토지와 건물의 가액이 불분명한 경우 안분계산 방법

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 부동산임대업을 영위하는 법인으로서 2007.10.28. 경매로 취득한 서울특별시 강서구 염창동 268관음삼성아파트 101-1205(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2005.1.20. 양도하고, 쟁점부동산의 가액을 양도시점의 기준시가로 토지와 건물을 안분하여 건물분 세금계산서를 발행하고 건물분에 대한 부가가가치세를 신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 가액을 경매집행관의 의뢰로 2003.12.10. 기준으로 평가된 쟁점부동산의 토지와 건물의 감정평가액 비율을 적용하여 쟁점부동산의 토지와 건물의 감정평가가액 비율을 적용하여 쟁점부동산의 양도가액 중 건물분 공급가액을 계산하여 2008.10.10. 청구인에게 2005년 제1기 부가가치세 25,036,610원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 주택을 개량공사(리모델링)하여 판매하는 것을 주업으로 하는 업체로서 쟁점부동산을 경락받은 후 개량공사하여 양도하였던 바, 양도시점인 2005.1.20의 기준시가로 공급가액을 산정하여야 실질가치가 반영될 것이므로 경매개시시점인 2003.12.10. 기준의 감정평가가액으로 공급가액을 산정하여 과세한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우에는 기준시가에 따란 안분계산할 수 있으나 감정평가액이 있는 경우에는 감정평가액이 우선 적용되므로 쟁점부동산은 경매개시시점에 공고된 감정평가액이 기준시가보다 우선하여 적용되며, 만약 쟁점부동산에 대한 구조변경공사로 자산의 가치가 변동되어 경매개시시점의 감정평가액이 실질을 반영하지 못하게 되었다면 자산의 가치변동에 대한 구체적인 증빙을 제시함으로써 변동된 가치를 인정받을 수 있을 것이나, 청구인은 구체적인 증빙을 제시하지 아니하였으므로 감정평가액으로 안분하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 경매로 취득하여 양도한 쟁점부동산의 토지 및 건물가액을 양도시점의 기준시가가 아닌 취득시점의 감정평가액 기준으로 안분계산하여 건물분의 부가가치세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 부가가치세법(2007.12.31. 법률 제8826호로 개정되기 전의 것) 제21조【결정 및 경정】

① 사업장 관할세무서장 ․ 사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때 (2) 부가가치세법 시행령(2006.2.9. 대통령령 제19330호로 개정되기 전의 것) 제48조의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 이는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산(114.9㎡)은 국민주택규모(85㎡)을 초과하여 부가가치세가 과세되는 주택으로서 청구인은 2004.9.13. 336,000,000원에 경락받은 쟁점부동산을 2005.1.20. 370,000,000원에 양도하고, 쟁점부동산의 양도가액을 양도시점의 건물과 토지의 기준시가(2005.1.1.) 비율(24:76)로 안분하여 건물가액을 88,800,000원(공급가액 80,727,273원, 세액 8,072,727원), 토지가액을 281,200,000원으로 계산하고 건물분에 대한 부가가가치세를 신고한 사실이 계약서 등에 의하여 확인된다.

(2) 2003.12.10. 기준으로 동아감정평가법인이 평가한 쟁점부동산의 감정평가가액은 420,000,000원(토지 126,000,000원, 건물 294,000,000원)이고, 최저경매가는 336,000,000원인 사실이 서울남부지법 경매공고(입찰 2004.9.16, 낙찰 2004.9.13)에 의하여 확인되는 바, 처분청은 쟁점부동산의 가액을 위 감정평가각액 비율(건물:토지, 70:30)로 안분하여 건물가액을 242,056,074원으로 경정하고, 신고한 과세표준(80,727,273원)과의 차액인 161,328,801원에 대하여 과세한 사실이 확인된다. (3) 부가가치세법 시행령 제48조 의 2는 토지와 건물의 기준시가가 있는 경우 기준시가 비율에 따라 안분계산하도록 규정하면서 다만 감정평가액이 있는 경우에는 감정평가가액에 비례하여 안분계산하도록 규정하였던 바, 쟁점부동산은 경매개시시점의 감정평가가액이 있으므로 확인되는 감정평가가액의 건물과 토지의 비율을 적용하여 안분계산함이 타당하다. 한편, 청구인이 쟁점부동산에 대한 개량공사를 하여 쟁점부동산의 가치를 증가시킨 후 매도하였다면 동 매입세액을 공제매입세액에 포함할 수 있을 것이나 객관적인 증빙이 제시되지 아니하였으므로 경매개시시시점의 감정평가가액으로 안분계산하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

(4) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 가액을 감정평가가액의 건물과 토지가액으로 안분계산하여 건물분에 대한 부가가치세를 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2009. 3. 23. 주심조세심판관 박 동 식