보다 낮게 적용함에 따라 환산취득가액을 실제보다 낮게 산정한 오류가 있고 그 결과 쟁점부동산의 양도차익을 과다하게 산정한 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.