이주자택지분양권 양도시 양도차익 산정의 적정여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2007.3.14. 대한주택공사와 ○○도 ○○시 ○○택지개발사업지구내 단독주택용지(필지번호 제**호) 252㎡(이하 “쟁점이주자택지”라 한다) 분양계약을 체결하고 당일 지급한 계약금 45,062,000원을 취득가액으로, 2007.5.23. 쟁점이주자 택지분양권을 125,062,000원에 양도하였다면서 그 금액을 양도가액으로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2007.6.19. 양도소득세 예정신고를 하였다.

○○지방국세청장은 2008년 11월 청구인에 대한 양도소득세 조사 결과 쟁점이주자 택지분양권 양도가액은 청구인이 신고한 125,062,000원이 아니라 금융조사결과 확인된 320,000,000원이며 필요경비는 쟁점이주자택지 분양계약금 45,062,000원 이라고 처분청에 통보함에 따라, ○○세무서장은 2008.12.11. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 172,566,550원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점이주자택지분양권은 생활보상금 청구권을 포기하는 대가로 대물변제로 취득한 것이어서 무상취득이 아니라 유상취득이므로 취득가액과 양도가액을 동일하게 하여 양도차익을 산정하여야 한다.

(2) 헌법 제23조 제3항에 보장된 손실보상금보장청구권과 공공용지의취득및보상에관한특별조치법상 보장된 “생활보상금”을 이주자들이 현금으로 받을 경우에는 증여세나 양도소득세를 부과하지 않는데도, 이 건처럼 대물변제조로 분양권을 받을 경우 처분시 거액의 양도소득세를 부과한다면, 현금으로 받은 경우와 심한 불공 평 현상이 발생하여 헌법이 보장한 공평의 원칙 위반이다.

(3) 이 건 분양권은 이주자들이 터전을 잃고 다른 곳에 가서 생활하도록 교부한 것인데, 이주자들은 돈이 없어 분양받은 토지대금을 내지 못하여 부득이 분양권을 매도하였는바, 이주자가 이건 분양권을 3억원 정도에 매도하였을 경우 무려 70%에 가까운 세금이 부과되어 남은 금액은 9천여만원에 불과하여 이 돈으로는 다른 곳에 가서 살수가 없어 세금폭탄이 아니라 “세금살인”으로 있을 수 없는 폭정이므로 과잉금지의 원칙위반이다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 2004.3.26. 대한주택공사로부터 기존주택 수용에 대한 보상금 29,039,000원을 지급받았으므로 쟁점이주자택지분양권은 생활보상금 대신 대물 변제조로 교부받은 것이라는 청구주장은 합당하지 아니하고, 청구인이 별도로 대한주택공사에 쟁점이주자택지분양권 취득가액을 지급한 바 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점이주자택지분양권 양도에 대해 취득가액과 양도가액을 동일한 금액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장의 타당 여부
• 나. 관련 법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다. (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1.취득가액

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우 에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○지방국세청의 이 건에 대한 양도소득세 조사종결보고서를 보면, 청구인은 쟁점이주자택지분양권에 대한 양도대금 320,000,000원을 2004년에 수령(2004.8.4. 35,000,000원, 2004.8.19. 285,000,000원)하고도 2007.5.23. 125,062,000원에 양도한 것으로 신고하였고, 대한주택공사로부터 2004.3.26. 기존주택수용에 대한 이주자보상금 29,039,000원을 지급받은 것으로 확인된다.

(2) 청구인에 대한 이주대책대상자 확인․결정일은 2006.12.26.이고 청구인은 쟁점 이주자택지분양권에 대한 계약금 45,062,000원 외에 대한주택공사에 추가 납부한 대금은 없다.

(3) 이주자택지분양권 취득시기 및 가액에 대한 대법원 판례(대법원 95누17007, 1996.9.6.)를 보면, “택지조성사업자에게 주택 등을 매도하고 부여받은 이주자택지 분양권에 기하여 개별적인 분양계약을 체결하고 그 대금을 지급하기 전에 이주자 택지분양권 그 자체를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 부과하는 경우 이주자택지분양권을 최초로 부여받은 자는 이주대책대상자 확인․결정시에 그 권리를 취득하는 것이고, 또한 이러한 권리는 당해 공공사업에 제공된 주택 등에 대한 양도대가와는 별도로 생활보상의 일환으로 부여된 것이어서 그에 대한 취득가액이 지급되었다고 볼 수 없으며, 그 후 이주자택지분양권의 양수인이 그 권리에 기하여 그 택지조성사업자와의 사이에 구체적으로 특정된 택지에 대하여 개별적인 매매계약을 체결하고, 그 대금을 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이러한 대금은 이주자택지분양권의 취득가액에 포함되는 것은 아니다.”라고 되어 있어 취득가액을 인정하지 않는 것으로 판시하고 있다.

(4) 따라서, 쟁점이주자택지분양권은 택지개발사업으로 인한 생활보상금을 대물 변제조로 받은 것이므로 양도가액과 취득가액을 같게 하여 양도차익을 산정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.