취득가액이 건물과 부속토지를 포함한 가격인지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2003.5.13. 경기도 ○○시 ○○면 ○○리 산3번지 소재 건물 132.98㎡(사찰67.2㎡, 주택 60.32㎡, 변소 5.46㎡, 계 132.98㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 김○○으로부터 취득하여 2007.5.3. 조○○에게 양도하고 양도가액을 150,000천원, 취득가액은 불분명하다고 보아 양도당시 기준시가로 환산한 310,459천원을 적용하여 2007.7.31. 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것이 아니라 전소유자인 김○○의 양도소득세 신고내용을 통하여 취득가액이 14,000천원으로 확인된다는 중부지방국세청장의 감사지적에 따라 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 위 확인된 실지거래가액(14,000천원)을 취득가액으로 경정하여 2008.10.13. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 35,488,240원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 경찰공무원으로 ○○, ○○경찰서장 등을 역임하고 2007년 10월에 명예퇴직하였는 바, 2001.8.14. ○○사 사찰건물인 쟁점부동산 및 그 부속토지(약 1천평)를 손○○(○○스님)와 매매대금 1억2천만원으로 매매계약서를 체결하면서 계약당일 계약금 2천만원, 2001.9.10. 중도금 4천만원, 잔금 6천만원은 손○○가 토지소유자인 박○으로부터 토지를 매입하여 청구인에게 소유권이전할 때 지급하는 것으로 약정한 후, 계약금 2천만원 및 중도금4천만원은 약정일에 지급하고, 2001.10.4. 잔금 중 2천만원을 지급하여 총 8천만원을 지급하였으며, 2001년도 공직자 재산변동사항신고시 쟁점부동산의 취득대금 8천만원을 신고한 사실이 있다. 그 후 손○○가 사찰부지의 소유자로부터 부지를 매입하는데 많은 시일이 지체되어 청구인 명의로 등기이전 하기 전인 2002.10.24. 김○○ 명의로 소유권이전등기를 하였는데 이는 김○○이 청구인의 지인인 김○○에게 2억원을 차용해 주는 과정에서 청구인이 채무보증을 하였고, 청구인은 채무보증을 담보하기 위하여 쟁점부동산을 김○○ 명의로 소유권이전등기를 하였는 바, 김○○이 담보물건(쟁점부동산)에 대하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 원하기에 2003.5.19. 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였고, 이러한 과정에서 형식상 부동산매매계약서를 작성하면서 매매대금을 14,000천원으로 한 것이다. 위와 같이 이 건 거래의 실질은 손○○와 청구인 간에 사찰의 매매계약을 직접 체결한 것이나 청구인의 채무보증으로 잠시 김○○에게 쟁점부동산을 담보하였다가 청구인 명의로 소유권이전등기를 한 것이며, 2001년도 공직자 재산변동사항신고서에 의거 쟁점부동산의 취득가액이 8천만원으로 동 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 청구인과 ○○간에 체결한 매매계약서에 따라 지급한 8천만원으로 주장하나, 청구인이 과세적부심사청구시에는 김○○의 거래사실확인서를 제출하면서 실제로는 김○○이 청구인에게 차용한 1억원에 대한 대물변제로 쟁점부동산을 양도하였으므로 취득가액을 1억원으로 경정하여야 한다고 주장하였음에도 심판청구시는 전혀 상이한 주장을 함으로써 납세자에게 요구되는 신의성실원칙을 위배하였을 뿐만 아니라 일관성도 상실한 것으로써 이를 신뢰할 수 없다. 쟁점부동산의 전소유자인 김○○이 청구인의 지인인 김○○에게 2억원을 차용해 주는 과정에서 채무보증을 담보하기 위해 소유권이전등기를 해 준 것으로서 실제 매매된 것이 아니라고 주장하나 차용증만 제출하고 있을 뿐 원금지급 및 이자지급 사실을 입증할 증빙이 없고 등기원인이 청구인의 채무보증을 담보하기 위한 약정의 이행이라는 구체적인 증빙이 없어 이를 인정할 수 없다. 청구인은 김○○으로부터 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기를 받는 과정에서 부동산매매계약서상 매매대금을 14,000천원으로 작성하였을 뿐이므로 거래의 실질에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 8천만원으로 경정하여야 한다고 하면서 8천만원에 대한 계좌거래내역을 제출하고 있으나, 출금내역 만으로 청구주장을 신뢰할 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 주장하는 8천만원으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조 의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산은 매매를 원인으로 2002.10.24. 손○○에서 김○○에게 소유권이전되고, 2003.5.19. 