매매계약이 해제되어 양도가 아니라는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.9.8. 토지거래허가구역 내에 소재한 ○○남도 ○○시 ○○면 ○○리 산51-1 등 12필지의 토지 94,625㎡(이하 “쟁점토지전체”라 한다)를 유○○에게 8억5,000만원에 양도하기로 하고 2006.4.30.까지 매매잔금을 수령하였으나, 유○○은 쟁점토지전체 중 같은 곳 572-10ㆍ11 및 산 51-10 임야 3필지 55,847㎡(산 51-1에서 분할된 토지로 등기상 소유자는 청구인이고, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 제외한 나머지 토지{이하 “나머지토지”라 한다)를 양○○ 외 4인(이하 “매수자들”이라 한다)에게 미등기 전매하고서도 청구인이 매수자들에게 나머지토지를 직접 양도한 것으로 하여 양도소득세를 신고하고 양도소득세 165,219,483원을 대납하였다.
• 나. 처분청은 ○○지방검찰청 ○○지청으로부터 유○○의 미등기전매 과세자료를 통보 받고 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 쟁점토지전체를 유○○에게 양도한 것으로 보아 2009.5.9. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 295,932,850원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.8.1. 이의신청을 거쳐 2009.11.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초 유○○에게 양도하였던 쟁점토지의 매매계약을 해제하기로 2008.7.25. 약정서(이하 “쟁점약정서”라 한다)를 작성하였고 등기명의도 청구인에게 남아있는 바, 쟁점토지는 양도된 것이 아니므로 처분청이 쟁점토지가 유○○에게 양도된 것으로 보아 과세한 이 건 당초 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2005.9.8. 쟁점토지전체를 유○○에게 매매계약 하였고, 매매잔금을 2006.4.30.까지 모두 수수한 것으로 나타나며, 2008년 12월 처분청이 양도소득세 현지조사를 실시하자 쟁점토지의 매매계약을 해제한다는 내용의 쟁점약정서를 제출한 바, 쟁점토지는 유○○이 미등기 전매하기 위하여 토지거래허가를 신청하지 않았을 뿐 계약자체에 원인무효 사유가 없고, 쟁점약정서는 조세회피를 위해 작성된 것으로 판단되므로, 2006.4.30. 잔금청산으로 유상이전된 쟁점토지에 대하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 토지거래허가구역 내의 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(부담부증여)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(수증자)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】

① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○지방검찰청 ○○지청의미등기전매행위 등 발견통보(사무과-5429,2007.9.13.) 및 매매계약서 등에 의하면 청구인은 2005.9.8. 쟁점토지전체를 유○○에게 8억5,000만원에 양도하기로 매매계약을 하였고, 매매잔금은 2006.4.30.까지 모두 수수한 것으로 나타나며, 쟁점토지 소재지는 2003.2.11. 토지거래허가구역으로 지정된 후 2009.1.30. 토지거래허가구역에서 해제(○○시 공고-113호, 2009.1.29.)된 것으로 나타난다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점토지전체를 유○○에게 양도하였고, 매수인인 유○○이 쟁점토지를 제외한 나머지토지를 미등기전매한 사실이 확인됨에 따라 청구인에게 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 쟁점토지 전체 중 같은 곳 572-10ㆍ11 및 산51-10 임야 3필지 55,847㎡는 매매계약이 해제된 것으로 주장하면서 쟁점약정서를 제시하고 있다. 약정일이 2008.7.25.인 쟁점약정서에 의하면 매매대금(3.3㎡당 30,000원)은 쟁점토지가 매도되는 즉시 유○○에게 반환하기로 되어 있고, 쟁점토지에 설정된 근저당권은 매매대금 반환과 동시에 말소해 주기로 기재되어 있으나, 매매대금을 반환하였다는 증빙은 제시하지 아니하고 있다. (3)위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인은 2005.9.8. 쟁점토지전체를 유○○에게 8억5,000만원에 양도하기로 매매계약을 하였고, 매매잔금은 2006.4.30.까지 모두 수수한 것으로 나타나는 점, 청구인이 제시한 쟁점약정서는 미등기전매에 관련된 거래당사자간에 작성된 것으로 객관적으로 신뢰하기 곤란한 점, 동 약정내용도 쟁점토지가 제3자에게 매도되는 즉시 매매대금을 유○○에게 반환하기로 되어 있어 대금청산 기간이 별도로 없고 계약해제 약정에 따른 실질적인 변동이 없는 점 등을 감안할 때, 청구인이 유○○에게 양도한 토지 중 청구인 명의로 남아 있는 쟁점토지에 대한 매매계약이 해제되었다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청에서 청구인이 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.