쟁점토지의 실지취득가액이 확인될 수 있음에도 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 OOO OOO OOO OOOOO 토지 1,302㎡, 같은 곳 OOOOO 토지 137㎡ 및 OOOOO 토지 2㎡(이하 위 3필지 토지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 2001.2.13. 총 444,880,853원에 취득하여 쟁점토지 중 같은 곳 OOOOO토지는 2005.6.30. 45,484,000원에 양도한 것으로, 나머지 토지는 2006.6.5. 550,000,000원에 양도한 것으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 금융자료 등을 통해 청구인이 2005.5.6.(잔금청산일) 쟁점토지를 566,800,000원에 양도한 것으로 확인하고, 쟁점토지 취득가액의 경우에는 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 환산가액(180,738,634원)을 적용하여 2008.12.3. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세122,749,180원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 양도소득세 과세표준과 세액을 결정·경정함에 있어서 그 취득가액을 추계방법인 환산가액으로 결정·경정하려면 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 또는 증빙서 등의 내용이 매매사례가액, 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우이어야 하는바, 두차례의 교환을 통하여 취득한 쟁점토지의 경우 청구인이 제출한 자료에 의해 쟁점토지 및 그 지상 구옥(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 실지취득가액(5억원)이 확인될 수 있음에도 쟁점토지에 대하여 환산가액(1억 8천만원)을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 교환계약서상 교환목적물에 대한 교환가액의 기재 없이 교환차액만 기재하고 교환가액을 구두약정한 경우 취득가액은 불분명하다고 할 것으로, 관련규정상의 추계경정사유에 해당하여 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지취득가액이 확인될 수 있음에도 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 2.법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액(2002. 12. 30 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――――――─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 양도관련, 처분청이 제시한 양도소득세 조사종결 보고서 등에 의하면 양도가액의 경우 금융자료 등을 통해 미등기전매자인 OOO에게 5억 6천만원에 양도(잔금청산일 2005.5.6.)한 사실이 확인되고, 취득가액의 경우 교환계약서에 교환물건에 대한 평가액은 기재되어 있지 아니하는 등 청구인이 주장하는 교환가액 5억원은 청구인이 임의평가한 가액에 해당하여 실지거래가액을 확인할 수 없고, 매매사례가액 및 취득일 전후 3월 이내의 2이상의 감정가액의 평균액이 없어 환산가액을 취득가액으로 결정하는 것으로 되어 있다.

(2) 청구인이 주장하는 1차 교환내용으로서 OOO OOO OOO OOOOOO 대지 241.6㎡, 같은 곳 건물 291.4㎡(이하 “OOOOOO”이라 한다)과 OOO OOO OOO OOO OOOOOO 대지 365㎡, 같은 곳 건물 1,113.34㎡(이하 “OOOOOO”이라 한다)의 교환내용은 아래 표와 같다. (가) 청구인은 OOO의 OOOOOO 순자산가액(336,000,000원)이 OOO의 OOOOOO 순자산가액(200,000,000원)을 초과하여 OOO은 OOO에게 보충금 1억 3,600만원(2000.4.8. 계약금 8,000,000원, 2000.4.17. 중도금 22,000,000원, 2000.7.3. 잔금 96,000,000원, 2001.2.3. 추가금 10,000,000원)을 지급하였다면서, 각각 8백만원, 22백만원, 96백만을 영수한 것으로 기재된 OOO의 영수증(3매), 추가금 1천만원에 대한 것이라며 자기앞수표 사본(1백만원 수표 10매) 등을 제출하였다. (나) 청구인은 위 표의 OOOOOO 임대보증금 5억 400만원에 대한 것이라며, 전세금 354,000,000원이 기재된 OOO OOOOOO 건물 등기부등본, OOOOOO 내역에 OO융자금 7천만원 등이 기재된 OOO와 OOO간의 위의 OOOOOO 및 OOOOOO에 대한 교환계약서(2000.4.17.)를 제출하였으나, 위 교환계약서에 각각의 교환대상 물건의 평가액은 기재되어 있지 않다. 한편, 청구인은 배우자 OOO이 OOOOOO을 1992.7.31. OOO에게 1억 7천만원에 매수하였다고 하면서, 매매대금이 1억 7천만원으로 기재된 OOOOOO 매매계약서를 제출하였다.

(2) 청구인이 주장하는 2차 교환내용으로서 OOOOOO과 쟁점부동산의 교환 내용은 아래 표와 같다. (가) 청구인은 OOO 외 1인의 쟁점부동산 순자산가액(496,000,000원)이 청구인의 OOOOOO 순자산가액(436,000,000원)을 초과하여 OOO외 1인에게 보충금 6천만원(2001.2.1. 계약금 5천만원, 2001.2.2. 잔금 1천만원)을 지급하였다며, OOOOOOO이 OOO에게 각각 5천만원, 1천만원을 영수한 것으로 기재된 영수증(2매)을 제출하였고, 쟁점부동산의 임대보증금에 대한 것이라며 보증금 1,000,000원이 기재된 ‘OOO OOO OOO OOO OO’에 대한 부동산임대차계약서(OOOOOOOOOO, OOO OOO, OOO OOO) 등을 제시하였다. (나) 청구인은 OOOOOO 임대보증금에 관한 것이라며 전세금 354,000,000원이 기재된 OOO OOOOOO 건물 등기부등본을 제출하였고, 그 외 전세금 1억 5천만원 등이 기재된 ‘OOO OOOOOO OOOOO’에 대한 부동산임대차계약서(OOOOOOOOO, OOO OOO, OOO OOO)를 제출하였다. (다) 한편, 청구인이 제출한 OOOOOO과 쟁점부동산의 교환계약서(2001.2.1.)에는 각각의 교환대상 물건의 평가액은 기재되어 있지 아니한 채 물물교환차액이 6천만원인 것으로 기재되어 있다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 5억원으로 평가하여 교환을 통해 취득한 것이라고 주장하고 있으나, 위 금액은 거래당사자간에 임의로 산정한 평가액으로 보이고,청구인이 제출한 두 교환계약서를 보면 각각의 교환대상 부동산의 평가액이 기재되어 있지 아니하는 등 제출된 자료로서는청구인이 주장하는 것과 같이 쟁점부동산을 교환을 통해 5억원에 취득한 것인지 불분명해 보이는 점 등을 감안할 때, 실지취득가액을 확인할 수 있음에도 쟁점토지에 대하여 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.