김○○에서 청구인에게 소유권이전되었다가, 2007.5.3. 청구인에서 조○○에게 소유권이전된 것으로 등재되어 있다. (나) 청구인은 2008.7.31. 쟁점부동산의 양도가액을 150,000천원으로, 취득가액은 불분명하다고 보아 양도당시 기준시가로 환산한 310,495천원으로 계산하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 한편, 등기부등본상 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 김○○은 실지거래가액(양도가액 14,000천원, 취득가액 15,000천원)으로 양도차익을 계산하여 관련 양도소득세를 신고하였다. (다) 처분청은 2008.7.17. 청구인이 당초 신고한 취득가액(310,495천원)을 부인하고 김○○의 신고가액(14,000천원)을 쟁점부동산의 취득가액으로 결정하여 과세하겠다는 과세예고통지를 하였고, 청구인은 쟁점부동산을 1억2천만원에 취득하였다는 취지로 2008.8.19. 과세전적부심사청구서를 제출하였다가, 쟁점부동산을 ○○스님(손○○)으로부터 8천만원에 매입하여 청구인에게 1억원에 매도한 사실이 있다는 2008.9.1.자 김○○의 사실확인서(인감증명서 첨부)를 첨부하면서 취득가액을 1억원으로 수정하여 제출하였으며, 처분청은 청구인의 위 과세전적부심사청구를 불채택하게 됨에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 14,000천원을 경정하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(2) 청구인이 제출한 증빙과 주장내용을 요약하면 아래와 같다. (가) 2001.8.14.자 손○○와 청구인 간에 작성한 사찰매매계약서에 의하면, 쟁점부동산 및 임야(부속토지 1천평) 등 권리일체를 매매대금 1억 2천만원(계약시 계약금 2천만원, 2001.9.10. 중도금 4천만원, 잔금 6천만원)에 양도하며, 특약사항에서 손○○는 박○(사찰부지 소유자)으로부터 사찰부지 1천평을 매입하여 청구인에게 소유권이전 해 주기로 하되 잔금은 사찰부지 소유권이전시 지급한다고 약정되어 있다. (나) 청구인(총경)의 공직자 재산변동사항신고서(2001.12.31.기준)상 부동산 소유현황에 의하면, 쟁점부동산 및 부속토지(3,300㎡)에 대하여 총가액 1억2천만원 중 8천만원을 지급(등기미필)한 것으로 신고하였고, 채무에서 2001.7.16. 손○○로부터 8천만원을 차입하여 쟁점부동산 및 부속토지(3,300㎡)의 매입자금으로 사용하였다고 되어 있다. 한편, 청구인의 예금계좌(040-21-1106-556) 거래내역 조회표에 의하면, 2007.7.16. 손○○가 동 계좌로 8천만원을 송금하였고, 2001.8.4.(계약금 지급일) 27,000천원 출금, 2001.9.10.(중도금 지금일) 4천만원을 출금한 것으로 나타나며, 손○○가 안성 ○○사(쟁점부동산) 매매 건으로 2천만원을 영수하였다고 된 2001.10.4.자 영수증 사본을 첨부하였다. (다) 또한, 2001.11.8.자 2억원의 차용증을 제출하였는데 동 차용증에 의하면, 차용인 김○○, 대출인 김○○, 보증인 청구인으로 되어 있고, 위 금액을 차용함에 있어 2003년12월까지 상환하되 상환하지 못할 경우 보증인이 상환하기로 하며 이자는 월1부로 정한다고 기재되어 있다. (라) 청구인은 위 증빙을 제시하면서, 청구인이 쟁점부동산을 손○○로부터 직접 매입하였으나 부수토지 매입이 지연되어 소유권이전등기를 하지 못하다가 위 차용증과 관련한 채무보증을 담보하기 위해 형식상 일시적으로 김○○에게 소유권이전을 하였다가 청구인 명의로 소유권이전을 하였다고 하면서, 쟁점부동산의 취득가액이 8천만원이므로 동 가액을 취득가액이 8천만원이므로 동 가액을 취득가액으로 인정할 것을 주장한다.

(3) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 8천만원으로 주장하나 청구인이 제시하는 위 매매계약서 및 공직자 재산변동사항 신고서에서 쟁점부동산(사찰건물)과 그 부수토지(3,300㎡,1천평)를 취득하면서 8천만원을 지급한 것으로 되어 있어 동 지급액이 사찰건물(쟁점부동산)의 취득가액인지 아니면 사찰건물 및 그 부속토지(3,300㎡)를 포함한 취득가액인지 여부가 불분명하여 8천만원 전부를 사찰(쟁점부동산) 취득가액으로 보기는 어렵다고 판단된다. 또한, 청구인의 주장과 같이 형식상 김○○에게 소유권이전등기를 한 것이라면 부동산을 명의신탁하였다는 주장인데 명의신탁과 관련된 사실확인서를 제출하지 아니한 점과, 등기부등본상 손

○○→김○○→청구인으로 소유권이전 된 점 등에 비추어 청구인이 손○○로부터 쟁점부동산을 직접 취득하였다고 보기도 어렵다고 판단된다. 따라서, 2003.5.13.자 청구인과 김○○ 간에 작성한 부동산매매계약서상 쟁점부동산(부속토지 없음)의 매매가액이 1천4백만원으로 되어 있고, 김○○이 동 매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 점에 비추어 처분청이 쟁점부동산에 대하여 청구인의 취득가액을 1천4백만원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.